Donostia aprueba la solicitud de zona tensionada para poder topar los alquileres

El documento se remitirá al Gobierno, que tendrá un plazo de tres meses para analizarlo y presentar alegaciones para proceder a su aprobación. Nekane Arzallus, concejala de Planificación Urbanística y Vivienda, calcula que la ley entrará en vigor «a principios de 2025».

El alcalde de Donostia Eneko Goia ha señalado este martes que «los documentos presentados han sido elaborados durante los últimos meses por un procedimiento de urgencia, tal y como aprobó el pleno del Ayuntamiento. En los mismos se constata que Donostia en su integridad cumple con el criterio recogido en la Ley de Vivienda para ser declarada zona tensionada». Uno de los dos requisitos de la Ley de Vivienda es que una familia destine más del 30% de sus ingresos mensuales al pago del alquiler. «Este indicador se sitúa en el 31,6% para el conjunto de la ciudad», confirma el alcalde.

El documento aprobado recoge un diagnóstico de la vivienda en la ciudad y un plan específico de medidas a implementar ante «el especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda a precios asequibles para la población residente en el municipio y la posible formación de nuevos hogares». Goia ha asegurado que «tanto la memoria justificativa como el diagnóstico realizados concluyen que existen importante dificultades para acceder a una vivienda a precios asequibles en la ciudad, especialmente para colectivos más vulnerables».

«Tiene un primer impacto, principalmente en la regulación de los precios de los alquileres para vivienda habitual, de modo que se pueda evitar su incremento», explica Nekane Arzallus. «Tendrá validez de tres años y la declaración puede ser renovada anualmente si las condiciones se siguen cumpliendo».

La concejala ha diferenciado las medidas para pequeños propietarios (menos de 5 viviendas) y grandes tenedores (5 viviendas o más). «En el primer caso, los nuevos contratos que se realicen en viviendas que ya están en alquiler estarán limitados a la renta del último contrato y solo podrán darse incrementos de hasta el 10% en aquellos que tengan más de 10 años o cuando se hayan llevado a cabo rehabilitaciones en el inmueble, mejoras de eficiencia energética y/o de accesibilidad. Mientras que los nuevos contratos en viviendas que en los últimos 5 años no han sido alquiladas, el precio del alquiler será determinado por el Índice de Precios de Referencia en función de la ubicación de la misma y sus características». En el caso de los grandes tenedores, «el precio de los inmuebles siempre estará definido por el Índice de Precios de Referencia».

Nekane Arzallus ha detallado que «hasta 2027 se cotempla la creación de 1.900 viviendas de las cuales más del 50% tendrán algún régimen de protección pública».

Goia ha agredecido el trabajo realizado por su equipo y ha instado a la acción del Gobierno Vasco. «Se ha trabajado mucho en los últimos meses para sacar este expediente adelante. Quiero agradecer a Etxegintza y al Departamento de Urbanismo por el largo y laborioso proceso. Nosotros ya hemos hecho nuestro trabajo, ahora les toca a otras instituciones».

El alcalde también ha pedido prudencia. «No nos hagamos la ilusión de que porque se apruebe una ley esto se va a solucionar. Tiene muchos más flancos, es más complejo. Un problema como el de la vivienda difícilmente se soluciona con una ley, hay muchas cosas más en las que tenemos que actuar y lo vamos a hacer. Ese es nuestro empeño y nuestra responsabilidad como Ayuntamiento».

Según la memoria justificativa de la solicitud, a la que ha tenido acceso DV, la evolución de la compraventa de viviendas en la capital guipuzcoana ha seguido una tendencia «descendente» desde el año 2019 tras registrar siete años de sucesivos incrementos. El precio medio de las transacciones efectuadas en 2023 fue «muy similar» en el mercado de vivienda nueva (5.387 euros el metro cuadrado) y en el de vivienda usada (5.372 €/m2) y «muy superior» a los promedios de los municipios del entorno.

No obstante, el análisis por barrios permite comprobar que la zona de Altza, Intxaurrondo y Martutene presenta un promedio (3.843 €/m2) inferior a Astigarraga (4.501 €/m2) y similar a Orio (3.728 €/m2), aunque sigue siendo «muy superior» al resto de municipios vecinos como Hernani, Lasarte-Oria, Errenteria o Pasaia.

