Los últimos cambios legislativos facilitarán el control del fraude en las VPO

DV. ¿Qué se puede y qué no se puede hacer con una vivienda de protección oficial? ¿Cuáles son los límites que la diferencian de una vivienda no protegida? Inmersas en un vaivén de leyes y regulaciones, no es ningún secreto que algunas personas han buscado 'hacer negocio' con sus VPO, ya sea a través de arreglos bajo manga, de especulaciones encubiertas o de fraudes en toda regla. Y eso en el País Vasco, comunidad pionera en el Estado en el control e investigación de irregularidades, y la primera que no ha dudado en expropiar a quienes no cumplían las condiciones fijadas para ser 'dueños' de una vivienda social.

Sin embargo, desde el año pasado las posibilidades de hacer malabarismos con las VPO se estrechan aún más gracias a una nueva regulación: el decreto 39/2008 de 4 de marzo. María Esperanza Ezquerecocha Del Solar, abogada de San Sebastián, lo cuenta.

Transmisión de VPO. Las viviendas adjudicadas en 2008, y las que se sorteen en adelante, no se podrán transmitir libremente. Es decir, no será posible venderlas, alquilarlas, traspasarlas, etcétera, como si de una vivienda 'normal' se tratara. «La regulación de las VPO es ahora totalmente distinta a la anterior a 2008. Hasta el año pasado la mayoría de las viviendas quedaban libres en algún momento, cumplidos unos plazos. Dejaban de ser protegidas y podían ser vendidas o alquiladas. A partir de 2008 eso se ha acabado. Si tú tienes una vivienda de protección, nunca la vas a poder vender ni transmitir libremente en el mercado inmobiliario», comenta la abogada.

Fraude. La evolución normativa que abandera el Decreto de 2008 decapita las intenciones de posibles inversores. «Quienes piensen que están invirtiendo al comprar una vivienda social adjudicada en 2008 o posterior, deben borrar esa idea de su cabeza. Ese hipotético comprador no va a poder vender la vivienda libremente. Lo máximo que va a recuperar por esa casa es el mismo dinero que puso al comprarla más el IPC. Lo mismo que le devolverían, además, para el caso de que dejara de ser dueño de la VPO por la causa que sea: porque fallece y sus herederos no la pueden recibir por no tener derecho a VPO, por ejemplo. Se reduce mucho la posibilidad de cometer fraudes. Euskadi es la única autonomía en donde la VPO no se descalifica en ningún momento. Se han ido restringiendo las posibilidades de transmisión, de descalificación y se ha puesto freno a los posibles 'negocios', en definitiva».

Prohibido descalificar. Que una vivienda se descalifique significa que deja de ser protegida y pasa a ser libre. Previa autorización de la Administración y después de devolver las ayudas públicas recibidas para hacerse con la casa protegida, claro. La descalificación permite, entre otras cosas, vender el inmueble a un precio más alto que el que reconoce la Ley para las VPO. La consecuencia es que las personas que tienen que vender su vivienda protegida porque, por poner un caso, se ven obligadas a cambiar de residencia por motivos laborales, pueden hacerlo con un beneficio mayor. En general, hasta 2008 sí que se podía descalificar la VPO: o devolviendo lo que te habían subvencionado en algunos casos o, en otros, por el mero paso del tiempo. A partir de 2008, esto cambia, y la descalificación ya no está permitida. «Si hay posibilidad de descalificación puede haber fraude, pero si no la hay, no. ¿Quién va a pagar a precio de mercado una cosa que jamás vas a poder vender a precio de mercado?».

La contradicción original. El problema que convertía a las VPO en pasto de ambigüedades hasta el año pasado parte de las distintas legislaciones vigentes que le afectan. «Existen unas contradicciones muy graves entre el derecho administrativo que regula estas viviendas y el derecho civil, que se ocupa de la propiedad». La finalidad de las leyes que atañen a las VPO es hacer frente a una necesidad, «a un derecho recogido en la Constitución, que establece que todos tenemos derecho a una vivienda». Se trata de un derecho social. La legislación civil, en cambio, piensa en la propiedad privada y en sus posibilidades: en transmitirla, en donarla, en repartirla.... Su esquema y sus principios buscan la protección de la propiedad privada, a diferencia de la regulación administrativa, que no busca la protección de estas viviendas como propiedad, sino «solucionar el problema de la vivienda» entre los ciudadanos. Hay un choque «gravísimo» entre estas dos normativas que se ciernen sobre las VPO. «Contradicción que aboca un poco al fraude», afirma Ezquerecocha del Solar. Sobre todo cuando las personas «toman el derecho civil, y las reglas que se aplican en las propiedades privadas, y las intentan aplicar a sus viviendas de protección social».

