Los pisos turísticos en Donostia suponen el 1,4% del parque tras haber cerrado más de 800 en siete años

Miguel Ángel Mata y Amaia Oficialdegui

San Sebastián

Jueves, 17 de abril 2025 | Actualizado 22/04/2025 15:48h.

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En San Sebastián hay registradas en este inicio de 2025 un total de 1.374 viviendas con licencia municipal para operar como piso turístico. Representan el 1,4% del parque residencial de la ciudad, que asciende a más de 95.000. Dicho de otro modo, hay un piso turístico por cada 70 destinados a residencia estable. Son 826 menos que los en torno a 2.200 que se calculaba que había en 2018, en el momento cúspide del 'boom' que este tipo de alojamiento experimentó en la capital de Gipuzkoa durante la década pasada a rebufo de la explosión turística que siguió al fin de ETA y el auge y consolidación de plataformas de reserva por internet como Airbnb o Hostelworld, entre otras.

Son los datos que maneja el Ayuntamiento de San Sebastián, que ha querido estudiar el impacto real de los pisos turísticos en la ciudad, tanto en términos de capacidad alojativa como de incidencia en el mercado inmobiliario local en un momento en el que el municipio ha solicitado ser declarado zona tensionada para poner límites a los precios de los alquileres y debe para ello comprometerse a adoptar medidas para mejorar su oferta residencial.

Con este objetivo ha elaborado un informe específico sobre los pisos destinados al turismo basado en la evolución anual de las licencias municipales vigentes, las altas en el registro de actividades turísticas del Gobierno Vasco (Reate) y la oferta viva de pisos en San Sebastián aparecida en Airbnb desde 2017, los datos más antiguos que ofrece la plataforma.

Tras conocer la evolución real de la oferta en la ciudad, la primera conclusión que extrae el concejal delegado de Turismo, Cultura y Euskera, Jon Insausti (PNV), es que «frente al anatema de que los pisos turísticos son uno de los males de esta ciudad y un elemento principal para explicar la carestía de la vivienda, los datos objetivos nos dicen que hay otros ámbitos en los que parece más necesario actuar».

«Hay otros ámbitos que afectan más al mercado de la vivienda en los que es más necesario actuar»

Jon Insausti

Concejal Turismo

Cita por ejemplo las segundas viviendas, cuyo peso es diez veces superior al de los pisos dirigidos a visitantes de corta estancia. Frente a los menos de 1.400 alojamientos turísticos existentes, el parque de segundas residencias o viviendas no principales asciende a 15.200, una de cada seis (16,4%) de la ciudad. Un porcentaje elevado pero que Insausti destaca que está «más o menos en la media de Gipuzkoa (14,5%)» y «muy por debajo de otras localidades del territorio como Zarautz, Aia, Getaria, Deba u Hondarribia», donde el peso de las segundas residencias llega a superar en alguno de estos casos el 30%.

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La oferta se limitará a las viviendas actuales al no concederse más licencias

El edil responsable de turismo remarca en este sentido que «hemos buscado conocer la foto real» del fenómeno de los alojamientos turísticos y su evolución en los últimos años porque «una cosa son las percepciones y otra los datos objetivos». Y tras analizar los resultados, concluye que «achacar solo o principalmente al turismo el problema de la vivienda en San Sebastián es hacerse trampas al solitario. Hay muchos otros factores que influyen y aunque no hubiera viviendas turísticas los precios seguirían elevados».

No esconde Insausti que la distribución de los alojamientos turísticos no es homogénea y que, como sucede en cualquier otra ciudad, los barrios más atractivos para los visitantes son los que concentran mayores porcentajes de alojamientos para ellos. Así, por encima de la media estarían el Centro, incluyendo la Parte Vieja, donde las viviendas turísticas suponen el 4,25% del parque; Gros (3,33%) y El Antiguo (1,49%). En el resto, solo en Miramon su peso supera el 1%, y lo hace por poco (1,09%).

