Los centros comerciales se consolidan como motor del sector inmobiliario

El fin de la burbuja del ladrillo conllevó el desplome del precio de la vivienda durante la crisis en toda España. Una circunstancia que convirtió la inversión en centros comerciales en uno de los principales animadores y verdadero motor del sector inmobiliario en este periodo. Algo que se mantuvo en 2015, donde las operaciones en este ámbito alcanzaron los 1.800 millones de euros. Aunque esta cifra supone un retroceso con respecto a los 2.500 millones registrados en el ejercicio anterior, el descenso debe analizarse con cautela, ya que 2014 fue un año extraordinario en cuanto al volumen de estas inversiones. De hecho, las actuaciones en 2015 superan con holgura la media de 1.000 millones que se han registrado en el sector desde el comienzo de la crisis.

En este sentido, el peso de las operaciones en centros comerciales el año pasado representó el 28% de las inversiones inmobiliarias no residenciales en España. Las previsiones son positivas de cara a este ejercicio debido a que todavía existe interés en el mercado. En concreto, hay propietarios dispuestos a vender y que tienen en cartera una superficie alquilable de 2,2 millones de metros cuadrados valorados en 3.300 millones, según los datos del área de Financial Advisory de Deloitte, que analiza anualmente la situación actual y tendencias en el segmento de centros comerciales en España.

El perfil del comprador también ha evolucionado vinculado a los cambios de la situación económica y se ha adaptado a la nueva realidad. De esta forma, el inversor de capital riesgo se ha reducido al pasar de representar el 43% del volumen transaccionado en 2012 a tan sólo un 21% en 2015. El repliegue de este tipo de comprador se debe a que la recuperación permite la llegada de inversores con un coste de capital inferior que pueden afrontan un plan de negocio en un contexto con menos riesgo que ejercicios anteriores.

Sin embargo, el estudio estima que los fondos de inversión (Private Equity Real Estate) mantengan una relevante actividad debido a que todavía hay un significativo número de proyectos de riesgo elevado (25 proyectos que tienen un valor estimado de 500 millones) que continúan en el mercado buscando una salida para reposicionarse y afrontar el próximo ciclo.

Principales compras

Algunas de las operaciones más potentes llevadas a cabo durante el pasado ejercicio fueron la adquisición del centro comercial Plenilunio en Madrid por el operador francés Klèpierre, que pagó 375 millones a Orizon. Lar España compró el Megapark Barakaldo -el cuarto parque comercial más grande de España- por 170 millones. La Socimi también está detrás de la adquisición del centro As Termas (Lugo) por 67 millones y además consiguió liquidez al vender a CBRE el centro Airesur (Sevilla) por 76 millones.

Precisamente, el papel cada vez más importante de nuevos actores como las Socimi están detrás del dinamismo de estas operaciones en los últimos dos ejercicios. Asimismo, la mejora de la situación económica, la recuperación del consumo y la reactivación del mercado de financiación provocan una menor rentabilidad en las operaciones al existir más inversores con capacidad de afrontar estas operaciones. Por contra, el saneamiento del sector ha permitido que algunos centros comerciales puedan revalorizarse de manera significativa por encima del 20% en menos de dos años, según Deloitte.

Por tanto, el sector mantiene su evolución positiva en España y se consolida como un refugio importante de las actividades inmobiliarias. Según datos -aún provisionales- de la Asociación Española de Centros Comerciales (AECC) el año pasado concluyó con 549 centros y parques comerciales en España, que representan una superficie bruta alquilable de 15,5 millones de metros cuadrados y que generan 317.000 puestos de trabajo. La previsión del sector es que, en los próximos dos años, las nuevas aperturas permitan sumar un millón de metros cuadrados de superficie alquilable. De hecho, entre enero de 2012 y octubre de 2015 se incorporaron 860.717 metros cuadrados nuevos entre ampliaciones, inauguraciones y reformas.

En cuanto a las ventas, los centros comerciales españoles mejoraron la cuota de mercado del 17,8% frente al 17,4% registrado en 2014, según datos provisionales de AECC. La patronal del sector estima un incremento de la facturación del 6% hasta los 40.914 millones frente a los 38.626 millones del año anterior. La afluencia a los centros superó los 1.906 millones de visitas, lo que supone un 5,7% más que en 2014, impulsado por la recuperación del consumo. Una tendencia que debería prolongarse este año. Y es que los ciudadanos siguen haciendo gran parte de sus compras en los centros comerciales.