Donostia casi duplica el incremento del precio medio de la vivienda en Gipuzkoa en 2018

José Luis Polo, presidente del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, traduce todas estas cifras en un lenguaje que sirve para aterrizarlo. En primer lugar, asegura que «estas cifras indican que Gipuzkoa crece de forma desigual. Este informe habla de la evolución del precio y prescinde del volumen de negocio; es decir, de la cantidad de viviendas que se han vendido y cuánto dinero se ha movido. La primera conclusión es que el precio crece de forma irregular, porque el dato de la capital (6,1%), frente al índice del territorio guipuzcoano, indica que hay localidades que no han crecido».

Una de las inquietudes que genera esta idea, tal y como subraya Polo, es si «realmente estamos asistiendo a una regeneración del mercado. ¿O es un mercado diferente? En este informe no conocemos la evolución del número de compraventas y el volumen de negocio generado, ni su distribución entre San Sebastián y el resto del territorio guipuzcoano, ni su distribución entre el centro y la periferia en San Sebastián, pero parece evidente que existe una relación directa entre el incremento de los precios de la vivienda y el aumento que han experimentado los alquileres en los últimos meses. En definitiva, parece claro que el mercado de la vivienda es día a día menos social».

En las ciudades que han alcanzado techo por cuestión económica, hasta ahora lo que más crecía era el centro de las ciudades. Sin embargo, el crecimiento del último trimestre se ha detectado en la periferia. Se trata de las cinco grandes ciudades: Madrid, Barcelona, Sevilla, Valencia y Zaragoza. La conclusión que extrae Polo de esta idea es la siguiente: «El precio de las viviendas está evolucionando a ritmos muy diferentes en las distintas zonas de las ciudades, distanciando los precios entre el centro y la periferia. Hasta el 2007 los precios unitarios en el centro de San Sebastián podían duplicar los precios de la periferia, y en 2018 podían multiplicarse por cinco, por seis o más. Cuando estos centros tocan techo, estas zonas centrales pueden estar expulsando compradores y arrendatarios a las zonas más periféricas, que con mayor poder adquisitivo provocan un alza en los precios».

Es decir, en San Sebastián no crece lo mismo el centro que Altza e Intxaurrondo, y el resto del territorio funciona igual. Hay municipios que o bien tienen una actividad inmobiliaria muy baja o bien que no la tienen. Gipuzkoa se está segmentando por velocidades. Y ojo, porque igual no hablamos de dos, sino de tres o incluso cuatro marchas. Todo esto, a juicio de Polo, «no parece muy saludable económicamente porque podemos estar asistiendo a un estrangulamiento del mercado».

Otro dato importante del informe que facilita la tasadora Tinsa reside, desde su punto de vista, en «la caída desde máximos. San Sebastián es la ciudad con menos distancia desde máximos. Alcanzó un pico pero también es la que menos se ha caído o la que más se ha recuperado. Hay ciudades que están todavía a un 50% del precio alcanzado antes de la crisis y otras como San Sebastián, que está al 24,7% del precio máximo alcanzado. Gipuzkoa y Euskadi presentan aún una desviación mayor desde máximos, 30,4 y 36,6% respectivamente».

Todas estas cifras se entienden mejor con un sondeo por varias inmobiliarias del territorio. Por ejemplo, desde Zarautz (Inmobiliaria Egaña) Andoni indica que «hay una demanda terrible y el mercado está totalmente desmadrado, a precios incluso de antes de la crisis. Hay un incremento de más del 5%, especialmente concentrado en la periferia (Vista Alegre, Azken Portu...). Los precios más baratos son los que más subida están experimentando. Pisos por los que antes te pedían 300.000 euros y se vendían en 280.000, ahora te solicitan de 350.000 para arriba. También es verdad que en Zarautz se van a construir más de 1.000 viviendas y los precios han salido desorbitados (casi 5.000 euros el metro cuadrado)».

Si el aumento en Zarautz se asemeja al de San Sebastián, la subida en Irun se aproxima más a la media guipuzcoana. Lo dice Iñaki (Inmobiliaria Servos), que apunta otra idea: «Hemos trabajado mejor el primer semestre que el segundo. Y aunque no tenemos datos exactos, la media se acercará a la guipuzcoana». Finalmente, Javier comenta desde Eibar (Inmobiliaria Larragest) que «en las localidades del Bajo y Alto Deba el incremento es nulo. No está creciendo nada. No quiere decir que baje pero tampoco llega al 1%. Un dato. El metro cuadrado en Eibar en la mejor zona está en 3.500 euros, un 35% menos que antes de la crisis. La conclusión que extraemos es que la gente con poder adquisitivo se está marchando a la costa, a lugares como Zarautz». Donostia, Zarautz, Irun y Eibar resumen la foto de estos momentos en Gipuzkoa. Una Gipuzkoa que marcha a dos velocidades.

Gipuzkoa y San Sebastián son tan pujantes en este área que ambas lideran otra de las estadísticas más llamativas, la del precio medio más elevado por m2. Comenzando por el territorio, Gipuzkoa manda por delante de Madrid, Barcelona, Islas Baleares y Bizkaia, con 2.352 euros por m2.

Por su parte, San Sebastián sigue siendo San Sebastián. Es la capital más cara (3.383 euros de media por m2), por delante de Barcelona (3.380 euros por m2), Madrid (2.965), Bilbao (2.219) y Palma de Mallorca (2.014 euros por m2). Como ven, la capital guipuzcoana continúa encabezando estas facetas. Hay cosas que nunca cambian.

Profundizando en esta línea, TecniTasa, sociedad de tasación independiente de bancos y entidades financieras, elabora cada año una lista sobre los precios máximos y mínimos de las principales ciudades estatales. ¿Adivinan cuáles copan el podio de la exclusividad? Efectivamente, Madrid, Barcelona y San Sebastián. En el caso de la capital guipuzcoana se aporta el dato de una vivienda de 138 m2 en la Avenida de la Libertad, cuyo precio superaría el millón de euros. Es decir, el metro cuadrado alcanza los 7.745 euros.

Madrid y Barcelona siguen siendo las ciudades más caras para vivir, al menos en sus zonas más exclusivas, ya que superan en ambos casos los 9.500 euros por m2. En la calle Serrano de Madrid, en pleno barrio de Salamanca, una vivienda de 180 m2 puede alcanzar un valor de más de 1.700.000 euros. Prácticamente al mismo nivel se sitúa Barcelona y su Paseo de Gracia donde el metro cuadrado alcanza un valor de 9.500 euros.

En el otro extremo de la balanza hallamos el caso de Talavera de la Reina (Toledo), donde se encuentran los precios mínimos más bajos, a poco más de 120 kilómetros de la calle más cara del país. Aplicando el zoom y si nos detenemos en el barrio del Pilar de esta ciudad castellano-manchega, un piso de 100m2 alcanzaría un valor de 34.000 euros.