«La Banca está impidiendo vender su vivienda a quien realmente lo necesita»

Suena reiterativo tras seis años de crisis inmobiliaria, pero cuando parece que el mercado de la vivienda no puede caer más bajo, aparece un nuevo dato que refuta esa percepción. El último, conocido el martes, que en junio se concedieron la mitad de hipotecas que en el mismo mes de 2012, cuando ya parecía que la situación era difícilmente empeorable. La firma de préstamos para la compra de vivienda se desplomó un 42,2% en España, un 54% en Euskadi, y hasta un 57% en Gipuzkoa. El presidente de los agentes de la propiedad inmobiliaria (API) de Gipuzkoa, José Luis Polo, denuncia que a las dificultades propias de un mercado hundido, en una sociedad en recesión y llena de incertidumbre sobre su futuro, se une la actitud de la Banca, que deniega el crédito necesario a los contados posibles compradores salvo si aceptan comprar un piso propiedad del propio banco. «La Banca no nos hace la competencia solo a los agentes inmobiliarios», advierte, «sino, sobre todo, al particular que quiere o necesita vender su vivienda y no puede hacerlo ni aunque encuentre un interesado».

- En el primer semestre de 2013 se vendieron en Gipuzkoa apenas 1.440 viviendas libres, casi la cifra que se daba en un solo mes en los años del "boom", cuando se superaban las 1.300 operaciones al mes. El martes se supo que la concesión de hipotecas en el territorio cayó en junio un 57% sobre un 2012 que ya fue dramático... ¿Se ha tocado fondo o la caída libre tiene más recorrido?

- Es difícil saberlo. Las cifras son la manifestación estadística de un mercado bajista y descontrolado. Si unimos la caída de operaciones de compraventa y el descenso de precios, se obtiene que el valor total de las transacciones inmobiliarias ha caído desde 2006-2007 un 70% en España, un 60% en Euskadi y un 55% en Gipuzkoa. Estamos en cifras de mercado de los años 1997 y 1998. Si la tendencia continúa, a finales de año la caída habrá sido del 71% en el País Vasco y del 68% en Gipuzkoa, retrotrayéndonos a comienzos de los 90.

- ¿Habla de mercado descontrolado?

- Llevamos seis años de crisis en el sector y no se han tomado medidas para cambiar el modelo. El mercado se está hundiendo, la gente está perdiendo el valor de su patrimonio, quien quiere acceder a una vivienda no puede hacerlo y nadie hace nada. Llevo años reclamando la creación de una mesa sectorial en la que todos los agentes concernidos (Administración, inmobiliarias, constructoras, notarios, Banca...) debatamos y consensuemos medidas lógicas y coherentes que ayuden a cambiar la situación.

- ¿Cuál sería su propuesta?

- Ni yo tengo la solución, ni nadie la tendrá por sí mismo. Pero si nos sentamos todos, de la suma de opiniones y pareceres saldrán iniciativas positivas.

- Alguna idea tendrá...

-Hay que cambiar muchas cosas, pero no de forma independiente, sino dentro de un plan global. Por ejemplo, la fiscalidad. Lo único que se ha hecho ha sido cambiar el tipo o los límites deducibles en la desgravación por vivienda, pero no se ha ido al fondo del asunto, incorporando por ejemplo elementos de progresividad. La fiscalidad también juega un papel importante en el modelo que queremos. ¿Apostamos como sociedad por la vivienda en propiedad o en alquiler? Ahí entran otro tipo de políticas públicas. Habría que cambiar también la ley de financiación municipal, que ha hecho que muchos ayuntamientos se hayan enriquecido a costa del mercado inmobiliario y ahora que está hundido, no les cuadran las cuentas. Las políticas de urbanismo, la rehabilitación de los centros urbanos... Insisto, hay que sentarse a rediseñar el modelo dentro de una estrategia global como sociedad.

- ¿Teme que cuando el mercado se recupere se vuelvan a cometer los mismos errores del pasado?

- Quizá no con tanta intensidad, pero hay quien parece que solo espera a que la Banca vuelva a prestar para que vuelva a girar la misma noria y no creo que ese sea el camino.

- Hablando de la Banca, ¿les hacen competencia desleal vendiendo pisos y, sobre todo, dando préstamos solo o en condiciones menos leoninas a quienes compran una de sus propiedades?

- Cabe preguntarse qué modelo de competencia tenemos en el que una parte sustancial del mercado y casi toda la financiación está en manos de los mismos protagonistas. Todos los agentes inmobiliarios hemos perdido ventas porque al comprador le han denegado el préstamo para coprar un piso pero sí se lo han dado al hacerse con una de las viviendas en propiedad del banco. ¿Eso es libre mercado? En cualquier caso, los más perjudicados no somos los agentes, la competencia de verdad se la hacen al vendedor que se queda sin una venta que, en muchos casos, la necesita con urgencia.

- ¿Tiene datos o indicios de qué parte del mercado están copando los bancos?

- No. Es un misterio saber cuántos pisos tiene la Banca a la venta y cómo los gestiona.

- ¿Conoce casos de gente que necesita vender antes de ser desahuciada y teniendo comprador no ha salido adelante la venta por la intromisión de un banco o porque este no ha dado el crédito?

- Por supuesto. Más de uno.

- El problema actual, por tanto, no es tanto el precio...

- En este momento no. Los precios han caído en Gipuzkoa entre un 45% y un 55%, dependiendo de la zona. Pero hay casos de rebajas bastante superiores por urgencia y ni por esas. La clave ahora la tiene la Banca.

- En cualquier caso... ¿bajarán más los precios?

- Dependerá de la actitud de la Banca, de la capacidad adquisitiva de la gente (más ahora que en Gipuzkoa se anuncian rebajas de sueldos por la desaparición de los convenios provinciales más importantes)... El tiempo lo dirá.

- Se dice ahora que un precio adecuado a pagar es seis veces el salario anual del comprador, cuando en el "boom" se pagaba como media diez veces. ¿Comparte este cálculo?

- Yo no lo veo tan claro. Soy escéptico con los números. Parece que todos necesitamos una cifra de referencia y no comparto esa idea. Ese tipo de cálculos cambian constantemente.

- ¿En qué nivel de precios estamos en Gipuzkoa?

- En el de 2001-2002.

- Un consejo para quien esté buscando un piso para comprar...

- Que analice bien sus necesidades, su capacidad de pago y que conozca bien lo que compra. El estado de la vivienda y el edificio, si hay obras pendientes... Los API de Gipuzkoa hemos suscrito un acuerdo con el Colegio de Administradores de Fincas para acceder a los informes de evaluación de los edificios, que informan del estado real de los edificios de más de 50 años pero no son públicos. Por ello, que se asesoren con un agente inmobiliario.

- Y para un vendedor...

- Que calcule los ingresos por alquiler. Y si aún así quiere vender, que ponga un precio muy por debajo de la media de su zona, porque sino le está haciendo el trabajo a la Banca, que será quien acabe vendiendo uno de sus pisos en la misma zona.