Reformas del hogar: dime la edad de tu vivienda y te diré lo que te cuesta reformarla
La mejora dependerá de la fecha de construcción del edificio y de las características de cada inmueble
Uno de los principales retos inmobiliarios es actualizar el parque de vivienda. La edad media de los edificios residenciales supera los 40 años y ... Euskadi, Madrid, Cataluña o la Comunidad Valenciana tienen los inmuebles más antiguos. Con la llegada de los fondos europeos y el objetivo de alcanzar la bautizada 'neutralidad energética' en las próximas décadas, la necesidad de acometer mejoras en los inmuebles ha cobrado más relevancia, aunque todo depende la fecha en la que se construyó el edificio, además de su situación particular. Según explica un estudio de Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI), las viviendas de entre 40 y 70 años deberán invertir entre 20.000 y 40.000 euros, y las de entre 20 y 40 años, entre 10.000 y 20.000 euros. Completamos las cifras de este informe con las reflexiones del Colegio de Administradores de Fincas de Gipuzkoa.
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¿Cuál es la situación general en cuanto a mantenimiento y envejecimiento de las viviendas de Gipuzkoa?
Más del 45% de las fincas administradas por administradores de fincas colegiados superan los 50 años de antigüedad. De estas fincas el 54% ha realizado obras de rehabilitación, en fachadas, cubiertas o accesibilidad. Hay que tener en cuenta que muchas de las obras realizadas en las fachadas han sido originadas por las exigencias que se han recogido en la Inspección Técnica del Edificio (ITE) obligatoria en todos los edificios que se construyeron hace más de 50 años.
En líneas generales, el nivel de mantenimiento preventivo de los edificios en Gipuzkoa es escaso. Realmente, las obras, de gran calado, se ejecutan cuando los defectos ya se han detectado o son requeridas por la administración, en este caso el ayuntamiento.
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¿Ha crecido en los últimos años el sector de las reformas?
El 87% de nuestros colegiados afirman que el número de obras de rehabilitación ejecutadas, en las fincas administradas, ha crecido en un 77% en los últimos 5 años. Esta situación ha originado, en algunos casos, un detrimento en la especialización de la mano de obra y, en otros, una dificultad a la hora de contratar profesionales para la ejecución de las obras, como así lo expresan el 47% de los administradores de fincas.
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¿Cuáles son las inversiones más importantes que necesita un inmueble?
Las inversiones más importantes son todas las relacionadas, en primer lugar, con la rehabilitación de fachadas y cubiertas, bien por motivos de eliminación de filtraciones o humedades, o para mejorar la eficiencia energética del edificio, lo que redundaría en beneficio de todos los propietarios.
En segundo lugar están las obras accesibilidad, ya que aún queda un número muy importante de edificios sin ascensor o, si lo tienen, con barreras arquitectónicas para acceder a la calle desde el mismo. Los edificios no pueden convertirse en una cárcel para sus propietarios que les impida desarrollar una vida normal.
Además, este último año se esta mostrando interés, por parte de las comunidades de propietarios, en la instalación de placas fotovoltaicas debido a las ayudas que van a llegar de Europa para este tipo de instalaciones y todo aquello que tenga que ver con la eficiencia energética dentro de los edificios residenciales, que son en estos momentos uno de los mayores productores de CO2.
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¿Qué coste medio necesitan las viviendas en base a estos criterios de edad: 40-70 años, 20-40 años y 10-20 años?
Esto es muy subjetivo; todo depende del tipo de que se quiera ejecutar. Por ejemplo, una obra de fachada raseada y pintada, lógicamente, es mucho más económica que si la obra es de fachada ventilada, que podría duplicar el precio aproximadamente. Lógicamente, si nos atenemos a la edad del edificio las comunidades que más tienen que invertir, tal y como comentamos en el primer punto, son las que tienen una antigüedad superior a 50 años.
En las comunidades con una antigüedad de entre 10 y 20 años las obras de rehabilitación son inexistentes y, en las de entre 20 y 40 años prácticamente las obras que se realizan son para subsanar defectos urgentes. Es muy difícil valorar estas inversiones, porque cada edificio tiene unas características diferentes y sería necesario realizar un estudio muy profundo del parque inmobiliario para poder conocer los costes medios de este tipo de obras.
En las principales obras de rehabilitación, como pueden ser las fechadas, el coste medio puede rondar los 200.000 euros para la comunidad y el coste medio para cada propietario, entre 10.000 y 12.000, euros aproximadamente. Estos datos son muy subjetivos; todo depende del tipo de obra de fachada que se quiera ejecutar, el número de propietarios...
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¿Existe algún programa de subvenciones públicas que ayude a rehabilitar las casas para hacerlas más sostenibles y eficientes energéticamente?
Actualmente, el Gobierno Vasco y algunos ayuntamientos tienen sus programas de ayudas orientadas, básicamente, a realizar obras para conseguir edificios eficientes energéticamente. Actualmente, el Ejecutivo vasco esta elaborando el Plan director de Vivienda 2021/2023, en cuyas reuniones han participado representantes de nuestro colectivo, para construir entre todos una estrategia y unas soluciones compartidas que apoyen y mejoren la gobernanza colaborativa de las políticas de vivienda en los próximos años. Todo ello teniendo en cuenta, entre otros aspectos, la rehabilitación y mejora de los edificios residenciales existentes con la previsible e inminente llegada de los fondos europeos.
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