Una norma de pisos turísticos a medida de cada ciudad

Una norma de pisos turísticos a medida de cada ciudadGráfico

Seis de las principales capitales turísticas del mundo cuentan con normativas propias para regular las viviendas vacacionales

Teresa Flaño
TERESA FLAÑOSAN SEBASTIÁN.

Las viviendas de uso turístico han dado respuesta a una demanda creciente, pero su desarrollo también ha conllevado polémica allá donde se han implantado, principalmente por la masificación en ciertas zonas. En San Sebastián, la ordenanza que regula este tipo de alojamientos vacacionales, ahora recurrida por la Comisión Nacional del Mercado de la Competencia, entró en vigor en marzo y el pasado julio el Gobierno Vasco aprobó un decreto que completa la Ley de Turismo de 2016. La Autoridad Vasca de la Competencia ha elaborado un informe en el que incluye la respuesta que diversas ciudades del mundo han dado a este fenómeno en materia regulatoria. La conclusión es que cada una de estas capitales tiene una legislatura según su propia idiosincrasia.

En España, Barcelona es una de las capitales que más turistas acoge anualmente. En 2012, la Generalitat aprobó un decreto para regular los pisos turísticos al que se ha adaptado la Ciudad Condal, que incluye tanto a las residencias habituales como a la segunda vivienda, y que establece que debe cederse entera.

París reguló la actividad de las plataformas digitales de los pisos turísticos en 2015 y su normativa diferencia entre residencias habituales y segundas viviendas. También ese año, Londres inició una regulación legislativa en los pisos turísticos tras la experiencia de los Juegos Olímpicos de 2012, cuando miles de propietarios ofertaron alquileres de corta duración. Por contra, en Berlín no se fomenta este tipo de alojamientos para asegurar la disponibilidad de vivienda asequible, por ello existen notables limitaciones tanto fiscales como administrativas.

Nueva York es uno de los puntos más restrictivos en materia de regulación de las viviendas turísticas porque, debido al precio del suelo, muchos residentes se ven obligados a complementar sus ingresos anuales alquilando el piso completo o por habitaciones. La regulación municipal comenzó en 2010 y se endureció en 2016.

La última ciudad analizada es San Francisco, cuna de las grandes plataformas digitales, y donde nació Airbnb. En febrero de 2015 se implantó una norma que fue un fracaso, porque dependía en gran medida de la buena voluntad del arrendador. Desde entonces, la ley ha sufrido modificaciones incidiendo en el control y en las sanciones.

Licencias

El decreto aprobado por la Generalitat catalana establece que el propietario debe efectuar una primera comunicación con los datos principales al Ayuntamiento para conseguir el permiso y para entrar en el registro de Turismo de Cataluña. La vivienda turística tiene un número de inscripción que lo identifica a efectos legales. El hecho de carecer de licencia puede suponer multas de entre 3.000 y 30.000 euros y el cese de la actividad hasta un año. En el caso de París, si se alquila con fines turísticos y durante un periodo concreto una residencia habitual es necesario registrar la vivienda en el Ayuntamiento. En el caso de las segundas residencias se debe contar con la autorización de la comunidad de propietarios del edificio para barrios de más de 200.000 habitantes. En el caso de arrendamientos ilegales, las multas pueden ascender hasta 25.000 euros. En Londres, no es necesario solicitar permisos ni licencias administrativas, mientras que en Berlín, los propietarios de las viviendas turísticas deben contar con licencia con el objetivo de generar una actividad económica y además tienen la obligación de compensar a la ciudad con cinco euros por metro cuadrado. El Ayuntamiento de San Francisco obliga a pagar 50 euros para inscribirse en un registro.

