Claroscuros del mercado inmobiliario actual

Hace dos décadas los agentes de la propiedad se formaban específicamente para serlo y después se colegiaban, como ocurre con médicos, farmacéuticos o abogados. Un código ético ayudaba, por su parte, a tener claras las líneas deontológicas infranqueables. «Los agentes inmobiliarios reunían toda la información. Iban con su libreta y apuntaban qué se vendía, dónde, a qué precio. Y quién podría estar dispuesto a comprarlo», rememora Polo. Todo cambió en el año 2000, con el Real Decreto del 23 de julio y la posterior Ley 10/2003 de medidas urgentes de liberación del sector inmobiliario. La intención era popularizar toda esa información con el objetivo de favorecer el libre mercado. No obstante, según explica el presidente del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) de Gipuzkoa, se hizo a costa de desprofesionalizar el sector. «Significa que, desde entonces, cualquiera puede intermediar en la compraventa de un inmueble», resume. «¿No sabes leer ni escribir? No pasa nada. ¿No tienes ni idea de leyes? Nadie se va a enterar. ¿Careces de formación para conocer cómo valorar el precio de un piso? Se pone a ojo en función de los anuncios que hay por la zona», ironiza.

La irrupción de internet ha facilitado que la información que estaba restringida en relación a ese qué se vende, dónde, a qué precio, ahora esté al alcance de cualquiera. Sin embargo esta difusión de los datos  contribuye a exponer la actividad a la picardía, según explica José Luis Polo Francisco. «El drama de la desregulación es que se puede encontrar a agentes impecables profesionalmente hablando, pero también a otros muy poco rigurosos, a los que además nadie les exige que lo hagan bien. Teniendo en cuenta que comprar o vender una casa es probablemente la operación económica más importante que un particular va a hacer en su vida, dar con alguien que no está perfectamente preparado podría ser un descalabro», denuncia.

Polo ahonda un poco más y opina que el sector inmobiliario «sigue siendo tan opaco como siempre. Se ha popularizado la información, pero solo la más comercial. Se conocen metros cuadrados, ubicación y precio, pero no si el edificio tiene estructura de madera o de hormigón, si tiene problemas de capilaridad en los sótanos o si las acometidas de agua pueden ser de un material tóxico como el plomo. Tampoco si antes de dos años el futuro comprador tendrá que desembolsar una cantidad de dinero importante porque la comunidad está obligada a cambiar el ascensor, si el edificio ha sido remozado por daños estructurales, o si la instalación eléctrica del piso es tan vieja que no soportaría electrodomésticos de última generación». Y es que la ausencia de regulación afecta a la profesión, sí, pero también es inexistente en cuanto al objeto de comercio: la vivienda. El presidente de la API de Gipuzkoa suspira cuando habla de países como Francia, donde «el cliente dispone de un informe exhaustivo del inmueble y no se tiene que limitar a decidir en función de si le gusta la decoración del dormitorio principal». En este sentido aplaude que se exija el certificado energético, como un tímido primer paso para hacer más transparente la venta o el alquiler. «No es lo mismo una casa que va a exigir mucho dinero para ser confortable que otra mejor aislada y energéticamente menos exigente», reflexiona.

Polo considera inmoral que, teniendo en cuenta todo lo ocurrido a raíz de la burbuja inmobiliaria, a día de hoy siga sin existir una responsabilidad exigible de manera clara. «Cuando comenzó la crisis muchos descubrieron que la vivienda que tanto tiempo llevaban pagando con el sudor de su frente ya no servía para cubrir la deuda con el banco». Sangrante, teniendo en cuenta que alguien tasó esa propiedad y alguien decidió prestar el dinero porque consideró que eso era lo que valía. Al lector no le serán ajenos casos en los que la misma empresa que estableció el valor de un piso solo unos meses después certificó que el mismo inmueble costaba la mitad. O que cuando se intentó poner de nuevo una propiedad a la venta no casesen datos como los metros cuadrados. «Llevamos años exigiendo que se estandaricen cosas tan básicas como la medición de las superficies. Que una misma empresa haga dos tasaciones en la misma vivienda, y en función de quién y cómo mida el tamaño útil tenga una diferencia de tres o cuatro metros cuadrados, con la variación de precio que ello conlleva, es insostenible».

Menos grave, pero igual de revelador, es que el comprador descubra problemas en la casa que acaba de adquirir y no tenga a quién pedir explicaciones. «No se puede reclamar porque ni siquiera existe la obligación de aclarar, por ejemplo, que las tuberías de un inmueble son de plomo y deberían cambiarse. La única variable que está contemplada es que existan vicios ocultos que se pueda demostrar que el vendedor ha intentado ocultar».

Precisamente uno de los riesgos que esconde el mercado inmobiliario actual tiene que ver con el comprador. La falta de regulación y de nitidez dificultan que tome una decisión ponderada. «Técnicas como el 'home staging' se están extendiendo rapidísimo. Eso indica que quien busca una casa principalmente se guía por su aspecto. Me parece bien preparar un piso lo mejor posible para la venta pero esa fase de comercialización, de márketing, debería ser la última. Que resulte determinante para cerrar una operación y no se atienda a otros aspectos más serios es, cuando menos, un mal signo».