En cuanto a la evolución de las rentas de alquiler y atendiendo a la Estadística del Mercado de Alquiler (EMAL) del Gobierno Vasco, la renta media de los contratos con fianza depositada a 31 de diciembre de 2023 se sitúa en 982 euros mensuales, lo que supone un incremento del 13,6% respecto del promedio registrado en 2018.

En base a los datos disponibles sobre los grandes tenedores de vivienda –aquellas personas o empresas con cinco o más inmuebles en propiedad–, se estima que en Donostia hay 311 potenciales tenedores que acumulan un total de 3.017 viviendas. De ellos, 224 son particulares (72% del total). Por su parte, se contabilizan 1.395 viviendas destinadas al uso turístico en la ciudad.

De acuerdo a la estadística oficial del Gobierno Vasco sobre las necesidades y demanda de vivienda, en San Sebastián hay 11.856 personas de edad comprendida entre los 18 y los 44 años que necesita acceder a su primera vivienda para emanciparse del hogar familiar, lo que representa un 21% de la población residente de ese segmento de edad.

Si se atiende a la demanda protegida registrada en Etxebide, se contabilizan un total de 8.885 expedientes de personas empadronadas que demandan una vivienda protegida, de las que 6.413 (72%) piden piso en régimen de alquiler. Además, hay otras 4.607 personas de municipios del entorno que también aspiran a una vivienda en la capital donostiarra, el 63% en alquiler y el 37% en compra, ejerciendo una «importante presión» sobre la ya elevada demanda, subraya el diagnóstico del Ayuntamiento. El ratio de demanda empadronada es «similar» a la registrada en los municipios del entorno (48,6 por mil habitantes).

En este sentido, cabe mencionar que 1.963 solicitudes corresponden a situaciones de especial necesidad de vivienda que engloban a personas con discapacidad intelectual y del desarrollo, personas con enfermedad mental, familias monomarentales, víctimas de violencia de género, personas separadas o divorciadas, personas que hayan perdido la propiedad de su vivienda habitual por incapacidad de pago sobrevenida, mayores de 70 años y menores de 30 años. Además, se contabilizan 191 solicitudes de personas que tienen reconocido el derecho subjetivo a la vivienda y 131 expedientes que necesitan una vivienda adaptada.

En el documento que este martes recibirá el visto bueno del Ejecutivo donostiarra se incluyen los cálculos realizados por el Observatorio de la Vivienda del Gobierno Vasco en su informe sobre zonas tensionadas de Euskadi, en el que se señala a San Sebastián como uno de los municipios que puede solicitar la declaración de zona de mercado residencial tensionado por cumplir uno de los dos criterios necesarios para ello: superar el 30% de esfuerzo económico destinado al pago del alquiler de la vivienda.

El diagnóstico realizado confirma estos datos y ha comprobado que, en el conjunto de la ciudad, la renta media de alquiler más los gastos básicos del hogar, esto es, los destinados a cubrir los suministros básicos, suponen un esfuerzo financiero superior al 30%, en concreto representan el 31,6% respecto de la renta familiar disponible media.

Aunque el consistorio enviará la solicitud de zona tensionada esta misma semana, el proceso para que la declaración sea oficial todavía se demorará unos meses y en ningún caso se prevé para antes de 2025, según fuentes del departamento vasco de Vivienda, que es el encargado de analizar y, en su caso, validar las propuestas de los municipios.

Por último, una vez aprobada la solicitud por parte del Ejecutivo autonómico, quedará el trámite de elevarla al Gobierno central –la Ley por el Derecho a la Vivienda que contempla la creación de zonas tensionadas para el alquiler tiene carácter estatal–, que debe publicarla en el BOE. En resumen, es un proceso complejo que impide que la declaración oficial se produzca de forma automática cuando los municipios lo solicitan.

El ejemplo más claro de lo laborioso que resulta este proceso es el de Errenteria, el primer municipio vasco que solicitó ser declarado zona tensionada. Tramitó su petición al Gobierno Vasco en junio y no ha recibido el visto bueno definitivo hasta hace apenas un mes. Todavía falta que el Gobierno central lo valide y publique en el BOE, algo que sucederá previsiblemente en diciembre o enero, momento en el que, entonces sí, entrarán en vigor en la localidad los condicionantes de la Ley estatal de Vivienda aprobada en mayo del año pasado.