Preferencia. Las personas mayores de 70 años, los ciudadanos que acrediten algún tipo de discapacidad psíquica, los menores de 25 años y los separados y divorciados son quienes desde el año pasado tienen preferencia de acceso a una VPO en régimen de alquiler. La realidad es que, al cierre de 2008, la mitad de los demandantes de vivienda que había en Euskadi tenía entre 25 y 34 años.

Venta legal. En los dos últimos años, alrededor de medio centenar de propietarios de VPO de Euskadi han vendido sus viviendas al Gobierno Vasco. En general se puede hablar de dos tipos de vendedores: los que, cumpliendo con el motivo por el que se les otorgó la casa, la abandonan y buscan una nueva vivienda en el mercado libre cuando ven que sus ingresos se incrementan. Y los 'fraudulentos', pues la realidad muestra que la mayoría de los casos de venta de la VPO se dan tras la detección de un fraude, como el alquiler ilegal o la compra de una segunda vivienda. Entonces, el Gobierno Vasco obliga al propietario a vender el piso.

Expropiación. El Decreto deja claro que el papel de las VPO es el de ser 'usadas' como vivienda habitual. Lo que se traduce en que podrán ser expropiadas si no son utilizadas con esa finalidad. Luego, si una vivienda permanece deshabitada durante un periodo superior a tres meses y de manera continuada, se presume que ha dejado de ser domicilio habitual, salvo que se acredite que existía una causa que justifique esa ausencia en el domicilio.

Parejas. La pareja de un ganador del sorteo oficial de VPO también puede ser 'dueña' de esa vivienda. La Administración no cesa de informar a las parejas de hecho y a los matrimonios de que la adjudicación de una vivienda protegida se puede hacer extensiva a la otra persona, siempre que sea pareja de hecho -que no novio o amigo- o conyugal. Sólo hay que notificarlo a la Administración y pedirle que haga la adjudicación extensiva a la otra persona.

Segunda vivienda. Son varios los casos en que el titular de la vivienda protegida teme perder la VPO por hacerla extensiva a su pareja, cuando ésta ya tiene un domicilio propio. Sin embargo, la ley permite que la adjudicación se extienda a ambos miembros de la pareja independientemente de que la pareja agregada sea propietaria una vivienda propia.

Ruptura. Si la pareja de hecho rompe y sólo uno de los dos tiene derecho a VPO, es decir, si sólo uno reúne los requisitos para ser adjudicatario de la vivienda, este es el que se queda con la casa. «Naturalmente, le tendrá que pagar al otro por lo que haya puesto por esa casa, si es que lo ha hecho. Lo que la Administración nunca va a hacer es darle una VPO a alguien que no tiene derecho porque no cumple los requisitos para ello».

Mismos derechos. Si ambos atesoran las condiciones exigidas para ser dueños de una VPO, se tendrán que poner de acuerdo en cuanto a quién se queda con la casa. Y alcanzar este entendimiento no será cuestión baladí, ya que, si no se arreglan, pierden la vivienda. «Esto es muy importante» -subraya Ezquerecocha- «porque la mayoría de la gente no lo sabe: si los dos cumplen los requisitos, al romperse la pareja tienen que elegir de mutuo acuerdo quién de los dos se queda la vivienda. Y si no hay acuerdo, pierden la casa los dos. La adjudicación se queda sin efecto».

Herencia. La imposibilidad de transmitir una vivienda protegida tiene uno de sus exponentes más claros en las herencias: porque la vivienda no se hereda. Por ejemplo, si el adjudicatario de la casa fallece y su hijo reúne los requisitos para ser beneficiario de una VPO, heredará el derecho a que el Gobierno Vasco le devuelva lo que su padre puso por la vivienda más el IPC. Pero no esa casa que se entregó a su padre. La Administración siempre ha gozado de un derecho preferente para recuperar las VPO, «pero no lo ejercitaba». Ahora se van a evitar siempre las transmisiones, lo que va a resultar relativamente sencillo, ya que, como no se va a poder descalificar, la VPO nunca se va a poder transmitir a otras personas. «Antes ocurría que si tu padre iba a comprar una VPO, para cuando tú la heredabas ya había pasado el tiempo necesario para que se produjera la descalificación. Ahora no, tienes que tener derecho a VPO, y poder así estar en la lista para heredarla».

Problemas frecuentes. Como abogada, Ezquerecocha se encuentra habitualmente con parejas de hecho que son cotitulares de una VPO y que, tras la ruptura de la relación, no se ponen de acuerdo a la hora de decidir quién se la queda. «Se trata de una vivienda que no puedes transmitir a cualquier precio, ya que existe un precio tasado. No ocurre como con las viviendas libres, que incluso puedes venderlas a un tercero y, después, repartir el dinero. ¿Y quién está dispuesto a renunciar a una vivienda por un precio tasado?. Vivienda que, además, si es anterior al 2008, vas a poder vender libremente por cuatro veces su valor original».