Cuarteles de Loiola, la pieza que faltaba para la «nueva centralidad» en la vega del Urumea
El Ayuntamiento de Donostia tiene cuatro años para diseñar un barrio «estratégico» de 1.700 viviendas que no será una realidad antes de 2032
El Ayuntamiento de San Sebastián ha cerrado esta semana un acuerdo «histórico» con el Ministerio de Defensa para la compraventa de los terrenos de ... los cuarteles de Loiola por 73 millones de euros. Un pacto que culmina una reivindicación de todas las corporaciones municipales en las tres últimas décadas y que el actual alcalde, Eneko Goia, tuvo la «satisfacción» de anunciar el pasado martes. Con la próxima firma del contrato de compraventa y la posterior formalización de las escrituras –seis meses después–, se iniciará un periodo de cuatro años antes de que el Tercio Viejo de Sicilia del Ejército deje definitivamente unos cuarteles que ocupa desde 1926. En ese tiempo, el Ayuntamiento deberá modificar el Plan General de Ordenación Urbana para diseñar un barrio que se convertirá en una «pieza estratégica» de la Donostia del futuro, ya que conformará una «nueva centralidad» en la vega del Urumea que permitirá «coser» barrios como Loiola, Txomin o Intxaurrondo. La concejala de Urbanismo, Nekane Arzallus, y el director municipal de Urbanismo, Jon Chávarri, que han llevado el peso de las negociaciones con Defensa, explican a este periódico los detalles del acuerdo y su importancia en el desarrollo de la ciudad.
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El mayor espacio edificable
«Es la pieza del puzle que nos faltaba», asegura Arzallus, que despliega un mapa de Donostia para mostrar la «capacidad de unión» que tendrán los terrenos adquiridos entre todos los barrios que se ubican en torno a la vega del Urumea. «Hasta ahora los cuarteles hacían un efecto barrera, eran como una isla impermeable, pero ganar esos terrenos para la ciudad permitirá una permeabilidad que revitalizará toda la zona», añade Chávarri. La concejala subraya que se trata de la zona ya edificada de mayor dimensión (17 hectáreas) a la que el Ayuntamiento podía aspirar para levantar cerca de 1.700 viviendas.
Las claves
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Las cifras
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73,3 millones de euros es el precio de compraventa pactado por el Ayuntamiento de Donostia y el Ministerio de Defensa por las 17 hectáreas que ocupan los cuarteles de Loiola.
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1.700 viviendas es el número máximo de pisos que el Ayuntamiento se plantea construir en los terrenos, aunque la horquilla se mueve actualmente entre los 1.500 y los 1.700.
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Detalles de la operación
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Plazos En diciembre o enero se firmará el contrato de compraventa y, seis meses después, las escrituras. A partir de entonces, el Ejército tendrá cuatro años para dejar los cuarteles.
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Edificabilidad Para usos residenciales, 142.000 m2. Para usos terciarios, 8.000 m2. Zona edificable real, 109.000 m2.
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Desarrollo urbanístico A la espera de la modificación del Plan General, la valoración económica que recoge el acuerdo establece un marco provisional con un 60% de vivienda libre y un 40% de protección pública.
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10,9 hectáreas edificables
La compraventa de los terrenos comprende 17 hectáreas y establece que 14,2 podrán destinarse a usos residenciales y 0,8 a usos terciarios, aunque Arzallus y Chávarri puntualizan que la edificabilidad real se limitará a 10,9 hectáreas, que a grandes rasgos son las que actualmente ocupan los cuarteles.
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«Esa es la superficie llana y aprovechable para hacer viviendas, 109.000 metros cuadrados. La idea es regenerar la zona ya construida y mantener las zonas verdes, que además están en desnivel». En cuanto a la orilla del río, un estudio de URA recomienda que se utilice como parque fluvial inundable. La nueva zona urbanizada, sin embargo, se elevará cerca de 2,5 metros para evitar el riesgo de inundaciones. El nuevo barrio contará con «grandes manzanas» de carácter peatonal con pocas arterias viarias y la intención es que cuente con «un tipo de arquitectura diversa y con diferentes alturas».
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Reparto de viviendas
Los cálculos de Urbanismo para la construcción de viviendas nuevas se mueven en una «horquilla» de entre 1.500 y 1.700 pisos. En el acuerdo de compraventa se ha hecho una valoración de los terrenos a partir de la premisa de que el 60% serán libres y el 40% de protección pública –los mínimos que establece la ley vasca de Vivienda–, pero Arzallus avanza que el reparto definitivo dará «seguro» mayor peso a la vivienda de protección pública, en una decisión que deberá adoptar el Pleno municipal. Apunta, eso sí, que «el Ayuntamiento no tendría la capacidad financiera de destinar todo el suelo a vivienda pública».
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Una inversión de 125 millones
La compraventa de los terrenos se ha fijado en 73,3 millones, pero Chávarri explica que la inversión total que deberá afrontar el Ayuntamiento para urbanizar la zona «se irá mínimo a los 125 millones, porque al coste de los terrenos habrá que sumarle cerca de 50 millones por las cargas de urbanización, como subir la cota 2,5 metros, construir dos puentes (uno de ellos sustituirá al actual) y una pasarela peatonal que conectará con Loiola...». Añade que, «gracias a la consideración de esas cargas, el precio final de la compraventa no ha sido más alto».
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Se mantienen dos edificios
El Ayuntamiento prevé mantener los dos edificios frontales de los cuarteles que una sentencia del TSJPV catalogó como protegidos. Serán precisamente los que se usen para equipamiento público y «habrá que determinar si son para uso deportivo, cultural, docente... Queremos que sea una zona tractora, por lo que serán elementos singulares», adelanta la concejala.
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¿Barrio de Urdintzu?
Una duda que queda por resolver es el nombre que tendrá el futuro barrio. Apunten uno: barrio de Urdin-tzu. Es la toponimia que aparece en los archivos del Ayuntamiento porque en esa zona se situaba el caserío Urdintzu Behea y gusta en la corporación municipal.
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Horizonte 2032
Aún pasará una década antes de que el nuevo barrio sea una realidad. Arzallus y Chávarri coinciden en que, «si todo fuese rodado, el proceso de urbanización se alargaría al menos hasta 2032».
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