La tormenta perfecta de la vivienda en Gipuzkoa

Viviendas cada vez más caras. Gipuzkoa ocupa el dudoso honor de ser el territorio con los precios de la vivienda más caros del Estado, tanto en venta como en alquiler, espoleados por unas cifras de Donostia que alcanzan máximos históricos. El precio medio del metro cuadrado en las compraventas de vivienda en Gipuzkoa en el primer trimestre de este año ha escalado hasta los 3.477 euros, con un aumento interanual del 4,6%, según datos del Colegio de Registradores. En Donostia el precio alcanza ya los 5.496 euros/m2, con una subida del 7,2% en el último año. San Sebastián supera en más de 1.000 euros el precio del metro cuadrado de la segunda capital más cara del Estado, que es Barcelona. Y hay municipios como Zarautz (5.086 euros/m2) y Hondarribia (4.864) con cifras también muy elevadas.

Alquiler escaso y disparado. Los altos precios en el mercado de la compraventa de viviendas también tienen su reflejo en el mercado del alquiler, que presenta cifras récord en todo Gipuzkoa, que además es el territorio donde más han subido las rentas en el último año, con un 6,6%. La renta media con la que cerró el año pasado Gipuzkoa fue de 817 euros al mes, una cifra que en Donostia se dispara a los 1.065 euros, tras una subida anual del 9,3%, según datos oficiales extraídos de las fianzas depositadas ante el Gobierno Vasco.

Estos precios tan elevados no son el único problema al que se enfrentan aquellas personas que buscan una vivienda en alquiler en el territorio, ya que muchos municipios apenas disponen de oferta de pisos. De hecho, según el último informe trimestral de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Gipuzkoa, solo dos municipios –Donostia y Hondarribia– ofertan en estos momentos más de cinco viviendas al mes en alquiler. «Y son las más caras, porque las que salen con un precio ajustado de mercado se alquilan en apenas un día», apuntan desde una inmobiliaria donostiarra. «Cada vez que colgamos un anuncio, recibimos una media de 200 correos o llamadas en un día para ver el piso», indican.

Se necesitan 30.000 pisos. Más allá de los altos precios, Gipuzkoa tiene un serio problema de falta de vivienda porque se calcula que harían falta cerca de 30.000 pisos más de los que hay actualmente para cubrir la demanda. En los últimos diez años (2014-2023) se ha iniciado en el territorio la edificación de 18.396 viviendas, a una media de 1.839 al año: y se han finalizado 17.403, esto es, 1.740 anuales, según datos del Observatorio Vasco de Vivienda. La mayoría de las nuevas promociones (entre el 80% y el 90% según el año), son de iniciativa privada. Pero estos datos son insuficientes para cubrir la demanda debido al incremento de la población que se viene produciendo en los últimos años, sobre todo a consecuencia de la inmigración. Según una encuesta del Gobierno Vasco referida a 2023, en Gipuzkoa hay 36.000 personas o familias necesitadas de una vivienda. Con los nuevos tipos de familia, donde predominan las personas que viven solas o en compañía de otro individuo (pareja o descendiente), esa cifra se traduce en la necesidad de ampliar el parque guipuzcoano de viviendas en más de 30.000 pisos.

La mayoría de esas unidades convivenciales a las que urge un acomodo, bien sea en régimen de alquiler o como propietarios, son personas de entre 18 y 44 años con renta propia y ansias de emanciparse. El Departamento vasco de Vivienda sitúa este colectivo en más de 24.000, para las que harían falta 21.800 nuevos alojamientos. Si se añaden las personas en esa franja de edad pero sin recursos económicos suficientes para independizarse, la urgencia de nueva vivienda se eleva a unas 30.000 unidades.

Una ley que provoca incertidumbre. En el sector inmobiliario se ha extendido la sensación de que la ley estatal de Vivienda que entró en vigor hace un año ha incrementado la «incertidumbre» y la «inseguridad jurídica» en el mercado, sobre todo en lo que tiene que ver con la posición de los arrendadores de vivienda, lo que ha agravado una situación ya de por sí tensionada. El último informe del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) de Gipuzkoa alerta de que la oferta de alquiler en el territorio se ha desplomado un 29% en el primer trimestre del año, una caída que ha sido del 20% en Donostia. Fuentes del colegio vinculan esa caída, que se viene apreciando ya desde hace un año, con la ley de Vivienda, que eleva la protección de los inquilinos en caso de impago y ha extendido el temor a alquilar de los propietarios que sopesan arrendar una vivienda. La ley también prevé el desarrollo de las zonas tensionadas para el alquiler que aún no han empezado a desplegarse en Euskadi, pero que podrían constreñir todavía más la oferta.

