Pisos en busca de comprador

DV. La construcción tiene el freno de mano metido porque sólo se vende con cuentagotas, los notarios no pescan una transmisión de vivienda ni con lazo, no se sabe cuánto bajarán los precios de los pisos, los bancos endurecen la concesión de préstamos hipotecarios y, para añadir más incertidumbre, la gente no sabe si mañana tendrá trabajo... San Sebastián no es Murcia, pero esta semana se ha conocido la paralización de un bloque de 67 viviendas que Urbina construía en Riberas de Loiola. ¿La punta del iceberg? Fuentes municipales y empresariales consultadas por DV señalan que el norte de España no es el Mediterráneo y que, por tanto, la crisis se dejará notar menos.

La promotora Urbina quiso jugar fuerte al comprar a precio de oro una parcela en Riberas de Loiola (67 viviendas) y otra en Aldunaene (128 pisos). La crisis inmobiliaria ha disuelto sus sueños como un azucarillo porque pidió financiación no sólo para la edificación sino para la adquisición del terreno, compró tarde, sus pisos eran más caros que otros de Riberas, y ha tenido la mala suerte de sacar a la venta en medio de la peor crisis de las últimas décadas, según explicaron fuentes municipales y del sector de la construcción. El resultado final ha sido que la entidad financiera que le prestó el dinero se ha quedado con todo: el bloque a medio construir de Riberas y los derechos edificatorios del resto. Otras promotoras también lo están pasando mal, pero han maniobrado de diferente forma, pidiendo ampliaciones del plazo de ejecución, no la renuncia de la licencia, algo muy estruendoso en el mundo inmobiliario que tira abajo cualquier posibilidad de recuperación -si sale a la luz que tienes dificultades nadie te compra un piso-.

Sin embargo, fuentes del sector indican que el caso de Urbina no es generalizable al conjunto de Riberas de Loiola, un barrio prácticamente construido, que tardará más tiempo del previsto en vender las 300 viviendas libres que se están construyendo pero que no tendrá problemas para completarse -sólo faltan por empezar los dos edificios de terciario, uno de los cuales verá emerger en breve la nueva sede de la Seguridad Social-, según explican en la inmobiliaria Calparsoro que comercializa los pisos de Riberas del Urumea S.L., la principal promotora del barrio. «El año pasado cuando todo estaba parado en otras zonas de la ciudad, seguimos vendiendo pisos en Riberas. Es un goteo, pero continuo. Todos los edificios residenciales ya se han iniciado y el barrio quedará al final magnífico, como Venta Berri, pero a 10 minutos del Centro de la ciudad». De las 2.000 viviendas que tendrá Riberas, unas 1.300 son libres y 700 públicas. Según Calparsoro, ningún bloque de los que ha salido a la venta, salvo el de Urbina, tiene todos los pisos por vender. Hay algunos edificios al fondo del barrio cuya construcción se ha iniciado hace poco para poder urbanizar las plazas interiores, pero que aún no están a la venta.

Ahora el trabajo de la promotora está centrado en los pisos ya a la venta y los que, con vistas al río, saldrán al mercado en breve en la plaza Santiago. Lo que se tarde en vender esos inmuebles es lo que irá retrasando la construcción y la venta de los bloques recientemente iniciados. «Con Amara Osinaga pasó lo mismo en 1994 y al final se completó la zona y se vendió todo. Riberas se completará sin duda, porque ninguno de los edificios que restan ha seguido el camino del de Urbina. Tardará más o menos, pero se venderá», insistieron en Calparsoro.

El problema en el actual momento es que pocos tienen fondos disponibles para adquirir una vivienda sin pedir un préstamo a un banco. Pero fuentes del sector concluyen que si hace unos años era el momento para vender, ahora, en el bache de la crisis, «es el momento de los compradores». ¿Por qué? Porque no te tienes que pegar con nadie por el ático C o por el 5 A, y porque sabes que hay margen para negociar a la baja con las inmobiliarias. En Riberas se está vendiendo a unos 4.800 euros/m2, lo que no parece muy desorbitado respecto a lo que se pide en otras zonas.

Se invierte la tendencia

Y hay que tener en cuenta que si hasta hace unos años dos de cada tres viviendas nuevas eran libres, la tendencia ya ha cambiado y se invertirá totalmente a futuro. Quizás Aldunaene sea el paradigma de lo que ocurre y lo que ocurrirá en la ciudad en los próximos años a nivel inmobiliario. Antigua zona industrial en el paseo de Urumea, donde promotoras privadas y el Ayuntamiento tienen derechos edificatorios, pero donde quien decide finalmente es la administración pública. Se trata de 200 pisos frente al hotel Amara Plaza -un bloque de 128 viviendas libres de Urbina, y 40 VPO y 32 pisos libres del Ayuntamiento-. La urbanización la decidió y sacó a concurso el Ayuntamiento por 6 millones de euros -cobrando las cuotas correspondientes a la promotora privada-, y la ejecución de sus 72 viviendas fue adjudicada en junio pasado a una constructora por 9,4 millones de euros. ¿Y las 128 viviendas libres? «Quien tenga esos derechos sabrá cuando las construye», explicó el concejal de Urbanismo Jorge Letamendía. Pero lo que quiere dejar claro es que «en San Sebastián quien toma el mando de la promoción residencial es la administración municipal» y si hay impedimentos se utiliza la expropiación. «La España que ha dejado todo el urbanismo en manos privadas lo va a pagar ahora, con dos años de parálisis».

Letamendía está seguro de que la crisis no va a ser igual en el norte que en el Mediterráneo. Por los niveles de sobreedificación de aquella costa, la tipología de vivienda -segunda residencia o de mera inversión/especulación-, la renta de sus habitantes, y por la política de planeamiento. El boom inmobiliario ha llegado a producir 800.000 nuevas viviendas (licencias) en 2006 lo que ha inundado ahora el mercado. «En España hay un millón de viviendas sin vender, pero la situación es muy diferente en unas zonas y en otras», explica el concejal.

Por ejemplo, en San Sebastián no se ve sombra de sobreedificación. «Hemos construido una media de 1.000 viviendas al año en los últimos 15 años, con tasas de 6 viviendas por cada 1.000 habitantes. Vizcaya ha marcado tasas de 4, Álava 12, España ha tenido en 2006 un pico de 19, y Murcia ha llegado a 40». En Euskadi no hay exceso de oferta, pero si una crisis económica y crediticia que lo frena todo. El Ayuntamiento, por ejemplo, sólo hacía los sorteos de VPO cuando las viviendas estaban casi finalizadas. Hoy en día se hacen al comienzo de la edificación para ayudar a los constructores a que, con la lista de propietarios en la mano, los bancos les faciliten el crédito.

El consejero de Vivienda del Gobierno Vasco, Javier Madrazo, señaló hace un par de semanas a DV que «la vivienda protegida va a hacer de colchón en la crisis. Lo que antes muchos constructores veían como una amenaza, ahora lo ven como una salida, como una oportunidad para mantener el empleo y la actividad». Y asegura rotundo que «ninguna promoción de vivienda protegida se parará».

Es mucho decir para las 11.000 viviendas públicas previstas en el nuevo Plan General, pero lo confirma Letamendía: «Creemos que la administración debe dar un paso al frente en materia de vivienda. Está en construcción Morlans y Pagola, en un año arrancará, caiga quien caiga, Txomin Enea y Auditz Akular -135 millones de euros en cargas de urbanización-. Y se ejecutarán todas las obras, aunque fallen los privados, porque la administración pública toma las riendas del timón. En 2010 San Sebastián dará más licencias que en toda su historia, pase lo que pase con la crisis».