Subrogación de hipotecas, ¿qué es y por qué se solicita?

Los préstamos hipotecarios se caracterizan, entre otras cosas, por tener plazos de amortización muy largos, con una media de 24 años en los nuevas hipotecas firmadas, según el INE. Durante esos años, el mercado hipotecario puede ser muy distinto al que existía cuando se firmó la hipoteca, así como nuestra situación económica. En esos casos, existe la posibilidad de cambiar las condiciones de la hipoteca, un cambio que puede hacerse a través de una novación hipotecaria, cuando se renegocia con el mismo banco, o a través de una subrogación hipotecaria, si se cambia de entidad. Miquel Riera, experto en hipotecas del comparador de productos financieros HelpMyCash.com, aporta las claves para entender cómo funciona una subrogación.

La subrogación de acreedor permite cambiar una hipoteca de un banco a otro para modificar su precio –bajar el interés, pasarse del tipo fijo al variable, quitar comisiones...–o su plazo de devolución. También existe otro tipo de subrogación llamada de deudor, con la que el comprador de una vivienda hipotecada puede convertirse en el nuevo titular de la hipoteca del vendedor –manteniéndose las condiciones–.

El que esté interesado en subrogar su hipoteca simplemente tiene que encontrar a un banco dispuesto a mejorársela –no necesita el permiso de su entidad actual–. Tras presentar su solicitud, ese banco le pedirá varios documentos para analizar su situación financiera: últimas nóminas, extractos de cuentas...

Si todo está correcto, el cliente recibirá una oferta de subrogación con las nuevas condiciones que tendría tras cambiar su hipoteca de banco. En caso de que la acepte, su entidad actual tendrá que entregarle al nuevo banco un certificado de deuda pendiente –tiene hasta 7 días naturales para hacerlo–. Y una vez entregado, tendrá 15 días naturales para presentar una contraoferta, si quiere.

Si se presenta la contraoferta, el cliente podrá decidir si se queda con su banco actual con las condiciones propuestas o si subroga su hipoteca a la otra entidad. En caso de que se decante por la segunda opción –o de que no se presente la contraoferta–, pasado ese plazo de 15 días se podrá formalizar la subrogación ante notario. Un gestor se encargará, además, de inscribir el traslado en el Registro de la Propiedad para que conste oficialmente.

La principal ventaja de la subrogación es que permite mejorar las condiciones de una hipoteca y abaratarla. Por ejemplo, si el cliente encuentra a un banco dispuesto a ofrecérselo, puede rebajar su interés, pasarse del tipo variable al fijo o viceversa, eliminar comisiones o productos adicionales –seguros, por ejemplo–...

Las únicas desventajas son que la subrogación tiene un coste (aunque la mayoría de los gastos los paga el banco) y que hay que cumplir ciertos requisitos para llevarla a cabo.

Para empezar, hay que ser solvente: cobrar un sueldo suficiente para pagar las cuotas, disfrutar de una situación laboral estable y tener pocas o ninguna deuda vigente aparte de la hipoteca. En general, además, el importe pendiente no puede superar el 80% del valor de tasación de la vivienda hipotecada, mientras que el plazo pendiente no puede ser de más de 30 años –aunque hay unos pocos bancos que aceptan plazos de hasta 40 años–.

Asimismo, la persona hipotecada debe llevar un mínimo de entre uno y dos años pagando las cuotas de su préstamo hipotecario. Si la entidad financiera detecta cualquier impago, le denegará automáticamente la solicitud.

Por una subrogación se generan distintos gastos: los gastos de notaría, registro, gestoría y tasación, y el coste de la posible comisión por subrogación que incluya la hipoteca que se quiere trasladar. Por ley, el banco tiene que pagar los gastos de notaría, registro y gestoría. El cliente, por su parte, debe pagar la tasación de la vivienda –tiene un coste medio de 300 euros– y la comisión por subrogación, cuyo precio puede ser de entre el 0% y el 2% sobre el importe pendiente, dependiendo de lo que se indique en la escritura original de la hipoteca y de la fecha en la que se contrató el préstamo.

Los bancos que ofrecen subrogaciones aplican unos intereses por debajo del 1,50%. Por lo tanto, esta operación es especialmente conveniente para los hipotecados que estén pagando un interés de más del 1,50%. Además, lo ideal es subrogar la hipoteca durante la primera mitad de su plazo de devolución. En España se usa un método llamado sistema francés para devolver las hipotecas, con el que la mayor parte de los intereses se pagan en la primera mitad del plazo. Por lo tanto, cuanto antes se subrogue la hipoteca, mayor será el ahorro.

Depende de las condiciones de la hipoteca que se cambie de banco y de las que ofrezca la entidad a la que se traslada el préstamo. Por ejemplo, un cliente quiere subrogar una hipoteca contratada en enero de 2017 con un plazo de 30 años y un interés del 2,5%. Si el importe pendiente fuera de 150.000 euros, podría ahorrarse unos 108 euros al mes en intereses, lo que sumaría más de 30.000 euros al final del plazo.

No, el derecho para aplicar la deducción por adquisición de vivienda habitual no se pierde si se subroga la hipoteca. En estos casos, Hacienda considera que simplemente se está modificando el préstamo que se usó para comprar el inmueble, así que se puede seguir practicando la desgravación.

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