Vivienda

San Sebastián es la capital menos rentable para comprar un piso y ponerlo en alquiler

¿Qué causas explican este fenómeno? ¿Sucede lo mismo en todos los barrios de San Sebastián? ¿Hay diferencias entre la zona 'premium' y las más accesibles? ¿Cómo puede ser que Donostia sea un imán para los inversores inmobiliarios si luego no es tan golosa en el alquiler? DV se ha puesto en contacto con dos expertos para buscar respuestas a estas y otras cuestiones. En la idea que ambos coinciden es que el «elevadísimo» precio de compra en San Sebastián es el principal causante de esta distorsión, aunque también subrayan que las medias «encubren» realidades que conviene matizar.

Ferrán Font, director de estudios de Pisos.com, autores del informe inmobiliario, reconoce que la rentabilidad de San Sebastián es inferior al del resto de ciudades del país porque el esfuerzo inicial «es mayor» en la compra. Y como la rentabilidad depende de la diferencia entre el capital inicial invertido y la renta posterior que se obtiene, el precio del metro cuadrado de Donostia penaliza en este sentido.

Con todo, Font advierte de que eso no significa que comprar una casa en la capital guipuzcoana para ponerla en alquiler «sea una mala inversión. De hecho, me parece una opción interesante porque te asegura algo de rentabilidad y poco riesgo. ¿Por qué? Porque al haber poca oferta y mucha demanda, te aseguras de que el inmueble va a estar ocupado en una semana».

José Luis Polo, presidente del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Gipuzkoa (COAPI), es otra voz autorizada para analizar la realidad del mercado inmobiliario guipuzcoano. Desde su punto de vista, hay que separar el fenómeno del Centro de San Sebastián con el de la periferia. Los inversores que apuestan por la primera zona, más tradicionales, «son de un perfil más conservador que busca seguridad». Por el contrario, los que invierten en la periferia y el área metropolitana –que puede abarcar hasta Errenteria– persiguen una rentabilidad «más alta, arriesgan más, aunque también están más expuestos a registrar una pérdida en su beneficio si viene una crisis. ¿Por qué? Porque la familia tipo que accede a esas viviendas son más vulnerables y dependen más de la financiación».

Entrando en detalle, Polo, que es socio fundador y director de la agencia Okados, pone cifras a estas realidades. Y defiende con cifras que la periferia es «más rentable» actualmente. Por ejemplo, «en Errenteria hemos vendido un inmueble de dos habitaciones por 170.000 euros que está en alquiler por 900. Su rentabilidad es del 6,4%. Lo mismo en Trintxerpe con un piso comercializado por 150.000 euros y arrendado por 900 euros, cuya rentabilidad es del 7%».

El presidente del COAPI de Gipuzkoa trenza un discurso más ácido del habitual y censura la «hipocresía insoportable» que impregna, a su juicio, la realidad inmobiliaria donostiarra, que además «no da más de sí porque no es socialmente sostenible. No puede ser que una persona que gana 1.500 euros al mes o una unidad familiar que ronde los 2.000 esté pagando 950 euros por el alquiler. Si eso pasa es porque hay dos familias que están compartiendo la casa y muchos propietarios están mirando para otro lado».

Volviendo al informe de Pisos.com, ¿qué sucede en el resto de territorios y comunidades autónomas? Según esta fuente, la rentabilidad del alquiler en España en entre los mes de julio y septiembre fue del 6,27%. Esto supone un aumento de cuatro centésimas respecto al mismo periodo de 2022 –un 6,23%– y una caída de ocho centésimas con relación al segundo trimestre del 2023 –un 6,35%–.

El director de Estudios de Pisos.com destaca que «el enfriamiento» de la compraventa en el mercado inmobiliario a nivel estatal está provocando que los precios del alquiler «rompan récords». En este sentido, al no liberarse oferta el acceso a la vivienda se «complica» para la demanda. Pese a que dicho enfriamiento posiblemente se traslade a los precios, «hay que esperar hasta principios de 2024 para confirmarlo».