lllunbe: 4 años en espera de un proyecto

Esta semana se han cumplido 4 años desde el que el Ayuntamiento adjudicara los terrenos alrededor del pabellón Donostia Arena para su explotación comercial y han transcurrido 12 años desde que el consistorio tomara las riendas de Illunbe tras un primer concurso que quedó desierto. Más de una década después los 34.787 m2 de edificabilidad terciaria siguen vacíos. El grupo que se hizo con el contrato sigue sin pagar los 17 millones de euros y, lo peor de todo, no materializa su proyecto de desarrollo, condicionado por la ampliación de Garbera, la pandemia y el viraje comercial hacia modelos que priman más la venta online que las tiendas físicas.

Un poco de historia. El Ayuntamiento llegó a un acuerdo con la familia Chopera para que su empresa (NDA) construyera en Illunbe una plaza de toros –inaugurada en 1998– con una serie de espacios comerciales alrededor, en una concesión a 75 años. Esta operación fue declarada ilegal en 2002 por el TSJPV y en 2006 por el Tribunal Supremo por no haberse realizado mediante concurso abierto. El Ayuntamiento convocó un concurso en 2008 para legalizar la operación, a la que no se presentó ninguna empresa, pese a dotar a estos suelos de una edificabilidad terciaria de casi 35.000 m2, por lo que se terminó quedando con la titularidad del complejo y obligado a compensar a los Chopera con 21 millones de euros. La cifra se quedaría en 19,5 millones de euros descontados algunos impuestos y se vería redondeada años después por 3,7 millones de euros más para resolver los pleitos por las indemnizaciones a las empresas que operaban en la zona, entre ellas los cines Warner.

La crisis aletarga la venta. El gobierno municipal de Bildu (2011-15) tantea el mercado para intentar enajenar esos suelos y recuperar parte del dinero público pagado. Se realizan los proyectos de los viales de acceso a Illunbe, pero la crisis económica y financiera azota y retrae a los inversores. El Ayuntamiento no termina de ver agua en la piscina al no tener la seguridad de que alguien se fuera a presentar al segundo concurso, que se queda finalmente en el tintero.

Segundo concurso en 2016. La situación económica mejora, la ciudad vive el año de la capital cultural europea y el primer gobierno de Eneko Goia se decide a sacar a la venta las parcelas exteriores (sin la plaza de toros), en una licitación a la que se presenta una UTE formada por Larrain SL –perteneciente al Grupo Moyua– y Loiola Gestión Inmobiliaria –del Grupo Altuna y Uria–. Los adjudicatarios se comprometen a pagar 17 millones de euros, además de ejecutar los viales de enlace con la GI-20 y la Autovía del Urumea (2,9 millones de euros) y los nuevos accesos peatonales desde Anoeta (750.000 euros). El Ayuntamiento aprueba en 2018 un plan especial que permite trasvasar edificabilidad entre las dos parcelas, de tal forma que en los antiguos cines cabe un desarrollo de 29.000 m2 y en la parcela sur, otro de 6.000 m2. La inversión total rondaría los 55-60 millones de euros. El proyecto inicial era un gran centro comercial con firmas de moda, una gran cadena de distribución alimentaria, salas de cine y un hotel.

Nuevas incógnitas. Pero pasan los años y el grupo que ganó el concurso de compra de los suelos no termina de concretar su proyecto, pese a que tenía el 70% de los espacios acordados con operadores comerciales. Algunas fuentes creen que la ampliación de Garbera ha restado firmas a Illunbe y la pandemia no ha ayudado a dar nuevos bríos al proyecto. Más bien al contrario, ya que las inversiones apuntan más al comercio online que a la tienda física.

Alternativas. Antes de que llegara la pandemia se daba por seguro en el Ayuntamiento de que los compradores darían un viraje al carácter fundamentalmente comercial de su proyecto hacia otro más de servicios, con cabida para un hotel o aparta hotel, una residencia y una clínica. Cualquier cosa que no se salga de la calificación de terciario. Al gobierno municipal no le disgustaría que cupieran incluso usos dotacionales o residenciales, pero esto exigiría modificar el planeamiento urbanístico y hacer un nuevo concurso, de lo que no quiere ni oír hablar el concejal de Hacienda, Jaime Dominguez Macaya, porque postergaría la solución otros cinco años más. Demasiado tiempo. Illunbe ya se ha convertido en un gran reserva por el tiempo que ha estado en reposo. Y el riesgo es que el vino termine por avinagrarse.