La oferta de alquiler de larga duración cae a la mitad en Donostia al activarse los nuevos topes
Las viviendas anunciadas se desploman de 129 a 68 en apenas diez días tras la entrada en vigor del índice de precios de referencia, mientras en el conjunto de Gipuzkoa bajan un 33%
Los efectos positivos de la entrada en vigor del índice de precios de referencia en las zonas tensionadas de Gipuzkoa aún tardarán en traducirse en un descenso en las rentas de alquiler que pagan los inquilinos, pero las primeras consecuencias negativas no se han hecho esperar. Doce días después de que, el pasado día 1, Donostia, Irun, Errenteria, Lasarte-Oria y Zumaia se convirtieran en los cinco primeros municipios vascos donde se establece un tope a las rentas de los nuevos contratos –en las viviendas que se incorporan al mercado del alquiler o que son propiedad de grandes tenedores–, la exigua oferta de alquiler de larga duración que existía en Gipuzkoa se ha desplomado aún más.
En concreto, ha caído casi a la mitad en San Sebastián (-47%), donde actualmente solo se ofertan 68 pisos para arrendamientos de larga estancia, y un tercio en el conjunto de Gipuzkoa (-33%), que apenas alcanza las 126 ofertas de alquiler de larga duración en todo el territorio. En Errenteria, directamente, no hay ni una sola casa ofertada, mientras que Irun suma seis y Lasarte-Oria y Zumaia, una.
ALQUILERES DE LARGA
ESTANCIA EN GIPUZKOA
Ahora
Antes
10 de octubre
1 de octubre
1 de octubre
188
10 de octubre
126
-33%
ALQUILERES DE LARGA
ESTANCIA EN DONOSTIA
1 de octubre
129
10 de octubre
68
-47%
ALQUILERES DE LARGA
ESTANCIA EN GIPUZKOA
Ahora
Antes
10 de octubre
1 de octubre
1 de octubre
188
10 de octubre
126
-33%
ALQUILERES DE LARGA
ESTANCIA EN DONOSTIA
1 de octubre
129
10 de octubre
68
-47%
ALQUILERES DE LARGA
ESTANCIA EN GIPUZKOA
Ahora
Antes
10 de octubre
1 de octubre
1 de octubre
188
10 de octubre
126
-33%
ALQUILERES DE LARGA
ESTANCIA EN DONOSTIA
1 de octubre
129
10 de octubre
68
-47%
Que el despliegue de todas las medidas de intervención de los precios del alquiler que recoge la ley estatal de Vivienda de 2023 podía restringir todavía más la oferta de pisos de Gipuzkoa era un aviso que el sector inmobiliario llevaba varios meses lanzando, aunque los agentes inmobiliarios consultados por este periódico admiten su «sorpresa» por la incidencia tan rápida que ha tenido la activación del índice de referencia en el número de pisos anunciados, muchos de los cuales «se han esfumado» de pronto de los portales inmobiliarios. La oferta ya era muy reducida antes de que entrara en vigor el índice de precios «porque cada piso que sale en alquiler a precio de mercado vuela en apenas unas horas», señalan desde una inmobiliaria donostiarra, pero es que ahora mismo está por los suelos, en mínimos históricos que provocan que varios municipios de Gipuzkoa no dispongan de ningún piso en alquiler. Y no todas son localidades pequeñas, porque Errenteria es el tercer municipio del territorio por población, con casi 40.000 habitantes. Hoy es imposible alquilar una vivienda allí.
El portal inmobiliario Idealista es un buen termómetro para medir la oferta del alquiler porque es el que más volumen de viviendas abarca y porque todas las inmobiliarias tradicionales suben a esta web sus ofertas, al menos aquellas viviendas a las que no dan salida en cuestión de horas o días, que son la mayoría. Pero lo que está publicado en Idealista es lo que hay hoy en el mercado. Este periódico ha realizado un análisis de las diferencias que marca este portal entre las viviendas en alquiler que se ofertaban el 1 de octubre, cuando entró en vigor el índice de precios de referencia, y este viernes día 10.
La fotografía dibuja una clara línea descendente en la oferta, en la que sobresale el caso de Donostia: los alquileres de larga estancia han pasado de 129 a 68, lo que supone un desplome del 47%.
AUX STEP FOR JS
Son 61 pisos menos en arrendamiento a largo plazo en apenas diez días. En prácticamente la mitad de ellos, 32 viviendas, se ha producido un trasvase directo a los alquileres de temporada, que con la legislación actual quedan fuera de los topes a anuales a las rentas.
