Un problema sin distinción de barrios

El Ayuntamiento ultima la solicitud para que se declare el municipio zona tensionada. Para sustentar sus argumentos, desde el Departamento de Urbanismo que encabeza la concejala del PNV Nekane Arzallus han realizado un exhaustivo análisis del mercado que refleja una fotografía de la realidad. La cascada de datos obtenidos ayuda a entender algunos de los porqués de esta situación y refuerza las razones del consistorio para reclamar luz verde a la adopción de medidas para tratar de reconducirla.

Donostia cuenta con un total de 9.323 contratos de alquiler con fianza depositados ante el Gobierno Vasco, trámite de obligado cumplimiento desde 2015. De ellos, la mayoría se concentran en el Centro (1.976), Amara Berri (1.527) y Gros (1.175), que en conjunto suman algo más del 50% de todos los pisos alquilados. Les siguen Altza con 838 alquileres, Antiguo (791) y Egia (743), y en un peldaño inferior están Aiete (448), Intxaurrondo (447), Ibaeta (383), Miracruz-Bidebieta (342), Loiola (261), Ategorrieta (121), Martutene (118), Añorga (68), Miramon-Zorroaga (53), Igeldo (26) y Zubieta (6). La principal conclusión que se extrae es que a medida que uno se aleja del núcleo urbano y baja la densidad residencial, la oferta cae en picado.

Este ranking varía si se toma como referencia el porcentaje de pisos en alquiler respecto al total de viviendas existentes en cada barrio. El Centro mantiene el liderato en este apartado con el 13,5%, con Gros en segunda posición (11,2%), Amara Berri en tercera (10,2%) y Antiguo en cuarta (10,2%). Ya por debajo del 10% aparecen Egia (9,7%), Loiola (9%), Altza (8,7%), Martutene (8,3%), Miracruz-Bidebieta (8,1%), Ibaeta (7,8%), Aiete (6,9%), Ategorrieta (6%), Añorga (5,6%), Intxaurrondo (5,6%) y Miramon-Zorroaga (4,5%). Los ratios de Igeldo y Zubieta son residuales, por lo que ni siquiera figuran en la gráfica.

Uno de los objetivos de la Ley de Vivienda –de la que emana la posibilidad de definir zonas tensionadas en las que actuar desde las administraciones públicas– es poner coto a la penetración de los grandes tenedores, ya sean fondos, sociedades o particulares, cuyos esfuerzos inversores también se centran en el Centro y Gros. De las 3.014 viviendas en sus manos, un 59% se localizan en estos dos barrios, que son los más atractivos en cuestión de rentabilidad. De hecho, el precio medio del alquiler en ambas zonas asciende a 20 euros el metro cuadrado, con subidas interanuales del 9,1% en el Centro y del 15,4% en Gros.

El resto de la ciudad no despierta tanto interés entre quienes acumulan al menos cinco pisos. Antiguo, con 167 viviendas en poder de los grandes tenedores, Amara Berri, con 142, e Ibaeta, con 141, son las excepciones. Egia (120), Altza (110), Aiete (106) y Ategorrieta-Ulia (103) asoman la cabeza por encima de la centena en un listado que cierran, ya a cierta distancia, Miramon-Zorroaga (89), Igeldo (58), Miracruz-Bidebieta (55), Intxaurrondo (43), Martutene (43), Añorga (20), Loiola (19) y Zubieta (12).

Hay que recordar que este tipo de propietarios aglutinan un tercio de todos los pisos de alquiler registrados, aunque su incidencia sobre la globalidad del parque residencial donostiarra se limita al 3,2%. Más de la mitad de las viviendas en manos de grandes tenedores pertenecen a personas físicas o familias (1.871). Mucha veces, según apunta Arzallus, son varios hermanos que han heredado pisos en un mismo edificio, haciéndose dueños del inmueble entero. La mayoría, 76, tienen seis viviendas a su nombre, aunque hay 51 que cuentan con siete, 22 con ocho, 21 con cinco, 20 con entre once y veinte casas, 15 con nueve, 11 con entre veintiuna y veintisiete y 8 con diez inmuebles. Algo más de un millar, por su parte, está en poder de personas jurídicas o, lo que es lo mismo, fondos de inversión o empresas. Destaca Azora, que tiene 245 viviendas desde que en 2020 compró la inmobiliaria Vascongada, si bien la mayoría de estas sociedades, 35, tienen entre seis y diez. La declaración de zona tensionada permitiría limitar las subidas de estos alquileres y supondría un alivio para muchos inquilinos que ya han recibido notificaciones de desalojo para los próximos meses al vencer sus contratos.

Desde las instituciones llevan décadas poniendo su granito de arena para incrementar la oferta mediante nuevas promociones protegidas con la esperanza de que ello repercuta de forma positiva en los precios. Así, el Ayuntamiento, a través de Etxegintza, gestiona a día de hoy un parque de 2.087 viviendas y alojamientos dotacionales (para jóvenes y mayores, principalmente), que representan un 18% del mercado del alquiler. En este caso, el mapa da la vuelta y los barrios más beneficiados por la construcción de VPO no son el Centro ni Gros –que apenas suman cinco pisos– sino Aiete (455), Intxaurrondo (444), Ibaeta (250), Amara Berri (220) y Altza (211). El Gobierno Vasco, por su parte, tiene 554 viviendas con algún tipo de protección en la ciudad, el 64% de ellas en Amara Berri y Egia.