Las claves de las zonas tensionadas para el alquiler

El IPC deja de ser la referencia para la actualización de la renta, sean o no zonas tensionadas. El tope a todos los alquileres se ha establecido este año 2024 en el 3%. En 2025 entrará en vigor un nuevo índice, que será siempre inferior al IPC, tanto para viviendas que ya estén en el mercado como para nuevos contratos.

En zonas tensionadas, las rentas que establezcan los pequeños propietarios se tendrán que indexar al contrato anterior en vigorla renta pactada al inicio de un nuevo contrato no podrá ser mayor que la última vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda (una vez aplicada la cláusula de actualización del contrato anterior). Si es un piso que no ha estado alquilado antes, la renta no podrá exceder el límite máximo del precio aplicable según el índice de precios de referencia que, en Euskadi, aún está por definir. En el caso de los grandes tenedores, deberán aplicar el índice de de precios de referencia para los nuevos contratos.

Para que sean declaradas zonas tensionadas la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o familiar, más los gastos y suministros básicos supere el 30% de los ingresos medios o de la renta media de los hogares. En segundo lugar, que el precio de compra o alquiler de las viviendas (en los últimos 5 años) haya incrementado más de tres puntos porcentuales superior al porcentaje del IPC de la comunidad autónoma correspondiente. La norma no obliga a definir zonas tensionadas, queda a la libre decisión de las autonomías. Euskadi las va a aplicar.

Las propuestas de los ayuntamientos vascos para que un municipio sea declarado zona tensionada para el alquiler deben ser analizadas y validadas por el Departamento de Vivienda del Ejecutivo de Vitoria. Entonces se abre un periodo de alegaciones y la tramitación se suele alargar unos tres meses. Una vez aprobada la solicitud de un consistorio, queda el trámite de elevarla al Gobierno central –la Ley por el Derecho a la Vivienda que contempla la creación de zonas tensionadas para el alquiler tiene carácter estatal–, que debe publicarla en el BOE. Por tanto, la declaración como 'Zona de Mercado Residencial Tensionado' es un proceso complejo que impide que la declaración oficial se produzca de forma automática cuando los municipios lo solicitan.

Para poder topar el incremento de las rentas del alquiler en la capital con los precios más altos del Estado son tres los documentos que exige la Ley por el derecho a la vivienda, para proceder a dar este paso: un diagnóstico de la situación de la vivienda en la ciudad, una memoria justificativa de que se cumplen las condiciones recogidas en la ley, y un plan de acción de lo que plantea hacer la ciudad en los próximos años para mejorar el acceso a la vivienda de sus habitantes. Cuando el Gobierno Vasco da el visto bueno, «termina el proceso autonómico y ese documento se traslada al Ministerio de Vivienda, que hace la publicación de nuevas zonas tensionadas de forma trimestral. Y hasta que el Gobierno central no lo publica en el BOE, no tiene oficialidad. La declaración de zona tensionada tiene una validez de tres años, prorrogable anualmente siempre que sigan dándose las circunstancias que motiven tal declaración.

Son aquellas personas físicas o jurídicas con más de diez viviendas en propiedad. Sin embargo, en las zonas que se declaren tensionadas los grandes tenedores serán los propietarios con cinco o más inmuebles.

Un año más en situaciones de vulnerabilidadSe establece la posibilidad de una prórroga extraordinaria de un año del contrato si se acredita una situación de vulnerabilidad económica o social (hasta 3 años en zonas tensionadas). Los gastos de gestión inmobiliaria corren a cargo del propietario.

El despliegue de las zonas tensionadas en Euskadi en base a la Ley de Vivienda, en vigor desde el 26 de mayo del pasado año, sigue envuelto en incógnitas a la espera de que los primeros municipios reciban su acreditación como zonas tensionadas. Por ejemplo, no existe un índice de referencia de precios del alquiler que debería utilizarse para la firma de nuevos contratos de alquiler. El Ministerio de Vivienda lo ha puesto en marcha en todo el Estado menos en el País Vasco y Navarra, al contar estos territorios con haciendas forales propias. Un factor que preocupa a los consistorios vascos es que la entrada en vigor de la zona tensionada pueda estrangular aún más la escasa oferta de pisos en alquiler que ya existe actualmente. También hay dudas jurídicas sobre si las medidas de control de precios que conlleva la declaración de zona tensionada se aplicarían a todos los contratos de alquiler o solo a los firmados desde la entrada en vigor de la ley en 2023, lo que podría limitar su alcance si no se extiende a las prórrogas de los anteriores.