Núria Lambea | Cátedra Unesco de Vivienda

«Las ayudas de vivienda se han centrado en los más vulnerables sin atender al resto de la población»

– El punto de inflexión se produce a raíz de la crisis económica de 2008, que a nivel español se tradujo en algunas medidas concretas a partir de 2010, pero muy enfocadas a parar el choque de la emergencia habitacional que sufrían los más vulnerables. A partir de entonces se cometió el error de que esas políticas pasaran a un segundo plano, sin adoptar medidas a medio y largo plazo, lo que estamos pagando actualmente.

– En cuanto el mercado se recuperó un poco, los precios empezaron a subir de una forma importante, tanto en venta como en alquiler. En 2015 se reformaron las leyes a nivel hipotecario para endurecer el acceso al crédito, lo que arrastró mucha demanda al alquiler, que en España históricamente ha tenido una oferta reducida, por lo que no ha podido absorberla. Además, en los últimos años esa oferta ha caído aún más por toda la inseguridad jurídica que ha acompañado a la ley de Arrendamientos Urbanos o por la nueva ley de Vivienda, que han hecho que cada vez más propietarios saquen sus pisos del mercado del alquiler. Se han juntado muchos ingredientes que han desembocado en esta crisis.

– Se han probado muchas cosas, pero muy enfocadas a colectivos vulnerables, sin atender a la población que en ese momento quizá no era tan vulnerable, pero que actualmente se encuentra con problemas de acceso. La necesidad de vivienda se ha extendido a cada vez más población y por eso hoy está en el 'top 3' de las preocupaciones de la ciudadanía.

– En políticas de vivienda es básico contar con datos fiables, lo que a nivel español está complicado porque cada comunidad autónoma tiene su competencia, sus números, sus nomenclaturas... Sin datos es difícil identificar dónde está la necesidad y diseñar políticas que cubran las necesidades reales. Por tanto, estudio y posterior evaluación de las políticas. Y también, importantísima, la seguridad jurídica.

– En los últimos años se ha aprobado una pléyade de normativas en materia de vivienda, a nivel estatal y autonómico, que ha contribuido a esa inseguridad jurídica. Y, en ese contexto, el mercado se retrae: los inversores no apuestan por construir, los agentes del sector se ponen a la defensiva, los propietarios no sacan sus pisos al mercado. Esa inseguridad jurídica hace mucho daño al sector y se debe corregir.

– Se deberían diversificar las fórmulas de acceso a la vivienda, no apostar solo por la propiedad. Porque cuando hay una restricción en materia de hipotecas, la gente se va al alquiler; pero con los precios que se están alcanzando en las grandes urbes, alquilar tampoco sale a cuenta. Hay que buscar alternativas como tenencias intermedias, derechos de superficie...

– En vivienda social habría que intentar garantizar un cojín, un porcentaje mínimo de vivienda social de alquiler que no se pueda despatrimonializar. Y digo social, no hace falta que sea pública, puede ser a través de programas mixtos público-privados, por ejemplo. Y después intentar buscar fórmulas de captación de vivienda asequible.

– Sobre todo, con seguridad jurídica y con consenso entre los diferentes agentes del sector. Si impones multas, impuestos, contención de rentas, obligación de dedicar un porcentaje mínimo de la nueva promoción a construir vivienda social... Todo lo que sea imponer, sin ofrecer nada a cambio, no va a obtener el consenso de todos los agentes del sector.

– La vivienda es un objeto complejo, porque por un lado es un derecho básico y, al mismo tiempo, es un activo financiero. Ahí radica uno de los grandes males, porque existe una fricción entre ambos. Parece difícil que pueda desaparecer el problema, pero se puede mitigar con medidas a medio y largo plazo.

– Así es. España es un país de propietarios en el que la vivienda muchas veces se ve como una inversión o como un activo para las familias. En lo peor de la crisis económica, esto hizo que muchas personas que perdieron su vivienda no acabaran en la calle porque pudieron ser acogidas por familiares que ya eran propietarios de sus casas. Por lo tanto, no es algo malo en sí mismo, también habla de distribución de la riqueza. El problema es cuando esas propiedades se concentran en pocas manos o hay mucha gente que no puede acceder a esas viviendas, lo que está pasando ahora.

– Sí, obviamente, aunque no todo pasaría por la medida estrella que ahora está en boga, que es el control de las rentas de la ley de Vivienda. A nivel de investigación, todos los estudios hablan de que, para conseguir viviendas asequibles, hay que contemplar 34 factores, no solo controlar el precio del alquiler. Hay que crear seguridad jurídica para que la gente invierta, aumentar el parque de vivienda social, buscar cohesión territorial, ofrecer diversidad en las fórmulas de tenencia de la vivienda, movilizar la vivienda vacía...

– Por ahora no está cumpliendo su objetivo, aunque también es verdad que a corto plazo era difícil conseguirlo. Lo que se está viendo en Cataluña, donde ya hay zonas tensionadas en vigor, es que hay propietarios que están sacando los pisos del alquiler residencial para ponerlo en alquiler de temporada o turístico. Y el resultado es que, desde la propia Administración, ahora lo que se quiere es poner límites a esos otros alquileres. Al final la ley está teniendo un efecto contraproducente en algunos aspectos, porque si sacas oferta del mercado, van a subir los precios.

– Sí, es probable que pase algo similar.

– Sí, sin duda. Hay que buscar incentivos positivos a poner viviendas en fórmulas asequibles. La solución solo vendrá por ahí, no con imposiciones, sino buscando fórmulas innovadoras: fiscalidad para los propietarios que ponen a disposición esas viviendas y para la propia persona que accede a un piso.

– En todos los países hay cosas que se pueden imitar, pero también otras que conviene no copiar. No se trata de clonar modelos europeos, sino de mirar qué se ha hecho bien y qué mal. Hay países como Inglaterra, Países Bajos, Dinamarca o Austria que tienen altos porcentajes de vivienda social de alquiler y que podrían verse como modelos. Países Bajos e Inglaterra, por ejemplo, funcionan con modelos de gestión privada sin ánimo de lucro, pero también tienen unas listas de espera muy largas. Ningún modelo es perfecto.

– El acceso está complicado. Al centrar las políticas de vivienda de los últimos 15 años a paliar la emergencia habitacional, se ha creado una brecha que ha dejado fuera de la vivienda asequible a muchas personas que no son especialmente vulnerables, pero que tampoco tienen la capacidad económica para acceder a los precios actuales tanto en propiedad como en alquiler, entre ellos muchos jóvenes. Esto no es solo un problema de precio de la vivienda, lo es también de precariedad laboral.

– Sí. Trabajo y vivienda son dos aspectos que van de la mano y que afectan a las expectativas de emancipación de los jóvenes.

– Las políticas de vivienda están en la agenda pública, lo que ya es un primer paso. A partir de ahí, se debe trabajar en medidas consensuadas y coherentes a largo plazo. Y, sobre todo, apostar por las medidas incentivadoras. Las coercitivas deben ser el último recurso.