Euskadi recupera el plan fiscal para frenar el precio del alquiler tras el parón del Covid

La elaboración de ese índice pretendía, según palabras entonces del consejero Iñaki Arriola, ofrecer una fotografía más «real» del precio del alquiler libre que se paga en Euskadi, y con esa herramienta que revela de forma pormenorizada las rentas medias por municipios o barrios fijar una escala progresiva de incentivos fiscales para 'premiar' a los propietarios que se ajusten a esa horquilla a la hora de cobrar a sus inquilinos.

El proyecto anunciado en su día por el Departamento de Vivienda fue trasladado a las haciendas vascas en el Órgano de Coordinación Tributaria para su debate y aplicación de forma consensuada entre los tres territorios. Pero llegó la pandemia del Covid y con ella, también se paralizó esta iniciativa política que ahora volverá a estar sobre la mesa para su implementación a medio plazo, en el marco de la revisión de la reforma fiscal de 2017 que estaba pactada para 2020 y también aplazó el coronavirus. Fuentes consultadas indican que la propuesta para incentivar a los propietarios que contengan los precios del alquiler se retomará dentro del debate más amplio sobre la reforma del IRPF pendiente, pero asumen que aún no hay horizonte temporal claro para que la modificación se apruebe. Y es que la idea primigenia es 'premiar' mediante desgravaciones fiscales a los propietarios que alquilen sus pisos a precios razonables –entendiendo por razonable la media que se cobra en el municipio según la EMA–, y eliminar esas deducciones a quien sobrepase esas rentas.

La futura ley estatal, recientemente aprobada en Consejo de Ministros para poner tope a los alquileres en zonas tensionadas y a grandes tenedores de vivienda –un fenómeno menos habitual en Euskadi–, además de aplicar recargos a viviendas vacías o impulsar ayudas a la emancipación de jóvenes, bebe de políticas ya en marcha en Euskadi, a raíz de la Ley de Vivienda de 2015, que sigue en desarrollo. Pero sirve también aquí para reactivar, visto que el incremento de precios del alquiler continúa imparable, el debate sobre más medidas puede o debe adoptar la Administración pública para frenar la escalada. La última Encuesta sobre Oferta Inmobiliaria de Euskadi con datos del segundo trimestre de este año situaba los alquileres en precios récord, 1.049 euros de media en Euskadi y 1.138 euros en Gipuzkoa, un 2,1% y un 3,7% más que un año antes. Y ese repunte, que en este territorio rompía la tendencia de los dos años anteriores, se notará también en las rentas establecidas en los contratos de arrendamiento firmados, en los que se basa la EMA. Son estas últimas cifras, por debajo de las mencionadas, las que servirán de referencia para esta nueva política en ciernes sobre el alquiler. Se trata de las rentas fijadas en los contratos entre propietarios e inquilinos, no los precios ofertados de salida. Una fotografía más ajustada, a juicio del Departamento de Vivienda, sobre cuánto se paga realmente en cada zona.

Para ver la diferencia y tener una idea aproximada de en qué horquilla deberían moverse los arrendadores, nos fijamos en el último informe de la EMA publicado este verano pero que refiere datos a cierre de 2019, sin el impacto que el cese de actividad por la pandemia o el posible reajuste de rentas haya tenido a lo largo del último año y medio.

En esa estadística, basada en 54.727 contratos de alquiler libre de viviendas habituales situadas en edificios colectivos, el precio medio en Euskadi era de 671,9 euros, con Gipuzkoa a la cabeza con 695,7 euros. El año cerró con un repunte en el último trimestre –llegó a 714 euros en Gipuzkoa– que tendrá su efecto en 2020, pero habrá que esperar al menos hasta el próximo año, cuando avance el debate sobre esa nueva regulación fiscal, para saber cuál es la media de referencia que marcará la horquilla de precios en cada localidad. Porque esa es la clave de esta propuesta, ajustar al máximo las rentas según el lugar donde se ubique la vivienda.

Así, a tenor de la última EMA, el precio medio del alquiler en municipios vascos de menos de 2.500 habitantes es de 516,1 euros al mes pero en las capitales esa renta sube hasta los 783,8 euros. Una diferencia que marca también las condiciones de programas como Gaztelagun, donde el Gobierno Vasco acaba de incrementar el precio máximo de los alquileres que pueden pagar los jóvenes para beneficiarse de la ayuda de hasta 250 euros para emanciparse.

