Paradojas y lagunas en los nuevos topes a los alquileres

Una de las medidas que contempla la Ley de Vivienda para tratar de contener las subidas de los alquileres es impedir en las zonas tensionadas que en las renovaciones de contrato o cuando se cambia de inquilino, el propietario pueda imponer el precio que le parezca. Hasta ahora, y como sigue ocurriendo en las zonas no tensionadas, cuando finalizaba un contrato y tocaba renovarlo o se cambiaba de inquilino, el arrendador podía actualizar el alquiler lo que le permitiese el mercado. Es decir, la renta de un piso podía pasar de 700 a 1.000 euros en un mes simplememente porque se activaba un nuevo acuerdo.

Eso deja de pasar en las zonas tensionadas. En estas áreas las renovaciones de contratos podrán actualizarse como máximo lo que indique el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV), que sustituye al IPC como base para actualizar las rentas, y que es inferior a este.

Es decir, aunque se trate de un contrato nuevo, la subida estará limitada a lo que marque el IRAV, como se haría con el incremento anual de la renta anterior. Una limitación que da lugar a situaciones paradójicas para las que la norma no ha contemplado excepciones.

Una que ha sido apuntada por varios propietarios a este periódico es cuando el inquilino hace frente a una renta muy inferior a la de mercado, generalmente por tratarse de un familiar, amigo o persona de confianza, a quienes se hace 'precio amigo'. Es el caso de Julen (nombre ficticio pero caso real) que tiene alquilada temporalmente una vivienda en San Sebastián por «500 euros» a un compañero que necesitaba un alojamiento urgente por cuestiones personales. Cuando este inquilino se vaya del piso, si Julen quisiera sacarlo al mercado, no podría pedir más que la renta actual incrementada con el IRAV. Si esa situación se diera ahora, no podría exigir más de 510,95 euros (500 más el 2,19% del IRAV de agosto) por una vivienda cuyo precio máximo según el índice es de 820 euros.

Julen lamenta que la ley «no prevea estos casos, que seguro que no son pocos, y permita actualizar las nuevas rentas al menos hasta el baremo que el propio Gobierno considera que es un precio justo». «Desde luego que por 510 euros, o se lo alquilo a otra persona de mucha confianza o no lo arriendo», anticipa.

Una situación similar le ocurre a Blanca, propietaria por herencia de un piso en el centro de Donostia cuya inquilina «llevaba muchos años, era de confianza y tenía una renta muy desactualizada, de poco más de 700 euros». En su caso, esa persona ya no está, así que ha aprovechado para hacer una «reforma integral y en profundidad» de la vivienda. «Hemos invertido más de 60.000 euros y medio año de obras para ponerla al día», apunta. La casualidad ha querido que los topes de precio hayan entrado en vigor justo en el momento en que está a punto de acabar la reforma y Blanca ya se dispone a buscar nuevo ocupante. Como Julen, el nuevo escenario le está haciendo replantearse la idea. «Si tengo que cobrar 770 euros (700 más el 10% permitido al haber habido mejoras de habitabilidad) me lo voy a pensar, porque me sale más a cuenta vender el piso ahora que está totalmente nuevo a estrenar que alquilarlo por esa cantidad tras el dineral que nos ha costado». «Si lo llego a saber, desde luego que no me meto en semejante reforma», remarca.

El presidente del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Gipuzkoa (Coapi), José Luis Polo, advierte de una cuestión técnica que influye de pleno en la fijación del rango de precios y que puede dar lugar a valoraciones incorrectas. Explica que para el resto de España, la página web del Ministerio de Vivienda encargada de calcular la horquilla, «está conectada al catastro general, por lo que al introducir la dirección o la referencia catastral, el sistema bebe directamente del catastro para conocer las especificaciones de la vivienda y su superficie construida, que es lo que en teoría se tiene en cuenta.

Ahora bien, Gipuzkoa, Bizkaia, Álava y Navarra, como territorios forales que son, tienen sus propios catastros, que no están enlazados con la herramienta de cálculo. Quiere ello decir que en el caso de Gipuzkoa, es el usuario el que debe introducir manualmente los datos de la vivienda que quiere consultar. «Y normalmente la gente utiliza los datos de superficie útil, la zona habitable de tabiques adentro, cuando la calculadora pide la superficie construida, que añade, entre otros, las paredes, muros y los elementos comunes del edificio asignados a ese piso». Apunta Polo que, como promedio, «la superficie construida suele ser un 30% superior a la útil», por lo que introduciendo la superficie útil sale como resultado una valoración «inferior a la real».

Es una cuestión que no se solventa recurriendo a los datos del catastro guipuzcoano. Josu Ferro, asesor jurídico del Coapi, remarca que en el registro de la Hacienda foral «normalmente la superficie que se ofrece es la útil, a diferencia de los catastros del resto del Estado. Sobre todo en las construcciones más recientes. En las viviendas más antiguas, como las de la Parte Vieja de San Sebastián sí pueden figurar los datos de superficie construida, pero en todo caso, puede resultar problemático que unos pisos se midan en una escala y otros en otra, especialmente aquellos en los que la superficie anotada no es la que pide la herramienta de cálculo», remata.