Comprar piso: mejor ahora que después

Hace casi ocho años del estallido de la burbuja inmobiliaria, que en letal asociación con la crisis financiera dio origen a un tsunami que se llevó por delante buena parte de los fundamentos de la economía española: la actividad de la construcción se paralizó y los bancos cerraron a cal y canto el grifo del crédito. Así que los promotores, además de abortar todo plan de nueva edificación, se tuvieron que comer un enorme 'stock' de viviendas. El castillo de naipes se desmoronó a los pies de cientos de miles de ciudadanos que vieron impedido el acceso a una vivienda por múltiples razones. Entre ellas, el vertiginoso deterioro del mercado laboral que se produjo en aquellos momentos y la severa restricción de los préstamos hipotecarios por parte de las entidades financieras.

Así que, por causa de fuerza mayor, la decisión de comprar una vivienda se pospuso a la espera de que amainara la tormenta. Ese escenario parece haber llegado, al menos en Euskadi, según las distintas opiniones recogidas para la elaboración de este reportaje: los actuales precios de la vivienda, muy cercanos a su suelo (si es que no lo están ya), los bajísimos tipos de interés (que hacen menos onerosa la contratación de un préstamo hipotecario), y el cambio de actitud de las entidades financieras (más predispuestas a concederlos), hacen que este sea un buen momento para lanzarse a la adquisición de una vivienda.

La multitud de estadísticas que se manejan sobre el mercado inmobiliario y su distinto comportamiento en función del área geográfica que se quiera analizar hacen difícil construir un relato homogéneo sobre la situación actual del sector. Por ejemplo, el Índice de Precios de Vivienda (en el caso de las libres, tanto nuevas como usadas) del Instituto Nacional de Estadística (INE) habla de un aumento del 4,2% en el valor de las casas en el segundo trimestre de este año con relación al anterior, y del 4% con respecto al mismo periodo de 2014. Se trata de la mayor subida desde 2007 y además, por primera vez se ha experimentado en todas las comunidades autónomas. En Euskadi la misma estadística arroja incrementos del 1,9% (variación anual) y 1,7% (variación trimestral). Son, en cualquier caso, de las tasas más bajas de España.

Diferencias con el resto de España

Por su parte, la Estadística Registral Inmobiliaria (elaborada por el Colegio de Registradores de la Propiedad, Bienes Inmuebles y Mercantiles de España) correspondiente al segundo trimestre de 2015 constata que en el conjunto de España "el precio de la vivienda continúa su proceso de crecimiento iniciado en 2014, intensificando el ritmo de los incrementos trimestre tras trimestre". En el periodo analizado, la subida media fue del 2,80% respecto a los tres primeros meses del año (5,12% en términos interanuales). "Todo parece indicar que los descensos de precios poco a poco van formando parte del pasado en términos medios", se dice en el informe, aunque "no pudiendo ser considerado este escenario con carácter general".

Así lo constata la Encuesta sobre Oferta Inmobiliaria que elabora el Departamento de Empleo y Política Social del Gobierno vasco -también correspondiente al segundo trimestre de 2015- que aporta datos referidos, lógicamente, solo a la Comunidad Autónoma Vasca. Y en líneas generales apunta una cierta ruptura con la tendencia de recuperación de los precios que parecía marcar la evolución más reciente. Por ejemplo, el precio del metro cuadrado en la vivienda usada se situó en 3030 euros, un 1,7%menos respecto al primer trimestre, cuando subió un 0,8%. En todo caso, y en términos de evolución a medio plazo, se mantiene "la línea de sustancial reducción de caída de precios": una bajada interanual (del 1,1%) inferior a las registradas en periodos anteriores. En lo que se refiere a la vivienda nueva, el metro cuadrado se paga, de media, a 3.296 euros, un 0,7% menos que en el primer trimestre del año. Eso sí, las caídas en términos interanuales siguen siendo mayores a las de la vivienda usada.

Casi un 40% de caída

"La incertidumbre de precios se puede dar por terminada. Creemos que ha tocado suelo. A partir de aquí se estabilizará y se irá recuperando, pero poco a poco", asegura José Manuel González, presidente del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad de Bizkaia. Según sus cálculos, el precio de las viviendas se ha reducido en Euskadi casi hasta un 40% respecto a 2006. Y constata, además, un acercamiento de los que se pagan por una vivienda de segunda mano y los de los nuevos. "En el caso de Bizkaia es un proceso natural, porque muchas de las pocas promociones que se han hecho estos años han sido en zonas apartadas del centro de los grandes núcleos urbanos, entonces al final los precios se equiparan con los de la vivienda usada que, lógicamente, la encuentras en cualquier sitio", añade.

Al igual que ocurre entre diferentes comunidades autónomas, también en Euskadi se da un comportamiento heterogéneo del mercado inmobiliario. Sobre todo en lo que se refiere a Álava con respecto a Bizkaia y Gipuzkoa. Allí se ha acumuló en la pasada década un importante stock de vivienda nueva, mucha de ella de protección oficial. Desde 2013 el ajuste del precio del metro cuadrado de los pisos de nueva construcción ha sido continuado, a ritmo de doble dígito trimestre tras trimestre. Sin embargo este año ha empezado a registrar tasas positivas, del 2,2% entre abril y junio. "El 'stock' que hay en Álava, sobre todo en Vitoria, se está reduciendo. Aún hay buenos precios pero las señales del mercado es que están empezando a recuperarse", analiza Enrique González, técnico experto en el sector inmobiliario de SEA-Uneca, la patronal de la construcción del territorio. "Hay que tener en cuenta que desde 2012 apenas se han iniciado 188 viviendas libres en Álava, cuando la demanda es de unas 1.500 al año", añade. Por contra el de los pisos usados sigue descendiendo (un 2,6% interanual, según la Encuesta sobre Oferta Inmobiliaria.

