El Gobierno Vasco asume ahora que el límite de precios no afecta a alquileres vigentes de grandes tenedores

El departamento de Vivienda ha venido defendiendo que en esos casos si la renta vigente excede el rango que establece el Gobierno, el inquilino podía exigir una rebaja inmediata de su alquiler.

Es decir, que si una familia abona 900 euros de alquiler en San Sebastián, Irun, Errenteria, Zumaia o Lasarte-Oria –las cinco localidades que ya son oficialmente áreas tensionadas– y el Gobierno establece para su piso un baremo de entre 700 y 800, por ejemplo, podría reivindicar una rebaja de 100 euros en su mensualidad ya a partir de octubre.

La consejería que dirige Denis Itxaso se desdice ahora de esa interpretación de la ley y asume que ese supuesto derecho no existe. O que al menos no queda claro, dado que la aplicación de los topes no tiene carácter retroactivo y, por tanto, el límite de precios solo vincula a los contratos que se vayan a suscribir a partir del 1 de octubre, día en que se publicaron por primera vez los índices de Gipuzkoa. Tanto en el caso de pequeños propietarios, donde no había duda, como en el de grandes tenedores.

Dicho de otro modo, la entrada en vigor de los precios de referencia no supondrá en ningún caso una rebaja de las rentas en los contratos en vigor. Los límites que marca el índice afectan solo a nuevos contratos suscritos a partir de su publicación, nunca a los ya activos. De este modo, a ningún inquilino le asiste el derecho a reclamar una rebaja de su mensualidad para acomodarla al rango que establece el Gobierno.

En el caso de los municipios que sean declarados áreas tensionadas en el futuro, los topes entrarán en vigor al día siguiente de que el Boletín Oficial del Estado (BOE) certifique la nueva condición. Los siguientes en Gipuzkoa serán Astigarraga y Usurbil, previsiblemente antes de fin de año, y para 2026 se espera incorporar al menos a Hernani, Lezo, Arrasate, Zestoa y Tolosa.

El mismo miércoles, fuentes del departamento insistían en la tesis de que la publicación del índice abría la puerta a los inquilinos arrendatarios de grandes tenedores a reclamar esos descuentos en la renta si pagaban más de lo que marcaba la horquilla.

Este periódico ya avanzó que esa interpretación era rebatida por juristas y profesionales del sector. Ese mismo día, el presidente de los agentes inmobiliarios de Gipuzkoa, José Luis Polo, replicaba esa teoría y, remitiéndose a «diversas consultas» a diferentes servicios jurídicos, argumentaba que la norma «no es de carácter retroactivo». De hecho, apuntaba que en Cataluña, comunidad que lleva la delantera en la gestión de zonas tensionadas, «no se rebajan los alquileres activos, tampoco los de los grandes tenedores».

La persistencia en ese mensaje por parte del Gobierno Vasco con el índice ya activo, generó el mismo miércoles infinidad de consultas a abogados expertos y agentes inmobiliarios por parte tanto de propietarios como de inquilinos, que no tenían claro si debían reclamar o aceptar (según el caso) una bajada del alquiler.

Hasta el punto de que los servicios jurídicos del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Gipuzkoa (Coapi) se vieron forzados a remitir una circular a sus asociados aportando su punto de vista, que es que ni la Ley de Vivienda ni la Ley de Arrendamientos Urbanos contemplan esa posibilidad. Por lo tanto, que de la normativa «en ningún caso se puede interpretar que se pueda intervenir en contratos vigentes».

De hecho, según ha podido saber DV, los propios servicios jurídicos del Coapi se pusieron en contacto con Vivienda para abordar la cuestión. Un día después de producirse ese intercambio de puntos de vista, el Gobierno Vasco cambiaba ayer de criterio y admitía que los inquilinos no tienen amparo legal para exigir una rebaja de sus mensualidades.

Fuentes de Vivienda alegaron ayer al respecto que «como cada vez que entra en vigor una nueva legislación, se producen diferentes interpretaciones y surgen dudas. Tras abordar la cuestión con los servicios jurídicos, este Gobierno concluye que la aplicación de los límites de precios no tiene carácter retroactivo».

El abogado Josu Ferro, que ejerce como asesor jurídico del Coapi, recalca que la ley «es muy clara al respecto» y especifica que «la limitación se refiere a la renta pactada al inicio del contrato, tenga o no el arrendador la condición de gran tenedor».

Así las cosas, en Gipuzkoa los topes de precios se pueden aplicar, como contempla la ley, solo en las zonas tensionadas y a los nuevos contratos firmados a partir del 1 de octubre de viviendas que no hayan estado alquiladas en los últimos cinco años.

En el caso de los alquileres vigentes, si el propietario es un pequeño tenedor el único límite es que cuando toque renovar el contrato (sea con el mismo inquilino o uno nuevo) no podrá incrementar la renta más allá de lo que determine el IRAV (índice que sustituye al IPC) –o hasta un 10% si ha ejecutado mejoras en el piso–, aunque este se sitúe por encima de la horquilla de precios oficial.

Para los grandes tenedores, cuando cambien de contrato su nuevo precio sí estará limitado por los topes. En estos casos sí puede darse que la renta del nuevo contrato sea inferior a la actual, pero la rebaja vendría siempre con la renovación o cambio de contrato, no con el vigente.