La alta demanda de pisos reduce el stock en venta al nivel más bajo en una década

La oferta de vivienda en la ciudad ha marcado este pasado mes de febrero el nivel más bajo desde hace una década. El incremento de la compraventa experimentado en 2021 -un 19% interanual en Gipuzkoa-, impulsado principalmente por el ahorro acumulado por las familias como consecuencia de la pandemia, está detrás de este fenómeno.

Aunque las cifras de operaciones firmadas se encuentran todavía un 7% por debajo de 2019, el efecto colateral de esta recuperación del mercado y de la alta demanda existente es que el stock de pisos disponibles en la capital del territorio sea en la actualidad de 1.021 unidades, un 65% menos que en octubre de 2015, cuando se estableció el récord histórico con casi 3.000.

En un reciente estudio realizado a partir de los macrodatos del sector puede apreciarse que la crisis inmobiliaria de 2008 provocó una «acumulación» de la oferta hasta que se produjo un «punto de inflexión» en octubre de 2015, cuando se alcanzó el pico de las 2.984 viviendas disponibles en venta en Donostia.

También se observa una «tendencia decreciente» en el stock desde 2015 hasta darse una «ligera recuperación» de la oferta de vivienda en venta a partir de abril de 2020, cuando volvió a incrementarse a causa del confinamiento y la crisis del coronavirus, explica Marcos Areizaga, de la Inmobiliaria Areizaga.

En diciembre de 2020, el mercado se volvió a activar, haciendo descender el número de viviendas en venta disponibles hasta llegar a las 1.021 a fecha actual. El experto estima que esta tendencia se mantendrá en el segmento de vivienda de segunda mano a lo largo del primer semestre de 2022 debido a las condiciones macroeconómicas, tasa de ahorro de las familias y las actuales facilidades de financiación.

Este mercado de segunda mano vive en estos momentos su «mejor momento para la venta» ante la previsión de subida de los tipos de interés para atajar la inflación, apunta Areizaga.

En obra nueva, en cambio, la escasez de producto disponible «se prolongará durante más tiempo» por un cúmulo de circunstancias. Entre ellas destaca la particular orografía de San Sebastián que limita el crecimiento de la ciudad, el incremento de la demanda provocado por la pandemia en la búsqueda de viviendas con terrazas, jardines y espacios exteriores -parámetros a los que la obra nueva puede acomodarse de manera «más flexible»- y, por último, por la afección a corto-medio plazo del incremento de los costes de construcción provocados por la subida del precio de la energía.

Una de las consecuencias de esta fuerte demanda es la escalada de precios registrada en febrero, que en la capital guipuzcoana asciende de media a 5.441 euros por metro cuadrado tras un alza de casi un 3%, según el portal inmobiliario pisos.com. Esta cifra es más elevada que las contabilizadas en Bilbao y en Vitoria, donde los aumentos porcentuales han sido del 2,38% y del 1,24%, respectivamente. Donostia no solo es la capital vasca en la que más han subido los precios de venta, sino que también lidera las estadísticas estatales por encima de grandes urbes como Barcelona o Madrid. En esta lista, Bilbao ocupa el quinto lugar y Vitoria, el sexto.

Por barrios, el Centro concentra prácticamente una tercera parte de las 1.021 viviendas en venta, mientras que en Gros se localiza un 11,3% y en la Parte Vieja, un 7,5%.

La impresión de quien busca piso para comprar es que las ofertas desaparecen a los pocos días o incluso horas de publicarse en las agencias y portales online. Una clara muestra de ello es la anulación de visitas concertadas porque el piso se ha vendido antes de la cita, un fenómeno cada vez más habitual. «Y el mercado no es capaz de renovar el stock a la misma velocidad», concluye Areizaga.