La compraventa de viviendas en Euskadi roza el récord de 2007 en plena burbuja inmobiliaria

A la hora de explicar las causas de este gran dinamismo inmobiliario, el Observatorio subraya que responde, en parte, «a la combinación de tipos de interés más bajos, plazos de amortización más largos y un mayor capital prestado, que facilitan la compra incluso en un contexto de precios crecientes».

Bizkaia volvió a liderar la actividad con 3.064 compraventas, lo que supone prácticamente la mitad de todas las operaciones formalizadas en Euskadi en este periodo. Gipuzkoa se situó en segundo lugar con 2.223 viviendas vendidas, mientras que Álava cerró el trimestre con 947 transacciones.

En el caso guipuzcoano, las cifras muestran que el mercado de segunda mano continúa siendo el auténtico motor de la actividad. De las 2.223 operaciones, 1.994 correspondieron a viviendas usadas y solo 229 a inmuebles nuevos, lo que refleja la escasa disponibilidad de obra nueva en el territorio. Una situación similar se repite en el conjunto de Euskadi, donde la oferta de vivienda nueva sigue limitada.

En la otra variable clave de la estadística sobre vivienda, la relacionada con el precio de las casas, el informe muestra que los precios de la vivienda en compraventa «han superado ya los máximos nominales previos a la crisis de 2008, mientras que los precios de alquiler han alcanzado máximos tanto en términos nominales como reales».

La presión sobre la segunda mano contribuye a mantener los precios al alza. En el conjunto de la comunidad, el precio medio se situó en torno a 3.100 euros por metro cuadrado, con ligeras variaciones entre territorios. Gipuzkoa volvió a encabezar el ranking de precios, con más de 3.500 euros/m², seguido de Bizkaia, que se acercó a los 3.100 euros/m², mientras que Álava se mantiene como la provincia más asequible, con valores cercanos a los 2.600 euros/m².

El contraste entre los precios guipuzcoanos y alaveses es cada vez más notable. Comprar una vivienda en Donostia o en su entorno puede costar hasta un 35% más que en Vitoria, lo que evidencia un mercado a dos velocidades dentro de Euskadi. La limitada disponibilidad de suelo y la fuerte demanda en las zonas costeras explican esta brecha territorial.

Los analistas destacan que la subida de precios se mantiene a pesar de la reducción en el número de compraventas frente a trimestres pasados. La razón es que la demanda solvente sigue concentrada en determinados núcleos urbanos, donde la escasez de oferta provoca una resistencia de los precios a la baja.

En Gipuzkoa, la diferencia entre vivienda nueva y usada es especialmente significativa. Las escasas promociones de obra nueva se comercializan a precios récord, mientras que la segunda mano, aunque más asequible, concentra el grueso de las operaciones y mantiene al alza la media del territorio.

De cara al futuro inmediato, el Observatorio Vasco de la Vivienda prevé que la evolución del mercado dependerá en gran medida de la trayectoria de los tipos de interés. Si el Banco Central Europeo inicia una senda de relajación monetaria, podría recuperarse el dinamismo en las compraventas. En caso contrario, es probable que continúe la moderación en las operaciones, con precios que, al menos en las zonas más tensionadas, seguirán resistiéndose a ceder terreno.