José Luis Polo va un poco más allá y ahonda en algunas de las razones de que el comprador sea tan vulnerable. «Carece de experiencia y difícilmente podrá adquirirla. Estamos hablando del mercado de vivienda habitual, al que las personas acuden como mucho una, dos, tres veces en toda su vida, no más. Es imposible controlar los entresijos de un negocio complejo y resabiado con un consumo tan ocasional», opina.

No sería justo eludir la responsabilidad del comprador. «Es verdad que no lo tiene fácil y que para conocer el estado real de un piso tendría que consultar con muchos profesionales distintos -enumera: arquitecto, fontanero, electricista, abogado...- pero es una irresponsabilidad por su parte que, en general, se tome la mayor inversión de su vida tan a la ligera». Se lleva las manos a la cabeza cuando exclama: «¡una mala decisión en la venta o la compra de una casa te puede arruinar la vida!»

El presidente de la API de Gipuzkoa está convencido de que un mercado inmobiliario sano pasa por un comprador mejor informado y más responsable. «La gente piensa que si hace una mala inversión siempre puede vender después. No es verdad. La crisis ha demostrado que a veces resulta tremendamente difícil, incluso imposible, volver a dar salida a algunas propiedades».

Que los parámetros económicos mejoren y la compraventa de pisos recupere cierto dinamismo no significa que haya barra libre para todos. En esto del sector inmobiliario la alegría va por barrios y la frase es prácticamente literal. «Algunas de las promociones que se situaron en la parte más alta de la burbuja han sufrido muchísimo durante la crisis. Barrios que se construyeron entre 2005 y 2009 y se compraron a los precios de la época, se han depreciado enormemente». La consecuencia: eso que popularmente se conoce como 'los atrapados por la hipoteca'. «Alguna gente se endeudó para poder acceder a una vivienda y el precio que el mercado le ofrece en este momento no sirve ni para cubrir el préstamo», aclara Polo.

Es conveniente conocer si un piso se podrá volver a vender en un futuro o si, por el contrario, será  difícil que encuentre hueco. Hay variables que son imposibles de predecir pero, otras, los agentes inmobiliarios con experiencia las detectan con relativa agilidad. «Todo lo que se salga de lo que es habitual en la zona suele tener una venta complicada», indica Polo. Las rentas de posición o las obras que se hayan realizado en el inmueble también son especificidades que se deben valorar.

José Luis Polo Francisco mira con recelo la tendencia alcista de los precios que se ha constatado en los últimos tiempos. «Asusta y mucho que con crecimientos del PIB del 3% el precio de la vivienda aumente cerca de un 10%», considera. «El mercado de la compraventa de vivienda habitual ha demostrado que no precisa de que se eleven los precios para justificarse a sí mismo. Cuando el que vende barato compra barato, el mercado se mueve. Cuando el que compra caro vende caro, el mercado se mueve. Cuando el mercado no está normalizado y es determinante vender o comprar en el momento justo, se acelera o se frena y solo se benefician de él los especuladores».

No tiene reparos en admitir que, en parte, el incremento de los precios podría deberse a una inflación primaria. «El vendedor va a una agencia y ésta hace un estudio de mercado a conciencia. Le dice que puede ayudarle a vender el piso en 200.000 euros. Con ese precio de salida el propietario va a otra agencia, que le promete 230.000 euros. Consulta a una tercera: 250.000 euros. El precio final de venta, como vemos en este caso, no es fruto de una estimación real del valor de la vivienda, sin embargo el siguiente piso que se ponga a la venta en la zona tomará de referencia esos 250.000 euros». José Luis Polo Francisco subraya que el incremento de precios se retroalimenta a sí mismo y viceversa. «La economía no es una ciencia exacta, sino psicológica», revela.

Precisamente se está viendo un incremento acusado de los precios en el centro de San Sebastián sin una base sólida que lo sustente. «Quien piense que lo que ocurra en Gros no afecta a Trintxerpe se equivoca. La tensión de los precios en el centro se expande en ondas centrífugas a la periferia». Por el momento ese alza exponencial de precios no se ha transmitido a las zonas de clase media, o media-baja. No obstante, «si el sector financiero volviera a asumir riesgos sobrevalorando viviendas y financiando precios muy altos, tal como hizo antes de la crisis, habría un problema», teme Polo.

Si algo no hay que olvidar en el mercado inmobiliario es el papel de los bancos. «Controlan cuánto dinero se presta y en qué condiciones, se han hecho con un extenso parque de viviendas a las que dan salida a través de sus propias agencias y orientan las tasaciones. Para más inri prácticamente carecen de responsabilidades exigibles en un juzgado y, cuando todo se tuerce, se les rescata con dinero público». Polo está convencido de que si el sector inmobiliario estuviera regulado o hubiera consecuencias que afrontar tras una mala praxis, este tipo de efectos disminuiría.

A pesar de que ve «muchos factores de riesgo» que en el pasado desembocaron en una gran crisis, el presidente de la API de Gipuzkoa no cree que, de momento, estemos en el inicio de una nueva burbuja. «Más que de burbuja, hablaría de un 'impasse' peligroso. La burbuja se produjo porque hubo una afluencia masiva de gente al mercado, se vendieron muchas unidades y a un precio muy alto. Eso, ahora mismo, no se da en esas dimensiones».