«El administrador debe actuar Como mediador, pedagogo y gestor»

En los últimos años, los administradores de fincas han pasado de gestionar únicamente la vida cotidiana de los edificios -limpieza, ascensores, averías, seguros, juntas- a convertirse en actores clave en un proceso mucho más ambicioso: la transformación energética del parque residencial. Javier Montero, presidente de la Asociación de Administradores de Fincas de Gipuzkoa y Álava (CAFGUIAL), repasa la realidad de las viviendas guipuzcoanas en ese proceso de transformación energética.

La mayoría de los edificios residenciales fueron construidos entre las décadas de 1950 y 1980, antes de que existieran normativas de eficiencia energética. Esto significa: fachadas sin aislamiento térmico, cubiertas deterioradas, instalaciones de calefacción poco eficientes y consumos energéticos muy superiores. Tenemos un parque edificatorio que consume más energía de la necesaria, emite más CO₂ y genera facturas cada vez más difíciles de asumir.

La presión normativa que emana de Europa ya no deja margen a la inacción. En el año 2030, todos los edificios de nueva construcción deberán ser de emisiones cero. Para los edificios ya existentes, que representan la gran mayoría de nuestro parque inmobiliario, se establecen objetivos de mejora progresiva en la calificación energética, lo que se traduce en la necesidad de actuar sobre fachadas, cubiertas, carpinterías e instalaciones.

A nivel autonómico, la administración está desplegando programas que facilitan este camino. Sin respaldo institucional, muchas comunidades se verían incapaces de abordar el esfuerzo económico y organizativo que exige una rehabilitación integral. Pero, aunque existen subvenciones y deducciones fiscales, las rehabilitaciones energéticas suponen inversiones iniciales elevadas. Una fachada ventilada, la sustitución de ventanas o la instalación de aerotermia pueden requerir decenas o incluso cientos de miles de euros por edificio. Y es aquí donde surge la necesidad de diseñar y desarrollar procesos de ingeniería financiera: combinar ayudas públicas, préstamos colectivos, fórmulas de pago aplazado y, en algunos casos, esquemas de 'empresa de servicios energéticos' que asumen parte de la inversión a cambio del ahorro generado.

Alcanzar acuerdos mayoritarios es siempre complicado. Si hablamos de obras de rehabilitación energética, el reto se multiplica. Ante este escenario, el administrador debe actuar como mediador, pedagogo y gestor para traducir la complejidad técnica y legal en información clara, comprensible y práctica.

Además, la rehabilitación energética es un proceso multidisciplinar. Intervienen arquitectos, ingenieros, instaladores, empresas constructoras, entidades financieras y organismos públicos. El administrador se convierte en el coordinador de orquesta, garantizando que cada parte cumpla sus plazos, que la documentación esté en regla y que las obras se ejecuten con las menores molestias posibles.

Un diagnóstico riguroso del estado del edificio, que incluye la realización de la Inspección Técnica del Edificio (ITE) y del Certificado de Eficiencia Energética (CEE). Estos documentos no solo permiten identificar patologías, pérdidas energéticas y deficiencias estructurales, sino también detectar oportunidades de mejora. En paralelo, el levantamiento de planos y mediciones proporciona una base técnica precisa sobre la que se podrán dimensionar las soluciones y elaborar presupuestos realistas, evitando sorpresas durante la obra.

Arquitectos e ingenieros redactan el proyecto técnico de rehabilitación, un plan integral que combina la intervención en la envolvente con la actualización de las instalaciones de calefacción, agua caliente o ventilación, buscando siempre un equilibrio entre eficiencia, confort y viabilidad económica. A continuación, resulta imprescindible elaborar un plan económico que contemple el coste total de la actuación y las vías de financiación disponibles.

Superada esta fase, la propuesta debe ser presentada a la junta de propietarios. Aquí, la transparencia en la información es clave. Una vez aprobado el proyecto, la comunidad debe proceder a la licitación de las obras, seleccionando a la empresa, garantizando así que la ejecución se realice con las máximas garantías.

Debe centrarse en garantizar que las mejoras introducidas se mantengan en el tiempo y cumplan con los estándares de seguridad, accesibilidad y habitabilidad exigidos por la normativa. Para ello, resulta imprescindible elaborar un plan de uso y mantenimiento, que incluya calendario de revisiones y actuaciones de mantenimiento preventivo. También deben definirse los protocolos de actuación ante incidencias o averías, reduciendo el riesgo de que pequeñas anomalías deriven en problemas mayores. La digitalización juega aquí un papel fundamental: gracias a la incorporación de herramientas de monitorización y control energético, es posible hacer un seguimiento en tiempo real del consumo y rendimiento de las instalaciones, detectar desviaciones de manera temprana y optimizar el uso de la energía.

Es una pieza clave del proceso. No solo gestiona papeles y reuniones, sino que ejerce de asesor estratégico que guía a la comunidad a través de un camino complejo, pero lleno de beneficios.

Una de sus principales responsabilidades es informar y sensibilizar a los propietarios, ayudándoles a comprender la magnitud y la importancia de las actuaciones propuestas. Para ello, resulta esencial que el administrador sea capaz de traducir un lenguaje técnico complejo en mensajes claros y comprensibles, que permitan a todos los vecinos tomar decisiones con criterio y sin sentirse excluidos del proceso. El administrador acompaña a la comunidad durante toda la ejecución de las obras, supervisando que los trabajos se realicen de acuerdo con lo aprobado y que se cumplan los plazos previstos. En esta etapa, también desempeña un papel fundamental como mediador. En conjunto, su papel es el de un auténtico gestor integral, capaz de guiar a la comunidad en un proceso complejo y garantizar que la inversión se traduzca en resultados tangibles y satisfactorios.

Este incremento de tareas y responsabilidades no puede ni debe pasar desapercibido. El trabajo del administrador de fincas ha multiplicado su alcance y su impacto, y ello exige un ajuste de los honorarios para que estén en consonancia con las nuevas funciones que desempeña. Valorar adecuadamente esta labor no es un gasto adicional, sino una inversión en seguridad, eficacia y tranquilidad.

Que se encuentran ante una oportunidad histórica para mejorar la calidad de vida en nuestros edificios, reducir gastos, cumplir con la normativa y contribuir a un planeta más sostenible. En el País Vasco contamos con un tejido asociativo, profesional y administrativo sólido, con ayudas públicas y con un parque edificatorio que ofrece un enorme potencial de mejora. El papel del administrador de fincas será determinante. Somos los puentes de confianza entre la técnica, la normativa y las personas. Si logramos acompañar a las comunidades en este viaje, no solo estaremos resolviendo problemas de humedades o facturas elevadas: estaremos construyendo barrios más confortables, ciudades más resilientes y un futuro mejor para todos.

Pese a las dificultades que entraña, la rehabilitación energética acompañada de la implantación de energías renovables ofrece ventajas que resultan incuestionables y que marcan un antes y un después en la vida de las comunidades de propietarios. A ello se suma la oportunidad de aprovechar los propios procesos de rehabilitación para incorporar sistemas de autogeneración de energía de kilómetro cero, en especial mediante la instalación de paneles solares fotovoltaicos en cubiertas, que permiten producir electricidad para autoconsumo y reducir significativamente la dependencia de fuentes externas. Este paso, que debería considerarse ya un elemento indispensable en cualquier proyecto de rehabilitación, convierte a los edificios en actores activos de la transición energética y no meros consumidores.

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