Zarautz e Irun son los municipios donde más crece la oferta de pisos turísticos en Gipuzkoa

La oferta de pisos turísticos sigue creciendo en Gipuzkoa. En concreto, en los dos últimos años ha subido un 7,85% en el territorio, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), que contabilizan un total de 2.294 apartamentos destinados al alquiler vacacional. Ahora bien, detrás de ese incremento medio hay muchas diferencias. La estadística permite radiografiar calle a calle -ofrece datos por distrito censal- cuántos pisos hay y su evolución. Aunque San Sebastián concentra la mayoría de los pisos del territorio, los crecimientos más notables de los dos últimos años se han producido sobre todo en Zarautz, Irun y Orio. En la capital guipuzcoana, el Ayuntamiento no concede ninguna licencia nueva para este tipo de actividad, tampoco para nuevos hoteles como medida transitoria hasta la aprobación de la modificación del Plan General de Ordenación Urbana.

Así las cosas, estas tres localidades mencionadas destacan en números absolutos: Zarautz, con 55 pisos nuevos ofertados, Irun, con 34, Orio, con 29, y Errenteria, con 13, según los últimos datos de temporada estival de agosto de 2024 del INE. Estas cifras, que se basan en los anuncios publicados en plataformas como Booking y Airbnb y han sido cribadas mediante un software para evitar duplicidades, permiten identificar con precisión dónde se ubican las 2.474 viviendas del territorio.

Así, entre 2022 y 2024, Zarautz, reclamo de los amantes del surf, ha sido el municipio que más ha aumentado su oferta de pisos turísticos, pasando de 160 viviendas en 2022 a 215 en 2024, un aumento de 55 pisos. La mayoría de las viviendas se concentran en primera línea de playa o en el Casco antiguo, según se desprende de los datos del INE. Estos alojamientos representaban el verano pasado el 1,85% del parque de viviendas de Zarautz. Le sigue Irun, que ha experimentado un crecimiento notable al pasar de 53 a 87 viviendas, un incremento de 34 pisos en dos años. Orio, otra localidad costera, también ha registrado una subida considerable al pasar de 17 a 46 viviendas (+29). Errenteria suma 13 nuevas viviendas (de 18 a 31), y Getaria 10 (de 13 a 23).

En Gipuzkoa, de los 2.294 pisos anunciados en las citadas plataformas en verano de 2022 se pasó a 2.474 en el mismo periodo de 2024, lo que supone un aumento del 7,85%, según las cifras del INE. Estos datos difieren de los publicados por el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Euskadi (Reate), donde hay 1.938 viviendas turísticas registradas oficialmente en Gipuzkoa.

Donostia, como no es de extrañar, sigue concentrando el grueso de estos alojamientos, pero el fenómeno ya no se limita solo a la capital. El turismo llega cada vez a más municipios y, como consecuencia, en 44 de las 88 localidades del territorio había el verano pasado más anuncios de pisos turísticos que dos años antes.

A pesar de los atractivos de todo el territorio hay zonas que están más saturadas que otras. Así, las localidades costeras concentran la mayor parte de la oferta de pisos turísticos, en gran medida porque San Sebastián cuenta con un volumen muy elevado de anuncios. Más de la mitad de lo s pisos estaban en San Sebastián: 1.476 en la capital frente a los 2.474 de todo Gipuzkoa. Aunque la tendencia general en el territorio es de crecimiento, en algunos municipios la cifra de viviendas turísticas ha disminuido.

La capital guipuzcoana, con una veintena menos de pisos ofertados el pasado verano, es el caso más significativo. Este descenso, que no sorprende, es una consecuencia directa de la normativa municipal aprobada en 2018 y en vigor desde 2019, que limita este modelo de negocio. La normativa estableció que las viviendas de uso turístico debían considerarse un uso urbanístico específico y distinto al residencial, poniendo fin a la posibilidad de alquilar libremente cualquier piso sin licencia. Desde entonces, el número de anuncios ha ido descendiendo y seguramente lo siga haciendo ya que desde septiembre de 2023 el Ayuntamiento mantiene suspendida la concesión de nuevas licencias para pisos de uso turístico, en una moratoria que se alargará por lo menos hasta 2026.Otro de los casos más llamativos, siempre según los datos del INE, es el de Amezketa, que ha visto desaparecer por completo sus viviendas turísticas, pasando de cuatro a ninguna, o de Zizurkil, que ha reducido su oferta de seis a solo una vivienda. Otras localidades como Anoeta, Ataun o Belauntza tampoco ofertan en verano ninguna vivienda.

El impacto de la afluencia turística por meses se refleja en la diferencia de anuncios publicados en mayo de 2025 -último mes con datos- y agosto de 2024. La oferta de pisos turísticos fluctúa. Si en agosto del año pasado había 2.474 anuncios, nueve meses después la cifra desciende hasta los 2.236.

La fotografía de mayo muestra que San Sebastián, pese al descenso, sigue siendo con diferencia el municipio con mayor número de viviendas turísticas, alcanzando un total de 1.397 alojamientos de este tipo. De hecho, 6 de cada 10 pisos del territorio se encuentran en la capital guipuzcoana. A pesar del número tan elevado solo represetan el 1,5% sobre el total de viviendas. Este tipo de alojamientos se concentran principalmente en zonas como el Centro, Miraconcha, Easo o Sagüés, mientras que barrios como Amara, Egia o el Antiguo presentan una presencia considerablemente menor.

Tras la capital guipuzcoana encontramos Zarautz (183 viviendas), Hondarribia (147), Irun (60), Orio (38), Zumaia (35) y Lasarte-Oria (329). En total 61 municipios aparecen en las citadas plataformas con un anuncio o más.

Si nos fijamos en el conjunto de las localidades costeras, se observa que éstas concentran la mayor parte de la oferta: con 2.050 viviendas turísticas anunciadas, aglutinan el 91,7% del total. Es decir 9 de cada 10.

Aunque pueda parecer que el número de viviendas turísticas es elevado, su incidencia respecto al total de viviendas de cada localidad sigue siendo baja, con porcentajes que oscilan entre el 0% y el 2,67%. Mutiloa, Gaztelu y Aia son los municipios donde esta incidencia alcanza sus valores más altos.

Estas cifras podrían experimentar un descenso en los próximos recuentos, ya que el Gobierno Vasco solicitó en junio de 2024 a la plataforma Airbnb la retirada inmediata de 700 anuncios de viviendas en Euskadi que no incluían el número de registro obligatorio en sus publicaciones.

Desde principios de julio, los pisos tienen que contar, por ley, con un número de registro para poder anunciarse así que habrá que esperar a ver si tiene o no reflejo en estos datos. Y es que el reglamento europeo establece que todas las viviendas destinadas a uso turístico o de temporada deberán contar obligatoriamente con un código de registro para poder operar legalmente. Así, desde este mes, los alojamientos que no cuenten con ese número no podrán mantenerse en activo o lo harán de forma ilegal. El objetivo de esta normativa europea es «establecer mecanismos de ordenación que frenen los casos de fraude y consoliden un mercado transparente», según destaca el Ministerio de Vivienda, que es el competente en esta materia en el Estado porque de él dependen tanto los alquileres de temporada (aquellos de una extensión menor a un año) como los de corta duración (o turísticos). En Euskadi, por contra, estos últimos son competencia directa de Turismo.