% de viviendas turísticas sobre el total

0,01

4,25

Centro

4,25%

Gros

3,33%

Antiguo

1,49%

Media Donostia

1,40%

Miramon

0,76%

Igeldo

0,97%

Egia

0,87%

Bilbao

0,76%

Amara Berri

0,72%

Ibaeta

0,53%

Media Euskadi

0,50%

Loiola

0,43%

Aiete

0,38%

Ulia

0,35%

Miracruz-Bidebieta

0,34%

Añorga

0,33%

Intxaurrondo

0,24%

Altza

0,09%

Martutene

0,08%

% de viviendas turísticas sobre el total

0,01

4,25

Centro

4,25%

Gros

3,33%

Antiguo

1,49%

Media Donostia

1,40%

Miramon

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Igeldo

0,97%

Egia

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Bilbao

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Amara Berri

0,72%

Ibaeta

0,53%

Media Euskadi

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Loiola

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Aiete

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Ulia

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Miracruz-Bidebieta

0,34%

Añorga

0,33%

Intxaurrondo

0,24%

Altza

0,09%

Martutene

0,08%

% de viviendas turísticas sobre el total

0,01

4,25

Centro

4,25%

Media Euskadi

0,50%

Gros

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Aiete

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Media Donostia

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Miramon

Miracruz-Bidebieta

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Igeldo

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Añorga

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0,87%

Intxaurrondo

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Bilbao

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Amara Berri

0,72%

Martutene

0,08%

Ibaeta

0,53%

% de viviendas turísticas sobre el total

Gros

Bidebieta

3,33%

Ulia

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0,34%

Centro

Egia

0,87%

Intxaurrondo

0,24%

Altza

Antiguo

1,49%

0,09%

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Loiola

Igeldo

Amara Berri

0,72%

0,97%

Ibaeta

0,53%

0,53%

Martutene

Aiete

0,38%

0,38%

Media Donostia

1,40%

Añorga

0,33%

Bilbo

0,76%

Media Euskadi

0,50%

Como se puede observar en el gráfico adjunto, en Igeldo son el 0,97%, en Egia el 0,87%, en Amara Berri el 0,72%, en Ibaeta el 0,53%, en Loiola el 0,43%, en Aiete el 0,38%, en Ategorrieta-Ulia el 0,35%, en Miracruz-Bidebieta el 0,34%, en Añorga el 0,33%, en Intxaurrondo el 0,24%, en Altza el 0,09%y en Martutene el 0,08%.

Más allá de los datos actuales, lo más relevante en opinión del concejal donostiarra de Turismo es la drástica disminución que se ha producido en el número de pisos turísticos en los últimos años. Según el informe del Ayuntamiento, en 2017 había en la ciudad 1.829 viviendas turísticas, entre regularizadas y alegales, cifra que en 2018 trepó hasta las 2.200, de las que «unas 400» operaban sin permiso.

Eran años de crecimiento sin control de este tipo de oferta al amparo de la falta de regulación ante un fenómeno entonces nuevo. Por aquel entonces cualquier ciudadano podía ofertar habitaciones o su piso entero sin ningún tipo de licencia en plataformas de alquiler vacacional con la tranquilidad de que no era estrictamente ilegal.

Fue precisamente Donostia el primer municipio del Estado en regular, en 2018, el régimen de implantación de las viviendas para uso turístico como un uso urbanístico específico y distinto a la residencia permanente. Su regulación fue pionera también en establecer límites a la actividad turística.

Esa normativa, objeto de una enorme polémica en su día y que se dirimió en los tribunales, esteblecía las condiciones que debía reunir un piso turístico. Entre otras, planta, superficie mínima y en relación al total del inmueble donde se ubica... La entrada en vigor de la ordenanza hizo desaparecer en 2019 de un plumazo cerca de 750 pisos: los 400 alegales y 350 que, teniendo licencia, no cumplían los nuevos requisitos.

Desde entonces la oferta se ha mantenido estable, con contados cierres y aún más contadas aperturas de negocios. El resultado es que en estos momentos las 1.374 viviendas turísticas contabilizadas son un 26% menos que las que había legales en 2018 y hasta un 35% que la oferta real de aquel año. En términos porcentuales, la nueva normativa ha hecho desaparecer uno de cada cuatro pisos que operaban de forma legal y hasta uno de cada tres si se incluyen los que lo hacían de forma irregular.

Ello ha situado a Donostia a la cola en densidad de pisos turísticos por inmuebles y ciudadanos entre los principales destinos turísticos del Estado. El estudio Revitur que elabora la asociación española de empresas turísticas (Exceltur) analizó a finales de 2023 la realidad del sector de los pisos turísticos en seis de las principales plazas donde este fenómeno se ha desarrollado con más intensidad: Barcelona, Madrid, Málaga, San Sebastián, Sevilla y Valencia.

Con datos de 2021 (en el caso de Donostia la situación no ha variado de forma notoria desde entonces) en la capital guipuzcoana la oferta de plazas en viviendas turísticas era de 9 camas por cada 100 habitantes, la más baja de entre las ciudades estudiadas. En Málaga la presencia de camas en pisos turísticos se elevaba a 30 plazas por cada 100 habitantes, en Sevilla 27, 22 en Madrid, 14 en Valencia y 11 en Barcelona.

Medido en relación al parque residencial, el 1,4% que representan estos alojamientos en Donostia respecto al mercado inmobiliario total, y el 2,9% si se consideran solo los tres barrios playeros, se queda muy por debajo (menos de la mitad)que el 6,3% que suponen en los barrios más solicitados del resto de localidades.

A pesar de ello, en marzo de 2023 el Ayuntamiento decidió no conceder más licencias para pisos turísticos ni hoteles mientras se elabora la modificación del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU). La medida se adoptó primero como moratoria temporal, pero en octubre del año pasado el alcalde, Eneko Goia, anunció que se hacía permanente en el caso de los primeros, por lo que la capital ya no concederá más licencias para pisos turísticos en edificios residenciales.