San Francisco es la cuna de las plataformas digitales donde se anuncian los pisos turísticos

Tasas, fiscalidad y multas

En algunas ciudades se establecen tasas concretas más allá de las fiscales como son el IRPF o el IVA. Son gravámenes para los turistas y que difícilmente pueden contribuir en la recaudación sin la colaboración de los propietarios. Cataluña, y por tanto también Barcelona, cuenta con un impuesto que debe ser abonado por cualquier persona que pernocte en un equipamiento turístico, con un límite de siete días. En el caso de los pisos alquilados a turistas, sus gestores están obligados a recaudar este impuesto, que también hay que pagar en París, en concreto 0,83 euros por persona y día. En la capital francesa, si los beneficios superan los 32.000 euros al año en las segundas residencias existe un sometimiento al régimen impositivo especial propio de beneficios industriales o comerciales. El propietario de la vivienda en Londres debe pagar los impuestos municipales, siempre que los ingresos sean superiores a 7.500 libras, y si sobrepasan los 82.000 está obligado a abonar el IVA. La capital alemana obliga al pago de tasa por actividades económicas para rendimientos anuales mayores a 24.500 euros y las multas oscilan entre los 500 y los 1.500 euros por mes de infracción. Nueva York cuenta con una tasa por la que los propietarios que alquilan las viviendas de uso turístico como actividad comercial deben pagar sobre los ingresos netos generados. Para controlar situaciones ilegales existe un sistema de denuncias y las autoridades locales llevan a cabo un rastreo en los portales de internet. Si se salta alguna de las condiciones, el infractor deberá pagar una multa progresiva de hasta 7.500 por vivienda. En cuanto a las multas, la ciudad del Pacífico cobra entre 416 y 1.000 dólares por día de más alquilado en incumplimiento de las obligaciones. El pago de tasas hoteleras es obligatorio en Nueva York. Es un 6% sobre el precio de la tasa de la estancia, incluyendo una tarifa adicional variable por habitación alquilada entre 5 céntimos y 2 dólares.

Zonificación

La restricción de áreas de la ciudad donde se pueden ubicar las viviendas de uso turístico también presenta distintos criterios. Barcelona ha establecido cuatro zonas de más a menos céntricas. En la zona 1, que incluye el Eixample, Sant Antoni, Poble Sec, Ciutat Vella, la Vila Olímpica y Poblenou, no se permite la implantación de ningún tipo de alojamiento turístico nuevo ni tampoco ampliar el número de plazas en los establecimientos ya existentes. El Ayuntamiento prevé que los barrios de la zona 4, la más permisiva, cuenten con su propia regulación ya que son áreas en plena transformación urbanística.

Tiempo de alquiler

Otro de los métodos de control más extendidos en las ordenanzas es la regulación del tiempo de alquiler. En algunas ciudades se establecen límites de días por año mínimo, entre 7 y 30 días, y máximos, de en torno a 90 días. Después, pasará a otro régimen, como por ejemplo el propio de actividades comerciales o incluso un arrendamiento ordinario.

En Barcelona, la duración del tiempo de alquiler continuo debe ser igual o inferior a los 31 días, además de contar con una cédula de habitabilidad que establezca las plazas.

En París, en el caso de las residencias habituales, se permiten arrendamientos de temporada, pero solo hasta 90 días. Si lo que se alquilan son habitaciones, nunca podrán ser más de cinco por vivienda, con un máximo de 4 meses al año. En el caso de la segunda vivienda, se posibilita el arriendo completo por un periodo mínimo de un año y si se quiere alquilar por periodos inferiores es necesario registrar la vivienda como propiedad con fines comerciales.

Berlín tiene prohibido el uso de viviendas residenciales para alquilarlas con propósitos turísticos por periodos inferiores a los dos meses.

En la capital británica el tiempo de alquiler de la vivienda no puede superar los 90 días al año, mientras que en Nueva York, ese periodo no puede ser inferior a un mes, si bien se permite el alquiler de habitaciones en viviendas de uso residencial por menos de 30 días.

En San Francisco, es obligatorio que el propietario resida en su vivienda un mínimo de nueve meses al año. En el caso de que sea una segunda vivienda, el alquiler debe hacerse por meses como un arrendamiento ordinario.

Plataformas digitales

En Barcelona, el Ayuntamiento y la plataforma Airbnb han llegado a un acuerdo por el que desde el pasado 1 de junio los anfitriones de nuevos anuncios que compartan su espacio a través de la plataforma deberán dar su consentimiento para que algunos datos, incluyendo nombre, dirección o DNI, puedan ser compartidos con las autoridades locales y regionales. De esta manera se podrá verificar de una forma más fácil que los alojamientos cumplen la ley. Acuerdos similares existen en otras ciudades como Nueva York o San Francisco.

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