Los altos precios de los alquileres de San Sebastián empujan al alza a todo Donostialdea
La última estadística del mercado de alquiler del Gobierno Vasco muestra que Lasarte-Oria, Hernani, Orio o Astigarraga marcan subidas similares a las de la capital en los últimos años
El efecto arrastre de los altos precios del alquiler en San Sebastián ya se deja notar en todos los municipios que forman el anillo de Donostialdea. El área metropolitana que rodea a la capital de Gipuzkoa registra las rentas de alquiler de vivienda libre más altas de Euskadi, y la tendencia no para de crecer. Municipios colindantes con Donostia como Lasarte-Oria, Orio, Hernani o Astigarraga presentan un incremento de las rentas medias del alquiler similar al de San Sebastián -con subidas de dos dígitos en el acumulado de los últimos cinco años-. La renta media de Donostia sigue estando un 26% por encima de la del conjunto de Gipuzkoa, pero esa distancia se acerca al 20% cuando se compara con los municipios más cercanos a la capital.
Los últimos datos oficiales que ratifican esa tendencia al alza de los precios están recogidos en la 'Estadística del mercado de alquiler' que elabora anualmente el Departamento vasco de Planificación Territorial, Vivienda y Transportes. Los últimos datos estadísticos de este informe abarcan hasta el 31 de diciembre de 2020, aunque diversos agentes de la propiedad inmobiliaria consultados por este periódico confirman que en el último año y medio los precios han subido incluso en mayor proporción, sobre todo tras los importantes incrementos del IPC que se han registrado desde comienzos de 2022. «Ahora mismo es realmente complicado encontrar un piso de más de una habitación por menos de 800 euros al mes en la comarca de Donostialdea», coinciden en destacar varias inmobiliarias, que no ven cómo se podría frenar esta tendencia al alza.
La 'Estadística del mercado de alquiler' del Departamento de Vivienda se basa en los depósitos de fianzas que se deben entregar ante el Gobierno Vasco al formalizar un contrato de alquiler. Fuentes de Vivienda consideran que la fotografía de los precios del alquiler que se logra a través de las fianzas depositadas es «más real» que la de la oferta inmobiliaria, donde de los precios pueden estar más inflados. «Las fianzas, en cambio, reflejan fielmente la renta mensual que se establece en un contrato», apuntan. Sin embargo, para muchos ciudadanos acostumbrados a peinar el mercado del alquiler en Gipuzkoa, las rentas medias que ofrece esa estadística se pueden quedar un poco cortas.
Gipuzkoa concentra el 38% de las viviendas alquiladas en todo Euskadi, con 23.221 fianzas formalizadas a finales de 2020. Si la renta media vasca era de 677 euros mensuales, el territorio guipuzcoano se situó a la cabeza con 701 euros al mes. La renta media de las fianzas constituidas en el último trimestre de 2020 alcanzó los 728 euros (con un incremento del 1,4% interanual). Y eso que 2020 fue un año de cierto parón en los precios por el efecto de la pandemia de Covid.
Los alquileres más elevados tienden a estar en los municipios con mayor población, y ahí Donostia se lleva la palma con esa diferencia del 26% respecto a la media del resto del territorio. Su precio del alquiler es el más alto de las tres capitales vascas y llega a los 892 euros mensuales. Los nuevos contratos firmados en el último trimestre de 2020 arrojaban un promedio de 914 euros.
La estadística del Gobierno Vasco analiza la evolución de los precios del alquiler desde 2016 a 2020. En la variación interanual de esos cinco años, Donostia apunta un incremento del 13,6% en las rentas, desde los 810 euros de 2016 hasta los 921 con los que cerró 2020. Pero San Sebastián, a pesar de mantenerse siempre como el municipio vasco con los alquileres más caros, no es el que más subida a experimentado en los cinco años analizados. En Gipuzkoa, le superan Arrasate (16,7%), Bergara (15,4%), Zumaia (14,7%) y Lasarte-Oria (14,5%).
La mayor parte de los municipios que componen el cinturón que rodea Donostia presentan crecimientos que superan los dos dígitos o se acercan: Orio (12,5%), Errenteria (11,7%), Hernani (11%), Andoain (10,3%), Astigarraga (10,2%) y Pasaia (8,8%). También ciudades importantes como Irun (11,9%) y Hondarribia (9,6%) han experimentado incrementos destacados.