Juanjo López del Corral, director para Euskadi de la consultora inmobiliaria CBRE, opina que en Vitoria "tal vez el precio pueda bajar un poco más, pero de lo que no hay duda es que le queda aún un tiempo de estabilización". "Por el contrario -añade-, en Bizkaia y Gipuzkoa sí que ha podido iniciar una senda de recuperación".

Tipos de interés en mínimos

Con ser fundamental, el precio no es desde luego la única variable que influye en la decisión de comprar un piso. Hay otras que también están ayudando a la reactivación del mercado inmobiliario, como los tipos de interés de los créditos hipotecarios. El informe de la Estadística Registral Inmobiliaria dice que, en Euskadi, el interés medio al que las entidades financieras concedieron nuevos préstamos hipotecarios fue del 2,63%, uno de los más bajos de España. Pero, según el estudio, "todavía existe un notable margen para el descenso". "Los actuales niveles del Euribor se sitúan próximos al 0,16%. El hecho de que más del 92% de los nuevos créditos hipotecarios se formalicen a tipo de interés variable con índice de referencia Euribor, supone que a pesar del descenso de los tipos de interés, los diferenciales medios aplicados todavía se sitúan alrededor del 2,7%" en España, desgrana el informe.

Además, está el hecho de que "los bancos se están 'cortando' más ahora con el tema de las cláusulas suelo (con las que las entidades se cubren frente a pronunciadas bajadas de los tipos de interés, como ha ocurrido en los últimos años). Incluso en muchos casos están renegociándolas con clientes que ya las tienen en sus contratos", asegura José Manuel González.

Una vez superado lo peor de la crisis, y después de un severo proceso de saneamiento, las entidades financieras (bancos, fundamentalmente), parecen haber abierto la mano del crédito. Eso sí, sin la despreocupación de los alocados tiempos de la burbuja inmobiliaria. "Durante esos años los bancos animaban a la gente a no comprar, porque decían que iban a bajar los pisos. La realidad es que no querían dar hipoteas, ni que la gente sacara sus ahorros. Pero ahora, con el apetecible precio del dinero, vuelven a animar" cuenta el presidente del Colegio de API Bizkaia. "Eso sí -puntualiza-, sólo a la demanda solvente. Se acabó eso de prestar por un 90% del valor del piso. A menos que ese piso sea de los propios bancos".

"SEA-Uneca ha podido conversar en los últimos meses con numerosas entidades bancarias que nos han mostrado su total receptividad a la concesión de nuevas hipotecas, ya sea porque la situación económica está cambiando, ya sea para relanzar su propio negocio", corrobora Enrique González.

El descenso de los precios de los pisos y de los tipos de interés ha tenido su efecto correspondiente en los importes medios de las hipotecas en Euskadi: en el segundo trimestre de este año se situó en 584 euros, un 9,69% menos que en el primero. También se ha reducido (en un 2,81%) el porcentaje que esta cantidad representa respecto al coste salarial: un 26,12%.

Reactivación de las compraventas

Todos estos factores son los que han contribuido a reactivar el pulso del mercado inmobiliario: Euskadi es la tercera comunidad autónoma con mejor porcentaje de compraventa de viviendas en el segundo trimestre (un 7,49% más que en el periodo anterior). Y es la segunda comunidad autónoma donde más ha avanzado la adquisición de pisos nuevos, que cae prácticamente en toda España.

"El cambio de tendencia lo estamos notando desde finales de 2014. La gente está un poco más confiada. Y cuando oye que los precios van a subir, pues se anima a comprar", reflexiona José Manuel González, quien no obstante constata que "la gente tiene cierto miedo a vender a la baja, porque cree que es malvender. Pero también tiene que tener en cuenta que también compra con un precio a la baja. Porque, o vendes un piso con una rebaja del 40% respecto a 2006, o no lo vendes".

Por todas las razones anteriormente expuestas, el presidente del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Bizkaia no duda en asegurar que el actual "es un buen momento para comprar un piso". Juanjo López del Corral se muestra un poquito más cauto porque no tiene tan claro que los precios hayan tocado suelo -al menos, en Álava- pero atisba un inminente resurgir del ladrillo. Eso sí, considera que le peligro de una nueva burbuja está conjurado. "Eso lo tengo claro. Han cambiado muchas cosas desde aquello. Por ejemplo, ahora cualquiera no puede ser promotor inmobiliario: el acceso a la financiación está mucho más restringido, y la figura del promotor es ahora mucho más profesional. Hay muchos fondos de inversión que se han metido en el negocio. Es algo que se está viendo ya en Madrid, y que no tardará en llegar a Euskadi", sostiene.

José Luis Segura, responsable de comunicación de EKA-OCUV (Organización de Consumidores y Usuarios Vasca) coincide en que no conviene postergar demasiado la decisión de adquirir una vivienda porque "en general la economía parece estar recuperándose, las restricciones a la concesión de créditos son menores, el precio oficial del dinero está muy bajo, y es probable que de aquí en adelante los precios de los pisos comiencen a subir". "Pero tampoco queremos lanar un mensaje excesivamente optimista, porque no nos gustaría contribuir a crear una nueva burbuja", añade Segura, quien recomienda a los usuarios "ir con pies de plomo. Que piensen muy bien a cuántos años van a firmar una hipoteca, y las condiciones vinculantes (nóminas, planes de pensiones, seguros, etc)".