San Sebastián cuenta con 2.441 pisos VPO con derecho de superficie

La controversia se suscita en torno a las viviendas de hace más de 20 años que, con la normativa de entonces, transcurridas esas dos décadas han pasado a ser libres o están próximas a hacerlo, y pueden venderse como tales en el mercado al precio que autónomamente acuerden vendedor y comprador. La contraprestación a esta situación es que esos pisos pasan a ser libres, sí, pero por un tiempo limitado. Con el paso de los años (lo habitual son 75 desde la adjudicación), esa vivienda deberá volver a la institución que la promovió (Gobierno Vasco o ayuntamiento).

Es lo que se llama 'derecho de superficie', principio por el que la administración pública promotora mantiene la propiedad del suelo en el que está construida la vivienda, mientras que su titular (el adjudicatario o sucesivos) adquiere el derecho de uso del piso durante 75 años.

El Ayuntamiento de San Sebastián mantiene en ese régimen 2.441 viviendas, según confirman fuentes del Consistorio.

En esta ciudad la posibilidad de futuras ventas libres de VPO se atajó en 2002, un año antes que en el resto de Euskadi. Precisamente a partir de la promoción de Atotxa, que inauguró una normativa municipal que confiere al Ayuntamiento control sobre los precios de venta de este tipo de viviendas y derecho de recompra preferente si observa que el vendedor trata de venderla por encima del valor de la VPO del momento, para evitar la especulación.

Sucede que en esta y otras promociones, una parte de las VPO no eran asignadas por el Ayuntamiento, sino por la empresa constructora. Y estas, un total de 32 en Atotxa, según Etxegintza, quedaron fuera de esa prerrogativa.

El Ayuntamiento donostiarra trata de verificar ahora si el piso de Atotxa objeto de polémica pertenece a los que adjudicó por sorteo el Ayuntamiento y, por lo tanto, está sujeto al derecho a recompra municipal o, por el contrario, es de los 32 de la constructora Bruesa, en cuyo caso la vivienda sí se podrá vender libremente.

Más allá de este asunto concreto, las fuentes municipales consultadas aseguran que «en todos los casos de ventas de VPO en que el Ayuntamiento tenía derecho de adquisición preferente se ha comprobado que la transmisión era al precio de VPO. En ningún caso sucede que el Ayuntamiento tenga derecho de recompra a precio limitado, que no se ejerza y que la vivienda salga al mercado libre», insiste el Consistorio. «Cada vivienda protegida tiene siempre un precio máximo de venta estipulado por el Gobierno Vasco, que consta en el Registro de la Propiedad», recuerda.

Sí puede haber casos en los que ese derecho haya caducado. En estas situaciones, «los notarios y registradores piden en ocasiones, para mayor garantía, que se certifique que, efectivamente, los derechos de tanteo y retracto han caducado».

Lo habitual en la venta de este tipo de pisos no es que el propietario se lo venda a Etxegintza y esta lo reasigne. Existe un mercado de VPO y el vendedor puede ponerlo a la venta, pero debe solicitar permiso al Ayuntamiento, que verifica que la operación se ejecuta bajo los parámetros de precio y condiciones establecidos por la normativa.

Al tratarse de una tipología de vivienda específica con características muy concretas, este mercado no es tan activo como el libre. Ni mucho menos. De los dos millares y medio de pisosen régimen de derecho de superficie en Donostia, en 2022 se han autorizado 19 transmisiones de viviendas, apenas el 0,7% del total del parque.

Estas operaciones se han producido en promociones distribuidas a lo largo y ancho de la ciudad: Atotxa, Errotaburu, Herrera, Igeldo, Illarra, Iza, Jolastokieta, Morlans, Puio y Riberas. Los motivos que explican que una persona o familia decida vender su VPO son variados: traslados por trabajo, familia más amplia, divorcios...

En el caso concreto de Atotxa, al Ayuntamiento le consta una transmisión este año y otra en 2021, sin que haya recibido por el momento ninguna otra intención de traspaso.

Aunque la práctica habitual es que la dministración ejerza de vigilante y no de comprador, Etxegintza cuenta con un presupuesto de un millón de euros para hacer frente a posibles intervenciones en caso de detectarse intentos de irregularidad. Este presupuesto se mantiene estable los últimos años y seguirá igual en 2023. Lo habitual es que no haya que recurrir a compras forzosas. «En el último año no se han hecho compras directas por el Ayuntamiento al no observar elementos de sospecha», revelan las fuentes consultadas, que sí admiten que «años atrás sí se intervino en algunas compraventas al investigar anuncios y ver que se pedía sobreprecio».

u

u