Hipoteca fija o variable, ¿cuál te conviene más?
Los expertos citan el perfil del hipotecado, la oferta del momento y factores económicos y financieros como los elementos clave
Es la pregunta del millón. ¿Hipoteca fija o variable? ¿Qué me conviene más? ¿Cuál se ajusta mejor a mi capacidad económica? Financiar una vivienda, la compra más importante de tu vida, exige planificación e ideas claras. La hipoteca a tipo fijo supone seguridad a largo plazo pero en los primeros años pagarás más. Por otro lado, el préstamo hipotecario variable es inicialmente más barato, pero supone el riesgo de no saber cómo estará el euríbor –el índice de referencia del mercado hipotecario– en los próximos años y cuánto pagarás. Con la ayuda de Patricia Suárez, presidenta de Asufin, Asociación de Usuarios Financieros, analizamos los dos conceptos y cuál te interesa más.
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¿Cuál es en estos momentos el coste de contratar una hipoteca fija y variable?
En términos TAE –tasa anual equivalente, un indicador que refleja el tipo de interés anual– es prácticamente equivalente. Según nuestros últimos datos, el coste total de hipotecarse en estos momentos en fijo asciende al 2,37% y en variable, al 2,35%. Sin embargo, hay que tener en cuenta las diferencias notorias entre una modalidad y otra. Si bien el tipo fijo garantiza un tipo de interés estable a lo largo del préstamo, el variable está sujeto a las fluctuaciones del índice al que está referenciada la hipoteca. El coste total del préstamo en una hipoteca fija es, por tanto, absolutamente predecible desde el principio; en el de una hipoteca variable hay que contar con ese factor de cierta inestabilidad.
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¿Qué porcentaje de viviendas se hipotecan en España con tipos de interés fijo y variable?
Hay que distinguir por segmentos. Por debajo de los préstamos de 300.000 euros, en torno al 80% de las hipotecas se están concediendo a tipo fijo. Por encima de esa cantidad, nos encontramos con un perfil de consumidor que no valora tanto conocer de antemano el coste total de su préstamo, sino que es consciente del menor coste de una hipoteca variable –en el corto plazo, al menos–, y los porcentajes se igualan: 50% de preferencia por el tipo fijo, 50% por el variable. A partir de los 500.000 de capital hipotecado, la tendencia se invierte y pasamos a tener un 80% de contratación en variable. Estas tendencias son prácticamente extrapolables a Euskadi.
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¿Cuál de las dos opciones recomendaría? ¿En qué factores hay que fijarse?
Depende de las circunstancias concretas de cada consumidor. En la actualidad, hay más oferta a tipo fijo porque a las entidades les interesa firmar este tipo de operaciones, que les generan una certeza y una rentabilidad a corto plazo superior. En este segmento hay por tanto más competencia y producto para elegir.
En adquisición de vivienda habitual, hay una tendencia mayoritaria a optar por un tipo fijo, salvo en los tramos altos, como se ha explicado antes. Sin embargo, para financiar segunda residencia o inmueble destinado a la inversión, casi el 100% lo que se firma es a tipo fijo, dado que esto proporciona certeza en cuanto al cálculo de rentabilidades.
La cifra
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80% de las hipotecas de los préstamos por debajo de 300.000 euros se conceden a tipo fijo en Euskadi.
Tenemos que tener en cuenta nuestras necesidades futuras. Si se trata de una casa en la que vamos a vivir durante muchos años, una hipoteca a tipo fijo nos dará tranquilidad pero tiene mayor coste de cancelación y/o subrogación. Si por el contrario, estamos pensando en comprar una casa como inversión o bien con vistas a venderla para comprar una más grande o más cara unos años después, es más interesante la hipoteca a tipo variable, pues las previsiones de los tipos de interés es que serán bajos en los próximos años y su cancelación será más barata.
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¿Qué ventajas y desventajas presenta el tipo fijo?
Se trata de hipotecas en las cuales las cuotas mensuales son las mismas hasta concluir la obligación de devolución. El tipo de interés que los bancos ofrecen en una hipoteca a tipo fijo suele ser más alto que el de una hipoteca variable, aunque actualmente el tipo de interés de ambas está muy próximo. El miedo a la inflación hace que a la gente le dé tranquilidad contratar un interés fijo. El temor a futuras subidas hace que los consumidores que van a contratar una hipoteca prefieran pagar un poco más ahora mismo, a cambio de saber cuál será la cuota durante la vida de la hipoteca.
Aporta estabilidad y un precio predecible desde el inicio, pero su mayor desventaja es el mayor coste de la cancelación
La mayor desventaja es el coste de cancelación, ya que es más alto que una hipoteca a tipo variable, además de que la subrogación es más difícil.
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¿Qué ventajas y desventajas presenta el tipo variable?
En este caso, el tipo de interés del préstamo lo define la evolución del euríbor –al que se suma un diferencial marcado por la entidad–. En estos momentos, las hipotecas variables se ven beneficiadas por un euríbor en tasas históricamente bajas, lo que significa un coste de financiación realmente bajo. La propia fluctuación de este tipo también define, en parte, su posible desventaja, dado que hace difícil conocer de antemano el precio exacto que tendrá el préstamo.
El actual contexto, con el euríbor en negativo, lo hace muy atractivo, pero es un concepto ligado a un factor de inestabilidad
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¿Qué movimientos intuye para el año que viene?
El euríbor ha bajado en agosto hasta el -0,498%. El dato de junio fue -0,484%, el de julio un -0,491%, y este último mes ya rozamos el -0,5%. Mientras la pandemia se siga prolongando, las expectativas son que siga por debajo del 0%. Desde luego, en el corto plazo, nada hace prever que el Banco Central Europeo acometa un cambio de rumbo y suba tipos, puesto que la recuperación en toda la zona euro es aún frágil. Hay además sectores muy afectados por el momento económico, como todo lo relativo a servicios.