La presión de los pisos turísticos. Si uno de los efectos no deseados de la ley de Vivienda es que ha movido un buen número de pisos desde el alquiler de larga duración al de temporada –que en teoría queda exento de obligaciones como el tope a las subidas anuales de las rentas–, otro problema al que se enfrenta el mercado de la vivienda en Gipuzkoa es la proliferación de pisos de uso turístico, que ya no es un fenómeno acotado principalmente a localidades costeras como Donostia, Hondarribia o Zarautz. A pesar de que las instituciones han regulado en los últimos años la apertura de nuevas viviendas de uso turístico, Gipuzkoa ya supera las 2.000 registradas, a las que habría que sumar un número indeterminado de pisos que pueden hacer esa función sin licencia para ello. Son 2.000 viviendas que se detraen del mercado tradicional de venta o alquiler. Dos de cada tres de esos 2.000 pisos turísticos, el 66%, se ubican en Donostia, que supera los 1.300.

Además, según los últimos datos del Gobierno Vasco, el número de viviendas no principales en Donostia ha pasado del 5% del total a un 6,8% en cinco años. Es decir, que San Sebastián cuenta con cerca de 6.500 viviendas de temporada o deshabitadas. A nivel de Gipuzkoa, en cambio, esa cifra se ha reducido y actualmente hay 17.500 (5% del total).

El contagio de Donostia. En el sector inmobiliario hay bastante unanimidad en torno a la idea de que los altos precios que sufre Gipuzkoa están motivados en gran medida por el efecto contagio que provoca Donostia, la ciudad más cara del Estado en venta y alquiler. Lo que hace unos años podía considerarse un «microclima» que no se extendía a otros municipios, ha derivado en un encarecimiento de los precios en todo el área metropolitana de la ciudad –Lasarte-Oria, Astigarraga, Hernani...– que ha terminado por contagiar a todo el territorio. Muchos jóvenes donostiarras, al verse 'expulsados' de la ciudad por unos precios inalcanzables para sus rentas, han buscado viviendas más asequibles en municipios cercanos, lo que ha empujado los precios al alza en todo Gipuzkoa.

Nuevos modelos. Otro factor que incide en las necesidades de vivienda de la población es que los núcleos familiares tienden a ser cada vez más pequeños. Si hace 50 años en un piso podían vivir 6 o 7 personas (abuelos, padres e hijos), hoy en día el ratio de habitantes por vivienda se ha reducido sustancialmente. Emparejamientos más tardíos, menos hijos, divorcios, separación convivencial respecto de las personas mayores... Las familias son cada vez más pequeñas, pero cada una de ellas sigue necesitando un espacio propio. En 2022 había en Gipuzkoa un total de 298.516 unidades convivenciales, según el Eustat. Son 18.000 más (6%) que las 280.560 contabilizadas en 2013. Como ejemplo, hay 16.500 personas más viviendo solas.

Los nuevos modelos de familia también han llevado a nuevas modalidades de vivienda. Los ayuntamientos guipuzcoanos, competentes en esta materia, han favorecido en los últimos años medidas como la conversión de locales en viviendas o la segregación de las más grandes, pero son muy insuficientes para absorber el incremento de la demanda.

Un parque antiguo. A la escasez de vivienda, Gipuzkoa suma la antigüedad de su parque inmobiliario, que hace que muchos edificios y pisos no ofrezcan las condiciones idóneas para ser habitados. De hecho, casi 10.000 inmuebles (9.960) necesitan una rehabilitación urgente, muy urgente o inmediata, según los informes sobre rehabilitación que elabora el Observatorio Vasco de Vivienda. Es por ello que las instituciones públicas están focalizando sus esfuerzos también en la rehabilitación, con las ayudas europeas Next Generation como máximo exponente. Unas ayudas que se han agotado en Euskadi ante la altísima demanda. Además, Euskadi se sitúa a la cola de España en eficiencia energética de sus hogares y edificios. De los más de 800.000 edificios y viviendas existentes, apenas un 7% (56.700) pueden calificarse de altamente eficientes.