Gipuzkoa limita el beneficio fiscal por reinvertir en vivienda para «combatir la especulación»

Desde Sayma, especializados en fiscalidad, explican que para poder aplicar la exención en las futuras ventas de casas compradas a partir de 2026 «se exigirá que demuestres una circunstancia justificada para el cambio de vivienda». La normativa recoge cuatro ejemplos: que la vivienda que vendes ya no se adapta a las necesidades familiares; un cambio de trabajo o la obtención de un primer empleo o un nuevo empleo; la celebración o separación de matrimonio, o la constitución o extinción de una pareja de hecho, o problemas económicos que impidan seguir pagando la vivienda.

Además, para que la exención sea aplicable, prosiguen las mismas fuentes, «el contribuyente deberá tener la plena propiedad tanto de la vivienda que vende como de la que adquiere. Si el importe reinvertido es menor al total recibido por la venta, solo se excluirá de tributación la parte de la ganancia que corresponda al dinero reinvertido».

Fuentes del fisco guipuzcoano remarcan a El Diario Vasco que el objetivo principal de esta medida es «combatir la especulación inmobiliaria». Y agregan que se ha optado por centrar el beneficio fiscal «únicamente en aquellos contribuyentes que realmente necesitan un cambio de vivienda –y pueden justificar dicha necesidad–. La normativa incluye una relación de causas justificativas que darían derecho a la exención por reinversión que se desarrollará por reglamento en los próximos meses, y se pondrá «especial énfasis en evitar someter a tributación aquellas ganancias que no tengan un ánimo especulativo».

Hasta ahora, cualquier persona en Gipuzkoa que vendía su vivienda habitual y destinaba el dinero obtenido a comprar otra podía acogerse a una exención en el IRPF. Esto significaba que no tenía que pagar impuestos por la ganancia patrimonial generada en la operación, siempre que el importe se reinvirtiera en la nueva vivienda. Se trataba de un beneficio fiscal amplio que alcanzaba a la práctica totalidad de contribuyentes.

Por ejemplo, con la normativa actual, si un contribuyente compró una casa en 2011 por 100.000 euros y la vende este año por 300.000, se genera una plusvalía de 200.000 euros por la que se tributa en la base del ahorro, como en cualquier otra operación económica –como la compraventa de acciones–. Pero si reinviertes la totalidad de la venta en otra casa –que sea la habitual–, la exención es total. Si se reinvierte el 50% de esa venta, 150.000 euros, la carga fiscal se reducirá a la mitad. La plusvalía estará exenta el 50%; es decir, 100.000 euros.

La nueva normativa rompe con esa generalidad. A partir de las casas que se compren en 2026, solo quienes acrediten circunstancias justificadas podrán aplicar el beneficio fiscal –la medida no afectará a las casas que se vendan a partir de 2026 pero que fueron compradas antes–. En la práctica, esto reduce mucho los supuestos y marca un giro en la política tributaria foral en materia de vivienda, en un momento en el que la fiscalidad se ha convertido en una herramienta para ordenar el mercado y contener los precios.

En los últimos años se han detectado operaciones en las que la exención se utilizaba en situaciones alejadas de una verdadera necesidad de cambio de vivienda, lo que favorecía movimientos especulativos y generaba desigualdad entre quienes realmente necesitaban cambiar de domicilio y quienes buscaban ventajas fiscales en segundas operaciones. Esta dinámica se producía, además, en un momento en el que la vivienda se ha convertido en la principal preocupación de los ciudadanos, tal y como anuncian las encuestas o se percibe en la calle.

Con la nueva norma, solo podrán beneficiarse quienes acrediten causas de peso. En todos los casos, será necesario justificar la necesidad real de la operación, lo que introduce un filtro inédito en la normativa foral. El cambio no es menor, porque introduce una reflexión más amplia sobre el papel de la fiscalidad en la vivienda. Así, la reforma fiscal coloca el foco en que los beneficios tributarios estén dirigidos a quienes más lo necesitan y no a quienes realizan operaciones con un trasfondo especulativo. De esta forma, las tres Haciendas forales se convierten en pioneras dentro del Estado con el objetivo de frenar la especulación.