La crisis del alquiler no da tregua: las nuevas fianzas caen un 14% y las rentas suben un 4,3% en Gipuzkoa

La nueva normativa crea la figura de zonas y/o localidades tensionadas en las que, entre otras particularidades, las administraciones pueden limitar el precio de los alquileres, se amplía hasta tres años el tiempo en el que un inquilino puede permanecer en la vivienda una vez finalizado el contrato, e incorpora protecciones adicionales para los arrendatarios que no hacen frente a la renta cuyo resultado práctico es que en caso de impagos no serán desalojados hasta pasados al menos un par de años.

La debilidad del mercado del alquiler la corrobora la última actualización de la Estadística del Mercado del Alquiler Libre (EMAL) que elabora el Gobierno Vasco con los datos de las fianzas obligatorias –equivalentes a una mensualidad– que los arrendadores depositan en el departamento de Vivienda con cada nuevo contrato. Según los datos del segundo trimestre de este año, dados a conocer este lunes, la cantidad de nuevas fianzas declaradas cayó un 19% en Euskadi, un 14,5% en Gipuzkoa y un 19,5% en San Sebastián respecto al mismo trimestre del año pasado. Fueron 472 fianzas en la capital de Gipuzkoa, 1.535 en el conjunto del territorio, y 4.142 en el total del País Vasco.

En sentido contrario, las rentas declaradas siguen subiendo. Lo hacen a un ritmo interanual del 4,6% en Euskadi, del 4,3% en Gipuzkoa, y hasta del 7% en Donostia. En cifras absolutas, los nuevos alquileres apalabrados entre abril y junio alcanzaron una media de 1.097 euros mensuales en San Sebastián, de 840,90 euros en Gipuzkoa, y de 807,20 en el conjunto de Euskadi. Obvia decir que en todos los casos son nuevos máximos históricos, ya que los precios baten los anteriores con cada actualización de la estadística.

Gipuzkoa sigue siendo así el territorio vasco y Donostia la capital más cara para vivir de alquiler. Los nuevos arrendamientos se firman a una media de 801,80 euros en Bizkaia y de 736,70 en Álava, en tanto que en Bilbao ascienden a 886 euros, y en Vitoria, a 770,20.

Si la comparativa se hace respecto al trimestre anterior (enero-marzo), el dibujo apenas cambia. La cantidad de fianzas depositadas cayó en este caso un 10% en San Sebastián, un 12,8%en Gipuzkoa y un 12,4%en Euskadi. Los precios del alquiler, por su parte, subieron un 0,65%, un 2,1% y un 2,1%, respectivamente.

Ampliando el foco, en apenas dos años Euskadi ha pasado de ver cómo se firmaban más de 1.800 contratos de alquiler al mes (fueron 21.758 en 2022) a menos de 1.500 (8.872 en el primer semestre de este año). En Gipuzkoa el mercado se ha reducido de 650 a 550 mensuales, y en Donostia, de más de 200 a escasos 166 este año. En términos porcentuales, quiere esto decir que el mercado se ha reducido entre un 15% y un 20%en Euskadi, según la localidad y el territorio, entre 2022 y 2024.

San Sebastián lidera un trimestre más el ránking de precios. Y dentro de la capital de Gipuzkoa, el barrio de Aiete se lleva la palma, con un alquiler medio (en este caso es el promedio total, no solo de los nuevos contratos) de 1.182 euros al mes. Le siguen el Centro (1.114), Antiguo (1.109)e Ibaeta-Berio (1.079). Gros (1.059) y Riberas de Loiola (1.005)completan el sexteto de áreas por encima de los mil euros de renta media.

En el otro lado, Martutene, con 766 euros de promedio, la zona este de la ciudad (Altza, Herrera, Buenavista)con 778 y Añorga (820) albergan los alojamientos más económicos.

¿Qué está sucediendo para que con una demanda creciente y precios en máximos el mercado del alquiler se contraiga cuando en teoría este escenario representa una oportunidad de rentabilidad idónea para cualquier propietario?

Los expertos lo achacan a que con la nueva ley el alquiler ha perdido gran parte de su atractivo. Incluso hay quien lo califica de «actividad de riesgo», especialmente por la falta de garantías para el propietario en caso de impagos.

Y es que la nueva legislación, en su búsqueda de proteger a las personas vulnerables con dificultades para hacer frente a la renta, prevé que en caso de impagos el arrendatario no será desalojado hasta pasados al menos un par de años. Los expertos critican que con ello los poderes públicos trasladan a la propiedad privada su responsabilidad de satisfacer la necesidad de determinadas personas de contar con un alojamiento digno, lo que ha generado inseguridad entre los arrendatarios.

Un informe del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) de Gipuzkoa presentado ayer da fe de esta situación. Según su análisis, basado en las ofertas publicadas en los portales inmobiliarios, en solo cuatro localidades de Gipuzkoa aparecen más de 10 ofertas de alquiler al mes. Son Donostia (350 de media mensual el último trimestre), Arrasate (16), Zarautz (15) y Hondarribia (11). En localidades de tamaño medio como Irun (4), Eibar (4), Errenteria (2), Pasaia (2) o Tolosa (2) la oferta se cuenta con los dedos de una mano.