Donostia frena la apertura de nuevos hoteles tras sumar 3.600 plazas en los últimos 5 años
El Ayuntamiento evitará más cambios de suelo a terciario para construir alojamientos al considerar «colmatada» la situación y no ver «interés público» para ampliar la oferta
San Sebastián pone freno a la expansión hotelera que ha vivido durante los últimos años. El Gobierno municipal ha decidido limitar la concesión de ... licencias para nuevas aperturas de establecimientos al considerar que se ha llegado a un nivel de «colmatación» de la oferta, con 11.272 plazas disponibles, suficiente para dar servicio a los turistas que se alojan en la ciudad y a los que vendrán cuando el sector se recupere completamente tras el parón de la pandemia. El cambio de posición no conlleva un bloqueo a todo proyecto hotelero que se plantee, sino un freno a la conversión de edificios ahora en suelo «residencial» y de «equipamiento» en edificios para uso terciario, es decir, para actividades económicas como es la hotelera. Ahí es donde quiere intervenir el Ejecutivo que encabeza Eneko Goia. Y lo hará sobre la base de la normativa urbanística ya aprobada, apelando al «interés general» que el consistorio debe justificar en cada propuesta que se presenta y que llegado a este punto considera que ya no existe.
La concejala delegada de Urbanismo Sostenible, Nekane Arzallus, justifica esta decisión en el nivel de oferta disponible ya en la ciudad, con un total de 192 establecimientos abiertos, 45 de ellos en el último lustro. «Estamos llegando a un punto en que ya no hay más interés público» por ampliar la capacidad hotelera con más camas, indica. Y lo argumenta desde una doble motivación: por un lado, la intención de evitar un turismo masificado y gestionar un turismo sostenible, y por otro, la de favorecer que los inmuebles residenciales se destinen a vivienda para «no restar oferta a la población» de la ciudad.
El 'boom' de aperturas hoteleras en los últimos cinco años, en los que se han sumado 3.100 camas, deviene del incremento exponencial del turismo en Donostia durante la última década. Desde el final de ETA, las visitas y las pernoctaciones han crecido año a año hasta el parón que en 2020 provocó el coronavirus. Y, según analizan en el consistorio, en este periodo se ha pasado de una situación de «déficit» de camas para que Donostia pudiera situarse como destino turístico y de congresos de referencia, a una de «colmatación de la oferta» tras multiplicarse las plazas.
El PGOU exige a los promotores un plan especial para cambiar la calificación que incluye justificar el interés público
Donostia, según datos del Gobierno Vasco sobre indicadores de sostenibilidad referidos al turismo, contaba en 2020 con 43,8 plazas de alojamiento turístico por cada 1.000 habitantes, 13 puntos más que una década antes. Es la capital vasca con más oferta por habitante, con una ocupación media que ha subido aún en mayor proporción.
La apertura de nuevos establecimientos es evidente en las calles, sobre todo las más céntricas, y también en el desglose de datos. Desde 2016, se han abierto 45 nuevos alojamientos, entre ellos –por mencionar el incremento más significativo– 11 nuevos hoteles de 4 estrellas, casi el mismo número que los que existían hasta entonces (13). En total, ahora Donostia dispone de 23 hoteles de esta categoría, como respuesta al tipo de turista mayoritario, de nivel medio/alto, que pernocta en la ciudad. Algunos se han ubicado en edificios rehabilitados. Hay pocas construcciones nuevas, y la mayoría, indican fuentes municipales, están promovidos por «inversores locales». Aunque hay alguna excepción, apuntan desde el consistorio, como el Hotel Catalonia, –abierto por una cadena en el antiguo convento de San Bartolomé hace un año con 128 habitaciones–, la mayoría de los nuevos hoteles son de dimensión reducida, con una media de 38,8 habitaciones cada uno.
En estos cinco años, se han abierto además otros 13 hoteles –uno de 5 estrellas en Akelarre–12 pensiones, 6 albergues, una residencia de estudiantes, un camping y un edificio de 16 apartamentos. Pero el incremento, recuerdan a sabiendas del debate social que estas noticias también generan, llega también desde legislaturas anteriores, con EH Bildu en el gobierno, que permitió tres hoteles, entre ellos el mencionado Catalonia.
En este momento, el departamento de Urbanismo tiene «una decena» de solicitudes sobre la mesa para obtener licencias, pero Arzallus asegura que el nuevo criterio sobre el aval al interés general comenzará a aplicarse ya sobre ellas si es pertinente.
Sin cambio normativo
La base legal sobre la que se sustentará la actuación del gobierno municipal ya existe. Se basa en las últimas modificaciones del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) realizadas en 2020 para limitar la apertura de nuevos alojamientos. En concreto, en el requisito a los promotores para que elaboren un plan especial detallado, en el que se justifique el proyecto y su interés público, necesario para conceder un cambio de uso del suelo, de residencial (viviendas) o equipamiento (colegios, conventos, centros de salud...) a terciario.
En ese punto, defiende el ejecutivo de Goia, es donde el Ayuntamiento tiene «prerrogativa» para frenar la licencia, porque a partir de ahora, ya no considerará que hay un «interés público» en la promoción de más negocios de ese tipo. Es un tema delicado, asumen en el consistorio, porque deben hilar fino para sustentar la decisión en una percha jurídica sólida que evite la judicialización de posibles expedientes, y no incurra en una injerencia en la libre competencia. Por eso, explican que no tendrán posibilidad de evitar la concesión de licencias en edificios que ya son terciarios, como es el caso del Bellas Artes.
