Gipuzkoa lidera la subida de los alquileres con un 6,6% y cierra 2023 con 817 euros de media

El Departamento vasco de Vivienda acaba de publicar la Estadística del Mercado del Alquiler (EMAL) correspondiente a 2023, un informe que se considera el termómetro más fiable del mercado del alquiler en Euskadi ya que toma como referencia los contratos y fianzas inscritos en el registro obligatorio de arrendamientos. Es decir, no se basa en las ofertas inmobiliarias, sino en los contratos que se inscriben oficialmente ante el Gobierno Vasco. Y los datos no dejan lugar a dudas: los precios de los alquileres crecen de una manera sostenida muy por encima del IPC anual y la entrada en vigor de la ley estatal de Vivienda no solo no ha frenado la escalada, sino que la ha acelerado. A la espera de que dicha norma pueda desplegarse en Euskadi en cuestiones como la declaración de zonas tensionadas –que permitiría topar las subidas de las rentas–, por el momento lo que se constata es que los precios crecen a un ritmo mayor que antes de la aprobación de la ley y que la firma de nuevos alquileres está en mínimos de los últimos seis años. O lo que es lo mismo, que la ley de Vivienda ha retraído la oferta de alquiler por la «incertidumbre» que ha introducido en el mercado, según apuntan diversas fuentes del sector.

El resultado es que Gipuzkoa cerró el último año con una renta media en los nuevos contratos de alquiler de 817 euros, muy superior a los 766 de un año antes o los 737 de 2021. Para calibrar el esfuerzo económico mensual que esos 817 euros suponen para los guipuzcoanos que viven de alquiler, basta mencionar que la media con la que Bizkaia cerró el año es de 780 euros (36 menos que en Gipuzkoa) y la de Álava, de 739 (78 menos).

El incremento interanual de los precios de los nuevos contratos de arrendamiento que se ha producido en Gipuzkoa, del 6,6%, prácticamente duplica el 3,6% que se encarecieron en 2022 y abre una auténtica brecha con el 1% de 2021 y el 2,4% de 2020. Gipuzkoa también cuenta con la media absoluta de alquiler más alta de los tres territorios, con 770,2 euros al mes. En este caso, se contabilizan todos los contratos vigentes en el territorio, no solo los de nueva firma, de ahí que la media sea más baja que la de los arrendamientos más recientes.

Si Gipuzkoa tiene el dudoso honor de liderar la clasificación en la subida interanual de los precios entre los territorios, San Sebastián se lleva la palma como la ciudad en la que más han aumentado las rentas en el último año: nada menos que un 9,3%. Un incremento que dispara la renta media de los nuevos contratos hasta los 1.065 euros y confirma a la capital guipuzcoana como la ciudad más cara de Euskadi para alquilar una vivienda. Y una de las más costosas a nivel de todo el Estado. Bilbao cerró 2023 con una media de 874,5 euros y una subida del 6,2%, mientras que Vitoria marca 775,2 euros de media, con un 6,2% más. Por comparar las cifras, una persona que alquila una vivienda en Donostia paga de media 191 euros más al mes que otra que lo hace en Bilbao, y 290 euros más que quien alquila en Vitoria.

La excepción de Donostia se ratifica también con los 981 euros de media que registra la media absoluta de sus alquileres, lo que demuestra que los altos precios no son flor de un día, sino que son algo estructural que se arrastra desde hace muchos años.

Un dato que no contribuye a mirar con optimismo una hipotética contención de precios de los alquileres en Gipuzkoa y, más concretamente en San Sebastián, es que la oferta de pisos sigue marcando una senda descendente que se ha agravado con la entrada en vigor de la ley estatal de Vivienda. Diversos profesionales del sector lo advirtieron nada más aprobarse la norma y los datos les están dando la razón: la oferta de alquiler de larga duración está bajando mientras aumentan los alquileres estacionales –que no estarían sujetos a los topes de subida anual que plantea la ley– y mientras muchos propietarios optan por sacar sus segundas viviendas a la venta por las «inseguridades» que, a su juicio, provoca la norma estatal, principalmente por las dificultades añadidas para desalojar a un inquilino que no pague el alquiler. Y la ley del mercado suele mostrarse implacable: si baja la oferta, lo habitual es que suban los precios.

Hay que remontarse hasta 2016 para encontrar un año en el que se registraran menos fianzas nuevas en Gipuzkoa. Aquel año se firmaron 6.390 contratos de alquiler y el año pasado se cerró con 6.825. Entre medias, ha habido varios ejercicios por encima de los 8.000 contratos. Lo más preocupante es que en la división por trimestres del año pasado se ve que la tendencia es descendente: 1.961, 1.769, 1.578, 1.517... Esta bajada no es exclusiva de Gipuzkoa, ya que en las cifras globales de Euskadi también se aprecia.

Esa senda descendente también se dibuja en San Sebastián, donde en el último trimestre de 2023 se bajó por primera vez de los 500 contratos de alquiler firmados, hasta dejar la cifra en 458. Teniendo en cuenta que se inició 2023 con una media trimestral de casi 600 contratos, se constata que la ley estatal de Vivienda ha estrangulado la oferta de alquiler en San Sebastián.

El nuevo Gobierno Vasco, competente en materia de Vivienda, tendrá un gran reto por delante para contener los precios del alquiler. En estos momentos, mantiene recurrida ante el Tribunal Constitucional –por iniciativa del PNV– la ley estatal de Vivienda por una posible invasión de competencias. El PSE, por su parte, es partidario de aplicar en Euskadi las potencialidades de esa norma.