Vivienda

La mitad de los alquileres en Gipuzkoa tienen ya tope en su renta al estar en zona tensionada

El Boletín Oficial del Estado (BOE) incluyó hace una semana a San Sebastián en la lista de municipios declarados zonas tensionadas, ampliando a cinco las localidades guipuzcoanas. Esta última adición de la ciudad con mayor población en el territorio ha sumado 9.764 contratos de alquileres libres que se encuentran bajo el paraguas de la regulación de los contratos de arrendamiento, llegando a los 15.709 acuerdos en Errenteria, Zumaia, Lasarte-Oria, Irun y Donostia. Teniendo en cuenta que a 31 de diciembre de 2024 había 30.807 contratos firmados en Gipuzkoa, el 51% se encuentra en las mencionadas localidades y su precio cuando el propietario formalice un nuevo contrato en el futuro, sea con el mismo inquilino o con otro, no podrá exceder la subida que indique el IRAV, que sustituye al IPC como referencia.

Es decir, si alguien se dispone a alquilar un piso que ha estado arrendado en algún momento de los cinco últimos años y se encuentra en una de esas cinco localidades, el precio mensual que deberá pagar por él no podrá superar el importe resultante tras aplicar el incremento fijado por el IRAV al contrato anterior. En un nuevo contrato que se firme hoy, si la vivienda estuvo alquilada al último morador por 1.000 euros, por ejemplo, el propietario no podrá pedir más de 1.021 al nuevo inquilino.

El índice de actualización de rentas se aplica también en las revisiones de precio anuales de las viviendas arrendadas cuyos contratos se firmaron a partir del 26 de mayo de 2023, día en el que entró en vigor la Ley de Vivienda y que busca evitar incrementos desproporcionados en la renta. Para esos casos, la actualización también la rige el IRAV, por lo que si un inquilino que paga 1.000 euros al mes debe afrontar una actualización en el precio de su alquiler la subida máxima debe ser del 2,1%, es decir, no podrá pasar a pagar más de 1.021 euros.

Sin embargo, esa actualización anual se sigue sometiendo al IPC en los alquileres cuyos contratos se firmaron antes de la entrada en vigor de la nueva Ley. En esos casos, e independientemente de que la vivienda se encuentre en zona tensionada o no, las subidas hasta la conclusión de la relación entre propietario e inquilino las rige el Índice de Precios al Consumo (IPC), que en junio fue del 2,3%, dos décimas más que el IRAV.

El máximo marcado por ese índice a la hora de formalizar nuevos contratos se puede superar tan solo en algunos supuestos, en los que la cifra máxima de incremento sería del 10%. Esas excepciones se admiten en los alquileres de más de 10 años o en las viviendas que durante los dos años anteriores al nuevo contrato han tenido mejoras relacionadas con la rehabilitación, eficiencia energética y/o accesibilidad que justifiquen la subida.

Cuatro de las diez localidades con mayor población de Gipuzkoa han sido declaradas zonas tensionadas, razón por la que una cifra considerable –la mitad– de los contratos de alquileres libres en el territorio se encuentren en los cinco municipios tensionados. Esa muestra no va a hacer más que engordar porque Astigarraga, Hernani, Usurbil, Lezo, Zestoa, Arrasate y Tolosa, que representan aproximadamente el 12% de los habitantes del territorio, están en el proceso de ser declaradas zonas tensionadas.

Según el último informe de la EMAL, la estadística del mercado de alquiler, considerada el termómetro más fiable al tomar como referencia los contratos y fianzas inscritos en el registro obligatorio de arrendamientos del Gobierno Vasco, esos siete municipios que están esperando a que el Ministerio los incluya en la lista de zonas tensionadas tenían a fecha de 31 de diciembre del año pasado 3.202 fianzas de alquiler depositadas. Por lo tanto, aproximadamente otro 10% de las viviendas en alquiler libre de Gipuzkoa pasarán a depender del IRAV en su próxima renovación.

La consideración de zona tensionada obtendrá todo su sentido cuando el Ministerio publique el índice de precios de referencia para los alquileres en Gipuzkoa. Es la medida más relevante, la que marcará los límites de renta que podrán reclamar a sus inquilinos los grandes tenedores –dueños de cinco o más viviendas en el área delimitada– o la que establecerá a los propietarios de pisos que salgan por primera vez al mercado del alquiler o no hayan estado arrendados en los últimos cinco años qué precio máximo de salida. El Gobierno Vasco esperaba que el índice estuviera listo en julio, pero su aprobación no se espera ahora hasta finales de septiembre.