Proliferan en Gipuzkoa las ofertas inmobiliarias de pisos con licencia turística como reclamo

Aunque estas ofertas que buscan sacar tajada de las licencias de uso turístico ya concedidas son cada vez más habituales, las cifras globales aún son modestas. Un repaso al portal inmobiliario Idealista, el que más viviendas en venta oferta en Gipuzkoa, muestra que actualmente hay 23 inmuebles que se identifican como pisos con licencia de uso turístico en vigor. De ellos, trece se ubican en Donostia, tres en Zarautz, dos en Errenteria y hay otros cinco municipios que cuentan con una oferta: Astigarraga, Hondarribia, Azkoitia, Aia y Errezil. Los precios de estas viviendas con licencia turística oscilan en Donostia entre los 435.000 euros de un apartamento en la Parte Vieja y los 2,1 millones de un piso de 150 metros cuadrados en Miraconcha.

Una constante de estas ofertas inmobiliarias es que inciden sin tapujos en la «rentabilidad inmediata» que la vivienda turística puede ofrecer al comprador. Varios de los anuncios subrayan que disponen de una «facturación demostrable» para aquellos que estén interesados. Y hay algunos anunciantes que incluso destacan las puntuaciones que los pisos tienen en portales de alojamiento como Booking o Airbnb para demostrar que están bien posicionados. «Se vende con anuncios en Booking (puntuación 8,4/10) y Airbnb (4,74/5). Todos los datos demostrables», asegura el anuncio de un piso de tres habitaciones que se vende en el barrio donostiarra de Intxaurrondo por 625.000 euros.

José Luis Polo, presidente de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Gipuzkoa, ratifica que «cada vez es más habitual encontrar este tipo de anuncios de viviendas que tratan de capitalizar las licencias de uso turístico», aunque apunta que en el caso concreto de su inmobiliaria apenas ha trabajado ese campo «porque siempre he visto con cierto recelo el tema de los pisos para uso turístico. Pero sé que se están vendiendo». A su juicio, «la moratoria de licencias que aprobó el año pasado Donostia, y que se ha convertido en permanente, ha 'exclusivizado' las viviendas que disponen de una licencia, lo que puede estar dando lugar a una sobrevalorización de esos rendimientos que se pueden obtener». Al mismo tiempo, entiende que también puede estar dándose un «efecto huida» de propietarios que quieren vender esos inmuebles a buen precio ahora «ante el temor de que pueda haber una restricción de licencias en el futuro», como se está planteando, por ejemplo, en Cataluña.

El Ayuntamiento de San Sebastián, en principio, no tiene intención de revocar las licencias ya concedidas –los 1.374 pisos turísticos con los que cuenta la ciudad suponen el 1,4% del parque de vivienda de la ciudad, después de que se hayan cerrado más de 800 desde la aprobación de la ordenanza municipal de 2018–, pero tampoco concederá nuevas licencias, por lo que la oferta se limitará a las viviendas actuales.

Asier Pereda, presidente de la Asociación de Viviendas de Uso Turístico de Euskadi (Aparture), explica que las empresas que se dedican a gestionar pisos turísticos suelen estar muy pendientes de posibles oportunidades de compra de viviendas con licencias en vigor «y el porcentaje sobre la oferta total de vivienda es relativamente bajo», aunque añade que esta modalidad «suele tener un sobrecoste de alrededor del 10% respecto a los pisos que no cuentan con esta licencia». De todas formas, considera que «como el mercado inmobiliario está desbocado en Gipuzkoa, tampoco los precios a los que salen estas viviendas llaman tanto la atención».

Algunas de las ofertas vigentes en estos momentos en Gipuzkoa utilizan el reclamo de garantizar cerca de un 5% de rentabilidad. José Luis Polo explica que «por el alquiler convencional de un piso en Intxaurrondo puedes conseguir una renta de, por ejemplo, 1.000 euros al mes. Lo que al cabo de un año serían 12.000 euros. Si un piso con licencia turística en esa zona te acredita que está logrando una renta neta de 35.000 euros anuales, que es casi el triple, pues el inversor que busque rendimiento inmediato podría estar interesado». El presidente de los API de Gipuzkoa indica que algunas de las ofertas incluso pueden ser de pisos que en su día fueron VPO y que ahora son viviendas libres con derecho a superficie durante 75 años, «por lo que debería devolverse al Gobierno Vasco, su propietario, en unos 40 años. Pero aún así a un inversor podría resultarle rentable si en ese tiempo la destina a vivienda de uso turístico».

La presencia de viviendas turísticas es mayor en los barrios céntricos y costeros de Donostia –el 4,2% del parque en el Centro, el 3,3% en Gros o el 1,5% en El Antiguo, mientras que el resto de los barrios se mantienen por debajo del 1%–, pero Polo subraya que este fenómeno «ha ido permeando por todo el área metropolitana de Donostia e incluso por los municipios cercanos», por lo que «se pueden encontrar ofertas de Intxaurrondo, Trintxerpe, Astigarraga o Errenteria». De hecho, según un informe elaborado por la Asociación Vasca de Municipios (Eudel) el pasado marzo, localidades como Hondarribia, Aia y Zarautz son las que más viviendas turísticas tienen por habitante en Gipuzkoa, por encima de las que suma San Sebastián.