El índice que fija los topes al alquiler rebaja los precios de las rentas actuales en Gipuzkoa, hasta por debajo de 700 euros en Donostia

Gipuzkoa estrenó ayer, 1 de octubre de 2025, los topes de precios al alquiler en las zonas tensionadas para aquellas viviendas propiedad de grandes tenedores (dueños de cinco o más inmuebles en el área delimitada), así como para aquellos pisos que salgan por primera vez al mercado o, cuando menos, no hayan estado arrendados en los últimos cinco años.

Los contratos en vigor no se ven afectados por los límites establecidos por el Gobierno, más allá de poder servir como indicativo para propietarios e inquilinos. En estos casos la renta acordada se mantiene, aunque sea superior al valor más alto de la horquilla fijada para cada vivienda en particular en función de su ubicación y particularidades, que la persona interesada debe introducir en el cuestionario (dirección, antigüedad, superficie, estado general y características como si hay ascensor, plaza de aparcamiento, vistas, piscina...)

Lo mismo sucede en los municipios no tensionados, donde el rango de precios no es formalmente aplicable pero puede tener carácter orientativo. La página web del Ministerio de Vivienda ofrece desde este miércoles los índices de referencia en Gipuzkoa, que por ahora son aplicables en San Sebastián, Irun, Errenteria, Lasarte-Oria y Zumaia, las cinco localidades nombradas ya oficialmente zonas tensionadas. A estas les seguirán en los próximos meses Astigarraga y Usurbil y, ya para 2026, se espera incorporar al menos a Hernani, Lezo, Arrasate, Zestoa y Tolosa.

El límite que no puede superar la renta en los nuevos contratos es el valor más alto de la horquilla de precios de referencia que ofrece el informe del Ministerio de Vivienda, y que se puede descargar al momento.

Una primera exploración analizando ejemplos concretos permite comprobar que los índices de referencia suponen una rebaja de los precios medios de los alquileres actuales en Gipuzkoa. Hasta el punto de que, según este baremo, en San Sebastián hay viviendas cuyo arrendamiento debería acordarse a partir de hoy por menos de 700 euros al mes, una renta imposible de encontrar en estos momentos en la localidad.

Es el caso de un piso de 50 metros cuadrados en la calle Azkuene de Trintxerpe, en la acera de los impares, perteneciente a Donostia. Esta hipotética vivienda en un edificio de construcción antigua (entre 1946 y 1979), en buen estado, amueblado, un primero sin ascensor y calificación energética C, debería alquilarse entre 537 y 696,10 euros al mes, siendo el segundo valor el límite legal al que puede ser arrendado en los casos ya mencionados en los que la referencia se convierte en forzosa.

Curiosamente a un hipotético piso de las mismas características en la acera de enfrente, la de los pares de la misma calle Azkuene, perteneciente en este caso a Pasaia -municipio no tensionado-, se le asigna un precio similar pero no idéntico. En este caso el rango oscila entre los 539,53 y los 680,59 euros.

Se observa a primera vista que las horquillas de precios son amplias. En el caso de estas dos viviendas de Trintxerpe, la diferencia entre la parte baja del rango y la superior es del 29% y el 26%, respectivamente.

Son, en cualquier caso, distancias exiguas que quedan muy lejos de otros ejemplos, donde el rango de precios supera el 50%. Sería el caso de un piso en la calle José María Salaberria, del barrio donostiarra de Amara. En este caso una séptima planta de 90 metros cuadrados con ascensor, también amueblado y en buen estado, cuya escala de precios de referencia va de los 841,84 a los 1.270,97 euros, una diferencia del 51%.

Una horquilla similar se da en un piso de lujo de la capital de Gipuzkoa. Un supuesto ático de 150 metros cuadrados en la céntrica calle Hernani, con vistas a La Concha y Alderdi-Eder, en perfecto estado, categoría energética A, ascensor y plaza de aparcamiento, podría arrendarse por entre 1.808,75 y 2.641,77 euros al mes. Una cantidad elevada pero inferior a lo que probablemente estaría pagando hoy un eventual inquilino por un piso de esas características.

La web para comprobar los rangos del llamado Sistema Estatal de Referencia de Precios de Alquiler de Vivienda permite cotejar las horquillas de precios asignadas a cada inmueble.

En Irun, un piso en el céntrico Paseo de Colón, de 90 metros cuadrados y en buen estado, tiene asignado un precio de referencia de entre 806,45 y 1.002,98 euros. Más modesto es el precio concedido a una vivienda de 60 metros cuadrados en la calle Korrokoitz, una zona más degradada, ubicada en un edificio de construcción antigua, con calificación energética D y necesitada de actualización. El Ministerio le concede un rango de alquiler de entre 526,38 y 685,45 euros mensuales.

En Errenteria, una vivienda de 75 metros cuadrados en la calle San Sebastián del barrio de Iztieta tiene una horquilla de entre 649,12 y 866,55 euros. Al otro lado del río Oiartzun, en la nueva promoción de Altzate, un piso nuevo de 80 metros cuadrados y en perfecto estado puede alquilarse por poco más: entre 680,75 y 912,66 euros.

Algo similar ocurre en Zumaia, donde las diferencias de precios entre inmuebles no son elevadas, al menos en los dos ejemplos elegidos por este periódico. Un piso de 60 metros cuadrados en la céntrica calle San Telmo tiene como precios de referencia entre 524,52 y 748,32 euros al mes. Una vivienda de la misma superficie y las mismas características, salvo que más nueva (construida entre 2009 y 2020) pero más alejada (en la calle Aizuri), tiene concedidos entre 565,19 y 716,24 euros.

Por último, en Lasarte-Oria un inmueble de 65 metros cuadrados en la calle Mayor tiene un precio de referencia de entre 610,19 y 683,72 euros.

El hecho de que los topes de precios afecten únicamente a los nuevos contratos de grandes tenedores y a los de pisos que no vengan de estar alquilados antes, limita mucho el impacto del índice durante esta primera etapa. Tanto el Departamento vasco de Vivienda como el Ayuntamiento de San Sebastián han puntualizado que esta medida afectará solo «a un 10%» de los nuevos alquileres en las zonas tensionadas, ya que el 90% restante ya están alquilados.

Además, la inseguridad e incertidumbre que han generado entre los propietarios esta y otras medidas de la Ley estatal de Vivienda de 2023 que alumbró la figura de las zonas tensionadas, ha hecho que desaparezcan muchos pisos de la oferta de alquiler estable, desviándose a la venta o al alquiler de temporada.

De hecho este martes en los principales portales inmobiliarios apenas se encontraban en Gipuzkoa 188 viviendas disponibles para el arrendamiento de larga duración. Y en algunos municipios el mercado está especialmente limitado, con una única vivienda ofertada en Errenteria, Zumaia o Lasarte-Oria, tres de las cinco zonas tensionadas del territorio.

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