Donostia reduce un 25% sus pisos turísticos desde 2018, cuando aprobó su normativa

A diferencia del descontrol que existía hasta hace cuatro años, cuando una mayoría de pisos se alquilaban de forma irregular a turistas aprovechando las lagunas legales que existían y la oportunidad que dan las plataformas por internet de comercializar una vivienda a visitantes sin más requisito que querer hacerlo, el porcentaje de pisos o casas irregulares que no cumplen la normativa vigente es de apenas el 12%, según un análisis realizado por la Asociación de Viviendas de Uso Turístico de Euskadi (Aparture) correspondiente al año 2020.

El dato surge de la comparación hecha por esta organización entre el número de viviendas registradas oficialmente y el de comercializadas en los portales especializados, como Airbnb, en los 16 municipios vascos que ofrecen un mínimo de 30 viviendas turísticas. El 88% de cumplimiento íntegro de la normativa en San Sebastián contrasta con el 60% de Bilbao o el 38% de Vitoria, siempre según Aparture. Datos que reflejan que el alquiler alegal es hoy mayor en el resto de capitales vascas que en la guipuzcoana.

Por territorios, Gipuzkoa también lidera los porcentajes de alquiler legal, con un 79% de las viviendas comercializadas en esa situación, frente al 65% de Bizkaia y el 38% de Álava.

El mercado de viviendas turísticas de Donostia es el más controlado no solo entre las capitales, sino en todo Euskadi, con la única excepción de Zumaia, donde son legales el 93%. Por detrás de la capital guipuzcoana se sitúan los municipios vizcaínos de Lekeitio (88%), Bermeo (86%), Mundaka (82%), Getxo (69%) y Bakio (69%), y los guipuzcoanos Zarautz (69%) y Getaria (67%).

Asier Pereda, presidente de Aparture, vincula el liderazgo de Donostia a que fue «el primer municipio del Estado en regular el régimen de implantación de las viviendas para uso turístico como un uso urbanístico específico y distinto al de residencia permanente. Fue una regulación pionera también en establecer límites a la actividad turística, impidiendo que las viviendas para este uso restasen un solo decímetro cuadrado al uso preferentemente residencial de la vivienda».

Recuerda en este sentido que fruto de esa normativa San Sebastián pasó de tasas de crecimiento «descontrolado» (+104% en 2016) a una caída drástica del -37,7% en 2019 como consecuencia de la entrada en vigor de la nueva regulación municipal. A partir de entonces, el número de alojamientos ha ido creciendo año tras año, pero de forma «estable y equilibrada», un 3,4% en 2021 y un 2,5% en 2022. Tasas que nada tienen que ver con las que se sucedían durante los años del 'boom'.

Pero más allá de la especificidad de la capital, Pereda recalca que Gipuzkoa en su conjunto encabeza el ránking de legalidad en este sector. Lo achaca a que en el territorio se ha implantado un modelo de negocio «profesionalizado» en el que prima la presencia de empresas especializadas que aplican una «gestión propia de la industria hotelera», frente al esquema anterior y que pervive en otros entornos, como Iparralde, en el que son los propios propietarios directamente o a través de inmobiliarias los encargados de alquilar los pisos.

Un esquema basado en que el propietario cede la explotación del piso a una compañía especializada a cambio de un arrendamiento, lo que facilita el «cumplimiento estricto» de las normativas (administrativa, fiscal, laboral...).

Según datos del Gobierno Vasco, en Euskadi hay dadas de alta en el registro de viviendas de uso turístico 3.623 casas y pisos. Más de la mitad (52%, 1.912) en Gipuzkoa; y una de cada tres (35%, 1.292) en San Sebastián. A estas cifras se pueden añadir las habitaciones en viviendas turísticas: 137 en Donostia, 69 en el resto de Gipuzkoa y un total de 657 en Euskadi. En este cómputo no se incluyen las que se alquilan sin estar registradas.

Entretanto, las instituciones siguen tratando de mejorar los controles. El Gobierno Vasco ha impuesto en Euskadi 87 sanciones desde el verano pasado por incumplimientos de la normativa base autonómica, a las que hay que sumar las que aplican los ayuntamientos o las haciendas forales, en función del tipo de incumplimiento y la autoridad competente. De los últimos 800 procedimientos de comprobación realizados, más de 270 han culminado con el cese de actividad de la vivienda.

En San Sebastián, esta misma semana el Ayuntamiento ha anunciado que está en trámites para clausurar media docena de pisos clandestinos en el barrio de El Antiguo. Desde 2018 y hasta finales del año pasado, las restricciones aparejadas a la normativa local y el aumento de inspecciones han provocado más de medio millar de cierres. En 2018 fueron 219 bajas de actividad y un año después, otras 213. Tras ese bajón inicial por la falta de adaptación de muchos pisos a los nuevos requerimientos, en 2020 fueron 56 los inmuebles donostiarras que dejaron de operar, una cifra que se mantuvo en cifras similares el año pasado, con más de 50 clausuras.