Cuarteles de Loiola, la pieza que faltaba para la «nueva centralidad» en la vega del Urumea

«Es la pieza del puzle que nos faltaba», asegura Arzallus, que despliega un mapa de Donostia para mostrar la «capacidad de unión» que tendrán los terrenos adquiridos entre todos los barrios que se ubican en torno a la vega del Urumea. «Hasta ahora los cuarteles hacían un efecto barrera, eran como una isla impermeable, pero ganar esos terrenos para la ciudad permitirá una permeabilidad que revitalizará toda la zona», añade Chávarri. La concejala subraya que se trata de la zona ya edificada de mayor dimensión (17 hectáreas) a la que el Ayuntamiento podía aspirar para levantar cerca de 1.700 viviendas.

La compraventa de los terrenos comprende 17 hectáreas y establece que 14,2 podrán destinarse a usos residenciales y 0,8 a usos terciarios, aunque Arzallus y Chávarri puntualizan que la edificabilidad real se limitará a 10,9 hectáreas, que a grandes rasgos son las que actualmente ocupan los cuarteles.

«Esa es la superficie llana y aprovechable para hacer viviendas, 109.000 metros cuadrados. La idea es regenerar la zona ya construida y mantener las zonas verdes, que además están en desnivel». En cuanto a la orilla del río, un estudio de URA recomienda que se utilice como parque fluvial inundable. La nueva zona urbanizada, sin embargo, se elevará cerca de 2,5 metros para evitar el riesgo de inundaciones. El nuevo barrio contará con «grandes manzanas» de carácter peatonal con pocas arterias viarias y la intención es que cuente con «un tipo de arquitectura diversa y con diferentes alturas».

Los cálculos de Urbanismo para la construcción de viviendas nuevas se mueven en una «horquilla» de entre 1.500 y 1.700 pisos. En el acuerdo de compraventa se ha hecho una valoración de los terrenos a partir de la premisa de que el 60% serán libres y el 40% de protección pública –los mínimos que establece la ley vasca de Vivienda–, pero Arzallus avanza que el reparto definitivo dará «seguro» mayor peso a la vivienda de protección pública, en una decisión que deberá adoptar el Pleno municipal. Apunta, eso sí, que «el Ayuntamiento no tendría la capacidad financiera de destinar todo el suelo a vivienda pública».

La compraventa de los terrenos se ha fijado en 73,3 millones, pero Chávarri explica que la inversión total que deberá afrontar el Ayuntamiento para urbanizar la zona «se irá mínimo a los 125 millones, porque al coste de los terrenos habrá que sumarle cerca de 50 millones por las cargas de urbanización, como subir la cota 2,5 metros, construir dos puentes (uno de ellos sustituirá al actual) y una pasarela peatonal que conectará con Loiola...». Añade que, «gracias a la consideración de esas cargas, el precio final de la compraventa no ha sido más alto».

El Ayuntamiento prevé mantener los dos edificios frontales de los cuarteles que una sentencia del TSJPV catalogó como protegidos. Serán precisamente los que se usen para equipamiento público y «habrá que determinar si son para uso deportivo, cultural, docente... Queremos que sea una zona tractora, por lo que serán elementos singulares», adelanta la concejala.

Una duda que queda por resolver es el nombre que tendrá el futuro barrio. Apunten uno: barrio de Urdin-tzu. Es la toponimia que aparece en los archivos del Ayuntamiento porque en esa zona se situaba el caserío Urdintzu Behea y gusta en la corporación municipal.

Aún pasará una década antes de que el nuevo barrio sea una realidad. Arzallus y Chávarri coinciden en que, «si todo fuese rodado, el proceso de urbanización se alargaría al menos hasta 2032».