Una «laguna» de la ley estatal de Vivienda, como ha reconocido esta semana el consejero vasco del ramo, Denis Itxaso, que algunos propietarios pueden estar utilizando para «burlar» los topes a los alquileres. La oferta global del alquiler en Donostia ha caído un 6% en los diez últimos días, mientras que la de larga duración se ha derrumbado un 47%, por lo que queda claro cuál es el tipo de arrendamiento que más está sufriendo. Hoy la oferta de alquiler de vivienda habitual representa solo el 16% del total, mientras que la de temporada alcanza ya el 84%. También hay 29 viviendas que, simplemente, han desaparecido del mercado en estos diez días.
La capital marca el paso
La evolución de la oferta del alquiler en San Sebastián motiva en gran medida la caída que registra Gipuzkoa, ya que la capital concentra casi el 80% de los pisos ofertados en el territorio.
En el caso de Gipuzkoa, los alquileres de larga estancia caen un 33%, al pasar de los 188 ofertados con los que se estrenó el índice de precios hace doce días a los 126 actuales. Los de temporada, por su parte, se incrementan un 8% y alcanzan los 389.
El panorama de la actual oferta en los otros cuatro municipios declarados oficialmente tensionados en Gipuzkoa es desolador. Aunque era muy similar hace dos semanas, por lo que no se puede relacionar directamente con la llegada de los índices de referencia.
En Irun, el segundo municipio por población con 63.000 habitantes, solo hay ocho ofertas en alquiler, una menos de las que había el día 1. Los alquileres de larga estancia, seis, no se han resentido.
En Errenteria, la primera localidad vasca que fue declarada oficialmente como zona tensionada, hoy no se puede encontrar ninguna vivienda ofertada para el alquiler. Hace doce días había una y ya ha desaparecido de los portales inmobiliarios. Su precio era bastante competitivo, con una renta de 850 euros al mes, por lo que no es de extrañar que el anuncio durara poco.
La oferta de Lasarte-Oria y Zumaia, las otras dos localidades guipuzcoanas que ya han sido declaradas tensionadas, se limita a una única vivienda en alquiler de larga duración. Zumaia se mantiene.
Pero Lasarte-Oria pierde un piso ofertado respecto a hace doce días. La renta que se pide por esta única casa en alquiler, 1.900 euros por un piso de 106 m2, da muestra también del efecto arrastre de los altos precios de Donostia en los municipios limítrofes.
AUX STEP FOR JS
La renta media de los pisos de larga duración que se ofertan en la capital guipuzcoana alcanza los 1.949 euros en Idealista. La del conjunto de Gipuzkoa se queda en los 1.604 euros.
Marcos Areizaga, director de la inmobiliaria Areizaga de Donostia, señala que las limitaciones que introduce la ley de Vivienda en las subidas de los alquileres «por ahora lo que están haciendo es restringir la oferta del alquiler. En cerca de la mitad de las viviendas que nos han entrado en los últimos meses para alquilar, los propietarios nos piden que miremos cuánto podrían obtener por arrendarla y cuánto por sacarla a la venta, para ver qué les compensa más. Eso antes no pasaba». De hecho, en la actualidad esta inmobiliaria apenas cuenta con dos viviendas en cartera para alquilar, «cuando antes solíamos tener unas 20 de media».
Areizaga indica que esa presión en la demanda se nota también en las estadísticas que maneja esta céntrica inmobiliaria donostiarra. «En 2019 teníamos cuantificado que, por cada piso que sacábamos al mercado del alquiler, recibíamos 9 llamadas de personas interesadas. Ahora estamos en 42 contactos, y subiendo». Añade que «si sacamos una vivienda a un precio que se puede definir como 'de mercado', aquel que podría ajustarse a la horquilla que fija el índice de referencia, perfectamente podemos recibir 150 llamadas en unas horas. Es una locura».
Control institucional
El hecho de que la demanda sea mucho mayor que la oferta también introduce un factor no buscado por el espíritu de la ley de Vivienda: «Un descenso de los precios puede hacer que cada vez más familias se interesen por un piso concreto que sale al mercado del alquiler, pero la competencia es tan grande que, al final, el propietario se decanta por el inquilino más solvente, lo que perjudica a los más vulnerables», señala Marcos Areizaga. Otra derivada imprevista es el trasvase del alquiler de larga duración al de temporada. «Nosotros no trabajamos con alquileres de corta duración, pero sí que hay clientes que nos han preguntado si no les resultaría más rentable cambiar su vivienda en alquiler a esa modalidad», asegura.
Desde el Gobierno Vasco advierten de que van a estar «vigilantes» para evitar que se produzcan cambios fraudulentos hacia el alquiler de temporada, sobre todo cuando el objetivo es encadenar contratos para que en realidad sea un arrendamiento de vivienda habitual. El viceconsejero de Vivienda, Miguel de los Toyos, avisa de que «los alquileres de temporada son un mercado regulado y el departamento cuenta con un equipo de inspectores y un régimen sancionador en materia de vivienda» para aquellos contratos que se salten la ley.
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