La Parte Vieja es zona saturada y no se permite abrir ningún alojamiento, y en el resto solo el 10% de suelo puede tener ese uso
El margen de actuación se limita por tanto a edificios que sean residenciales o de equipamiento, y cuyos propietarios quieran emprender un negocio, como ha ocurrido con las últimas conversiones de conventos en hoteles. «No es una limitación general», aclara la responsable de Urbanismo. «Estamos analizando todas las aristas legales para evitar consecuencias indeseadas», añaden desde el consistorio. Pero sí pretende frenar el ritmo de los últimos años, ya que Donostia en esta década, con la Capitalidad Cultural de por medio que la situó en el mapa internacional, tiene mucho «atractivo» inversor, puesto que la rentabilidad por habitación lidera el ranking del Estado.
La última revisión del Plan General donostiarra incorporó además otras dos limitaciones para abrir nuevos alojamientos. Una, la más restrictiva, afecta en exclusiva a la Parte Vieja, que está declarada como zona saturada y ya no permite abrir más establecimientos. La otra se refiere a los negocios en el resto de la ciudad. La norma restringe las actividades económicas, y en concreto las hoteleras, por «ámbitos urbanísticos», áreas a una escala menor que los barrios. En ellas, hay establecido un máximo de un 40% de suelo para usos terciarios, y dentro de ese porcentaje, un tope del 25% para establecimientos hoteleros, lo que deja la actividad para alojamientos en un 10%.
«Estamos llegando a un punto en que ya no hay más interés público en ampliar los alojamientos»
Nekane Arzallus
Concejala de Urbanismo
En esta normativa no entran las viviendas de uso turístico, que están reguladas de otra forma, y que en los últimos años han supuesto también un quebradero de cabeza para el consistorio. La experiencia jurídica con la regulación de esta actividad le sirve como lección aprendida sobre qué base legal deben tener este tipo de limitaciones. Los tribunales tumbaron la ordenanza de pisos turísticos porque no se había cambiado antes la norma superior, el PGOU, y el Ayuntamiento ha tenido que esperar a la aprobación definitiva de los cambios en el Plan General para despejar las incógnitas jurídicas que han rodeado la regulación de esa actividad.
Ahora, para esta restricción, no se plantean más cambios en el PGOU porque se considera que este ya permite tomar decisiones de estas características. Un cambio de política del que, según Arzallus, se ha hablado con el sector. «Tenemos conversaciones continuas con Adegi», en la que está integrada la Asociación de Hoteles de Gipuzkoa, asevera la responsable municipal.
Las pernoctaciones se acercan a las registradas antes del Covid
Un paseo por la ciudad este fin de semana puede distorsionar un poco la fotografía sobre la recuperación del turismo en Donostia. Los miles de corredores de la Behobia-San Sebastián han llenado las calles y las plazas turísticas, sobre todo la de los pisos con un 90% de ocupación según Aparture, durante un fin de semana tradicionalmente propicio para la ciudad fuera de los puentes y vacaciones establecidas. Pero todavía queda margen de mejora, ya que, según confirma Nekane Arzallus, aún no ha regresado todo el turismo extranjero que antes recalaba en la ciudad.
La mayor disponibilidad de oferta hotelera ha permitido en los últimos años incrementar el número de pernoctaciones, algo más la estancia media, y ampliar igualmente el grado de ocupación. Según los últimos datos de 2019, San Sebastián acogió a 740.500 visitantes, casi cuatro de cada diez (58%) extranjeros que se alojaron durante 2,06 noches. Ese año, el último con datos óptimos antes de la llegada de la pandemia y del frenazo al turismo sobre todo internacional, la ocupación fue del 66,2% de media. Esas visitas supusieron un 28% más que las registradas cuatro años antes, en 2015, antes de la ampliación hotelera y del 'boom' de los pisos turísticos. Aquel año, 579.000 turistas hicieron noche en la cuidad, con una media de 2,02. Y la ocupación durante el año se situó en torno al 60%.
Los últimos meses, desde el fin de las restricciones de movilidad, el turismo ha vuelto a despegar, aunque lo ha hecho sobre todo con viajeros de origen estatal. Falta por recuperar el extranjero, que debido a las medidas anticovid y a diferentes criterios según el país, está tardando en remontar. Quienes sí han vuelto son los turistas franceses, pero muchos lo hacen solo para pasar el día, con lo que más allá de ver las calles llenas, no son datos que sirvan para evaluar si se está masificando la ciudad, para lo hay que remitirse a las pernoctaciones.
El pasado verano se superaron incluso las entradas que hubo en 2019, con 229.901 turistas, y se recuperaron mucho las pernoctaciones, casi medio millón. Y en septiembre, un mes también propicio por el Zinemaldia, la ciudad recibió a 68.773 personas, y registró 142.847 pernoctaciones, el doble que el mismo mes de 2020, cuando todavía los desplazamientos estaban controlados, durante la segunda ola de la pandemia. El grado de ocupación media durante ese mes fue del 64,9% 30 puntos más que en 2020.
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