La compraventa de casas en Gipuzkoa crece a niveles de 2007 por el 'boom' de la vivienda usada
Los precios escalan un 6,3% hasta rozar los 3.700 euros por metro cuadrado en el territorio, con máximos históricos en la obra nueva
El mercado inmobiliario guipuzcoano muestra una evolución dinámica, pero con varios y «críticos» matices que también reflejan la complejidad del sector. Gipuzkoa ha registrado en ... el segundo trimestre de 2025 nada menos que 2.223 compraventas de viviendas, la cifra más alta desde el primer trimestre de 2007, con un incremento interanual del 48,4% y un avance trimestral del 2,7%. El fuerte empuje viene sobre todo del mercado de la vivienda usada, que concentra el 89,7% de las operaciones y firma, de nuevo, máximos históricos, tal y como se desprende del informe presentado este lunes en la sede del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Gipuzkoa (Coapi), en San Sebastián.
El presidente del colegio, José Luis Polo, abrió la presentación con un aviso: «La accesibilidad a la vivienda se está volviendo cada vez más dificultosa para el conjunto de los ciudadanos. Especialmente para los jóvenes, pero también para la gente mayor, encontrar un lugar donde vivir libremente y que satisfaga sus necesidades se convierte en un problema. Estamos embargando el futuro de muchísima gente con unas rentas inaccesibles y unos precios inaccesibles». Polo reconoció que el mercado «se alimenta y se retroalimenta», con datos muy positivos en lo económico, «pero muy negativos desde el punto de vista social».
EVOLUCIÓN DE COMPRAVENTAS EN GIPUZKOA
Datos trimestrales
3.000
2.500
2.000
1.500
1.000
500
0
2.223
2015
T1
2024
T1
2006
T1
2010
T3
2019
T3
Fuente: Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Gipuzkoa
EVOLUCIÓN DE COMPRAVENTAS EN GIPUZKOA
Datos trimestrales
3.000
2.500
2.000
1.500
1.000
500
0
2.223
2015
T1
2024
T1
2006
T1
2010
T3
2019
T3
Fuente: Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Gipuzkoa
EVOLUCIÓN DE COMPRAVENTAS EN GIPUZKOA
Datos trimestrales
3.000
2.500
2.000
1.500
1.000
500
0
2.223
2015
T1
2024
T1
2025
T2
2006
T1
2008
T2
2010
T3
2012
T4
2017
T2
2019
T3
2021
T4
Fuente: Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Gipuzkoa
En los últimos doce meses, el balance asciende a 8.471 viviendas vendidas en el territorio, lo que supone un salto del 29,8% respecto al año anterior. La intensidad de la actividad es también destacable: Gipuzkoa se sitúa en 11,56 compraventas por cada 1.000 habitantes, por encima del umbral considerado normal (9,5-10) y en niveles que no se veían desde hace 18 años. San Sebastián lidera la estadística con 2.162 compraventas en un año, aunque en el último trimestre la capital experimentó un descenso del 23,8% frente al trimestre precedente, reflejo de unos precios que han tocado techo en la ciudad.
El protagonismo de la vivienda usada en Gipuzkoa ha sido clave: solo en el último trimestre se realizaron 1.994 operaciones en este segmento, con un crecimiento interanual del 47,3% y máximos absolutos en la serie histórica. La vivienda nueva, con menos peso relativo, mostró un repunte del 59% anual, hasta las 229 unidades vendidas en este periodo. Sin embargo, el propio informe subraya que la oferta de obra nueva sigue muy limitada. Los visados de dirección de obra ceste luneson un 30,5% en el último año, las viviendas iniciadas se desplomaron un 53,4% y las terminadas descendieron un 36,4%, lo que anticipa que la presión sobre el mercado de segunda mano continuará.
«El mercado se retroalimenta»
Esta notable mejora de la actividad inmobiliaria guipuzcoana se produce en un escenario con una afiliación de récord, salarios al alza y tipos de interés hipotecarios en niveles históricamente bajos, lo que contribuye a mantener la demanda elevada pese a unos precios cada vez más exigentes. «Cuando dices a un pequeño propietario el precio al que puede alquilar o vender su vivienda, muchos te responden: 'esto es una locura'. Pero el mercado se retroalimenta y tampoco se le puede exigir que actúe como una ONG», apuntó Polo, insistiendo en que incluso algunos pequeños tenedores admiten que «es imposible mantener este nivel de accesibilidad a la vivienda».
En paralelo, los precios siguen escalando. El precio medio del metro cuadrado en Gipuzkoa se situó en 3.698 euros, un incremento anual del 6,3% y del 1% respecto al trimestre anterior. En vivienda nueva, el precio alcanzó los 4.421 €/m² (+22,5% interanual), en máximos históricos; en vivienda usada, 3.613 €/m² (+4,5% interanual), máximos desde 2008. El precio tasado ascendió a 3.094 €/m² en el primer trimestre, con una subida interanual del 5%. San Sebastián, una vez más, rompió récords: el precio medio de venta alcanzó los 5.869 €/m² (+5,7% interanual), mientras que la oferta superó los 6.000 €/m².
El informe también detalla que el precio medio por vivienda libre fue de 291.702 euros en el primer trimestre, con una tasa interanual del 10,7%. En vivienda nueva el importe medio fue de 318.657 euros y en usada de 286.645 euros. El volumen total vendido en Gipuzkoa se elevó a 615 millones de euros en ese periodo, con un alza interanual del 39,1%.
El mercado hipotecario refleja esta misma intensidad, con 6.947 hipotecas firmadas en los últimos doce meses en Gipuzkoa (+16,6%). El volumen de recursos destinados a hipotecas supera los 1.229 millones de euros (+24,2%) y la cuota media mensual se incrementa un 6,6% respecto al trimestre anterior, situándose cerca del 30% del coste salarial, lo que indica un leve deterioro en la accesibilidad financiera.
El análisis no se limita a la compraventa residencial. En alquiler, Gipuzkoa cuenta con 30.807 contratos de vivienda habitual y 1.258 de temporada, aunque en el último trimestre el parque se redujo un 10,9%. La renta mensual media ascendió a 880 euros, con un incremento interanual del 8,2%. También destaca la actividad en locales, con 1.510 compraventas (+17,1% interanual) y un precio medio de 1.667 €/m², mientras que el alquiler de locales se situó en 980 euros mensuales. En naves industriales, en cambio, las compraventas descendieron un 7,7% en el último año, con un precio medio de 830 €/m².
«El mercado ofrece datos brillantes desde el punto de vista económico, pero muy preocupantes desde el social», resumió Polo, quien animó a plantear un debate colectivo sobre si se debe dejar que «el mercado imponga sus reglas» o afrontar el problema como un reto estructural. Por ahora, los indicadores señalan que la vivienda en Gipuzkoa vive su momento más intenso en casi dos décadas, pero con una accesibilidad cada vez más limitada.
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