También la diferencia entre alquileres es sustancial dependiendo del territorio. Gipuzkoa vuelve a ser el más caro, con su capital, Donostia, al frente. Si en Vitoria la media para vivir de alquiler es –según ese último estudio– de 619 euros, en San Sebastián un inquilino necesita destinar 250 euros más cada mes para pagar la renta, 887,3 euros. Esa es la última media obtenida de los 6.601 contratos en vigor a 31 de diciembre de 2019.

Donostia sigue siendo, como es conocido, la capital con el metro cuadrado más caro para comprar una vivienda, pero también para alquilarla. Aunque dentro de la ciudad, también hay distancia entre los barrios, más o menos tensionados. Según la Estadística del Mercado del Alquiler, Aiete-Lugaritz es la zona más cara de la ciudad con una media de alquileres de 1.046 euros, seguida de Antiguo-Ondarreta-Bentaberri (995) y el Centro (987) –que no obstante tiene el metro cuadrado más caro, 13,4 euros–. En el lado opuesto, el barrio de Martutene, con un precio medio de las rentas de 673 euros es la más asequible por delante de Altza-Buenavista-Herrera. El barrio donde más han subido los alquileres en los últimos años es, no obstante, Loiola-Txomin.

Además de las capitales, con la mayor demanda y con los precios más elevados, la fotografía del alquiler que ofrece la estadística del Ejecutivo vasco desgrana también los precios medios por áreas o comarcas. Y, con la situación tensionada de Donostia, su área metropolitana unida a Oarsoaldea y Bidasoa ofrecen el precio medio más alto de toda Euskadi. Esa zona, según la división que realiza la EMA, junto a otros dos municipios con rentas muy elevadas, Astigarraga y Hondarribia, tiene un precio medio del alquiler de 773,3 euros, muy por encima de los 708 que se cobran en Bilbao y su área metropolitana. Y casi 150 más también que la siguiente comarca guipuzcoana más cara para vivir de alquiler, Urola Kosta, con una media de 638,9 euros.

Estos precios, o mejor dicho los actualizados cuando salga adelante esta nueva iniciativa fiscal, serán la referencia a la hora de aplicar deducciones en el IRPF a los propietarios por alquilar sus viviendas.

De momento, no hay horizonte temporal para que esta limitación de precios indirecta que se busca se apruebe, como tampoco sobre cómo se hará exactamente, si se permitirá una horquilla de precios, o si esa media de la EMA será un tope máximo.

La futura ley de Vivienda en España guarda similitudes con la normativa vasca aprobada hace seis años.

La vivienda como derecho subjetivo que hay que cubrir. La gran novedad de la ley vasca de 2015 fue que considera la vivienda un 'derecho subjetivo' del ciudadano que debe ser satisfecho por los poderes públicos. Si no hay pisos suficientes, se concede una ayuda para sufragar parte del alquiler en el mercado libre. Un máximo de 250 euros. La renta de una vivienda en alquiler social no debe exceder el 30% de los ingresos mensuales. Las ayudas son la Prestación Económica de Vivienda (PEV) y la Prestación Complementaria de Vivienda (PCV), vinculada a la RGI. Para jóvenes, están las ayudas de Gaztelagun, recién ampliadas, con límite de 250 euros

Intermediación. Con el programa Bizigune el Gobierno Vasco alquila el piso al propietario por 6 años y un máximo de 650 euros, asumiendo la renta y los seguros, y luego lo adjudica a demandantes de Etxebide. Con el plan ASAP, ejerce de intermediario y asume impagos, desperfectos y asistencia jurídica a cambio de un tope de renta, elevado ahora a los 775 euros.

40% o 75% para VPO. En los nuevos desarrollos urbanísticos, el 75% del suelo residencial debe reservarse a vivienda protegida. En zonas ya urbanizadas que se amplíen, el 40%.

Canon a viviendas vacías. En junio se aprobó el decreto que insta a los ayuntamientos a imponer a las viviendas vacías más de dos años sin justificación un canon de 10 euros por metro cuadrado.

Topes de precios en áreas tensionadas. En lugares donde los precios hayan subido en los últimos cinco años más de 5 puntos por encima del IPC y donde el alquiler medio suponga más del 30% de la media de ingresos por hogar de la zona, se podrá establecer un tope de precios si el dueño es una empresa que tiene más de 10 viviendas. Si el propietario es un particular con más de 10 pisos, podrá recibir bonificaciones fiscales si baja la renta.

Bono joven. Ayuda de 250 euros para el alquiler a personas de entre 18 y 35 años.

Recargo a viviendas vacías. De hasta el 150% en el IBI

Reserva de suelo. Permitirá a los ayuntamientos reclamar hasta el 30% del suelo para viviendas protegidas.