«Efecto expulsión»
José Luis Polo, presidente del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Gipuzkoa, define el fenómeno que está elevando los precios de los municipios del anillo de Donostia como «efecto expulsión». Es decir, las personas que quieren alquilar una vivienda y no pueden hacer frente a las altas rentas de Donostia, tienden a buscar piso en los municipios más cercanos, lo que acaba empujando al alza la oferta de esos pueblos. «Últimamente se está notando mucho en todo lo que es el área urbana de San Sebastián, donde se podría incluir Pasaia, Lezo, Errenteria, Lasarte-Oria, Hernani, Usurbil...», explica Polo.
Pero la presión alcista también afecta «a los barrios periféricos de Donostia, como pueden ser Altza, Martutene o Larratxo. Históricamente, han tenido alquileres más baratos, pero ahora también están subiendo una barbaridad». Admite que, «ahora mismo, encontrar algo por debajo de 750 euros en la aureola de Donostia es prácticamente imposible».
El presidente de los agentes de la propiedad guipuzcoanos lanza una pequeña crítica a la encuesta sobre el alquiler que realiza el Gobierno Vasco porque, a su juicio, «le faltan datos importantes como cruzar las fianzas y las rentas con la superficie de las viviendas, porque no es lo mismo una de 45 metros cuadrados que otra de 120». Apunta también que, mientras la encuesta oficial de Vivienda arroja que el metro cuadrado destinado al alquiler estaba a finales de 2020 en 8,9 euros en Gipuzkoa y 11,6 en Donostia, «en los últimos estudios que manejamos nosotros en Gipuzkoa nos movemos ya por encima de los 12 euros el metro cuadrado y, en San Sebastián, rozamos los 16». «Y eso que la gran mayoría de los propietarios está renunciando a subir los alquileres este año en función del IPC», advierte Polo.
La evolución de los alquileres, con esa subida generalizada en los municipios que rodean a Donostia, también está cambiando la visión de los inversores en vivienda, según explica Polo. «Hoy resulta bastante más rentable comprar una vivienda en la periferia y cobrar una renta de alquiler de 800 euros que comprar un piso en el centro de Donostia, que requiere una inversión mucho mayor, y alquilarlo por 950 euros». Lo que ya está provocando que «haya inversores que están deshaciendo posiciones en la zona centro para invertir en la periferia, y eso al final empuja hacia arriba los precios de los alquileres».
Todo este cóctel ha llevado a «una situación bastante complicada. Los alquileres están subiendo mucho y se están poniendo imposibles para muchas personas. Y no hay previsión de que vayan a bajar», avisa Polo.
Donostialdea, en cabeza
La inflación de los precios se hace más patente en Donostialdea, la comarca de Euskadi con la renta media de alquiler más alta. Las áreas funcionales donde se ubican San Sebastián y Bilbao son con diferencia las que más alquileres concentran en la CAV y también las más caras para arrendar viviendas.
El área funcional de Donostialdea-Bajo Bidasoa (con 777,5 euros al mes) es la que presenta la renta de alquiler más elevada, seguida de Bilbao Metropolitano (712,7), mientras que Urola Kosta ocupa el tercer lugar con una media de 645 euros, por encima incluso de la comarca que engloba a Vitoria, llamada Álava Central (617).
Además, Gipuzkoa presenta los ratios más elevados en el porcentaje de pisos en alquiler respecto a la cifra global de viviendas: Donostialdea-Bajo Bidasoa (7,6%), Tolosaldea (6,3%) y Urola Kosta (6,1%) se sitúan al frente del ranking vasco, por encima de Bilbao Metropolitano (5,5%).
El control de precios o la fiscalidad, fórmulas para acotar las subidas
¿Hay forma de que las instituciones vascas intervengan en el mercado libre de alquiler para acotar la imparable subida de los precios? Es una cuestión espinosa que siempre genera polémica. A priori, no hay fórmulas mágicas para contener los precios, aunque desde el Departamento de Vivienda que lidera Iñaki Arriola manejan dos hipótesis para el medio plazo. Una pasaría por el control de precios de alquiler que prevé el proyecto de ley de Vivienda que el Gobierno central aún debe tramitar en el Congreso, y que facultaría a Euskadi a implementar ese control de precios «sobre todo en las zonas más tensionadas, aunque estudiándolo bien para no estrangular más la oferta», explican.
Otra alternativa sería actuar a través de la fiscalidad. Actualmente, un propietario que alquila una vivienda tiene una desgravación del 20% en el IRPF. El Gobierno Vasco plantea elevar esa desgravación hasta el 60% para quien aplique bajadas en el precio de hasta un 20% sobre la media del distrito que recoge la 'Estadística del mercado de alquiler'.
José Luis Polo, presidente de los API de Gipuzkoa, cree que la opción del control de precios de alquiler es «una quimera», por lo que pide centrar los esfuerzos es «una política fiscal que favorezca que baje el alquiler neto de las viviendas».
