La 'guerra' hipotecaria dispara la concesión de crédito casi un 40% en el primer trimestre

Una necesidad tan consustancial al ser humano como la de conseguir una vivienda vuelve a encontrar marcos de posibilidad tras permanecer tapada por el manto de la crisis durante los últimos años. Semejante sana ambición se había visto frenada por tipos de interés elevados, precios altos -pese a la tendencia bajista del mercado inmobiliario- y una buena dósis de incertidumbre laboral. El contexto macroeconómico se ha transformado, propiciando un escenario de condiciones tentadoras para pedir créditos -con diferenciales por debajo del 2%-, viviendas un 50% más baratas que en 2007 e indicadores económicos que conducen a pensar en una mayor estabilidad en el empleo.

En diciembre de 2014, la activación de la política de compra de deuda por parte del BCE dotó a las entidades bancarias del armamento suficiente -la dichosa liquidez- para emprender una 'guerra' hipotecaria que ha despertado el ánimo de los demandantes de vivienda. Los bancos han mejorado las condiciones del crédito hasta el límite de la rentabilida y se han lanzado a conceder hipotecas. De hecho, las principales entidades de crédito han aumentando el número de préstamos adjudicados para la vivienda entre un 30 y un 45% en Gipuzkoa en el primer trimestre del año. De enero a marzo se han acordado 1.422 hipotecas, un 37,6% más que en el mismo período de 2014.

En este inicio de año se han unido el hambre de los bancos -por colocar el dinero, por un lado, y por captar clientes, por otro- y las ganas de comer de los ciudadanos (ávidos de oportunidades para poder cubrir gastos que requieren financiación). Las entidades bancarias constatan el despegue del mercado hipotecario como consecuencia de esta confluencia de intereses. Kutxabank ha incrementado el número de hipotecas concedidas en Gipuzkoa un 44,5% en los tres primeros meses del año, Bankoa Crédit Agricole ha elevado el porcentaje un 44,2% y también han experimentado crecimientos notables Laboral Kutxa y 'la Caixa', por encima del 30% en ambos casos.

Hace un año, se antojaba imposible encontrar un crédito por debajo del Euríbor+3. Hoy muchas entidades coquetean con la barrera del Euríbor+1, y eso que este índice de referencia para créditos a la vivienda ha bajado casi medio punto en los últimos doce meses, hasta situarse en mínimos de 0,165%. Si a esto se añaden el dato objetivo de que el precio de la vivienda ha bajado en el territorio entre un 45 y un 55%, según el Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Gipuzkoa, y la sensación subjetiva de que el futuro inspira mayor confianza, llegamos al escenario propicio para que la curva de demanda de préstamos retome la tendencia alcista tras la vertiginosa caída sufrida desde 2006. En esa antesala de la crisis se concedieron 13.025 hipotecas en Gipuzkoa. En 2013, el fondo del pozo para el sector, 3.863.

Fuentes del sector bancario confiesan que «se han flexibilizado las políticas de riesgo», lo que explicaría que se concedan hipotecas a un interés variable inferior al Euribor+1 o a un tipo variable del 1,90 a 25 años. «Si el cliente es bueno, hasta se pueden negociar diferenciales inferiores», confiesan las mismas fuentes. Los bancos necesitan elevar sus activos con más clientes ahora que la fase de amortizaciones llega a su fin. «Los bonos del tesoro público están casi en negativo», explica un responsable bancario para visualizar la necesidad de captar y fidelizar gente que pase a deberle dinero. Por eso no preocupa tanto bajar a mínimos históricos el diferencial. Las entidades de crédito saben que los beneficios llegarán con los servicios vinculados al cliente.

Preferencia por el tipo fijo

Bankoa Crédit Agricole, por ejemplo, asocia su oferta a cuatro productos: ingreso de nómina, seguro de hogar, seguro de vida -hasta el 50% de la cantidad del préstamo- y tarjeta visa con un consumo mínimo de 2.000 euros al año. Sólo así concede un tipo variable del Euribor+1 -tras un primer año al 1,5%- y un tipo fijo al 2,3% para veinte años (2,5% si es a treinta años).

En cuanto a las cantidades prestadas, las entidades prestadoras apuestan por la prudencia y la minimización de riesgos para no volver a errores del pasado. Desde Kutxabank -ofrece un tipo fijo al 2,5% o un variable de Euríbor+1- señalan que «financiamos hasta el 80% del valor de tasación y pedimos un ratio de pagos sobre ingresos que no supere el 35-40%», porcentajes que iguala la mayoría de la competencia.

Los bancos también buscan divulgar un mensaje de alerta ante futuros incrementos del Euríbor -en 2008, superaba el 5%- conscientes de la larga vida de un préstamo. Por eso, más allá de enseñar el pomposo cartel de la oferta del Euríbor+1, negocian con el potencial cliente un interés fijo en la conversación a puerta cerrada. Desde Laboral Kutxa sostienen que «queremos abrir los ojos a nuestros clientes para que no se dejen engañar por la situación de tipos bajos, realizamos simulaciones con distintos escenarios de tipos de interés para que el cliente tome conciencia de lo que puede afectar en su renta disponible una hipotética subida de tipos. Por eso hemos mejorado nuestra oferta de hipotecas a tipo fijo, para evitar sobresaltos».

Siguiendo la misma línea argumental, fuentes de Caixabank aseguran que «desde hace tiempo potenciamos las hipotecas a tipo mixto o tipo fijo. En las mixtas, aplicamos entre un 2,5 y un 3% en el periodo fijo de la hipoteca -10, 15 o 20 años- y en el resto de años, un diferencial al Euribor +1,9». La letra pequeña vuelve a exigir domiciliación de la nómina, contratación de seguros y aportaciones al plan de pensiones. En la hipoteca a tipo fijo, aplica precios entre el 2,5 y el 3%.