Gipuzkoa registra las mayores cifras de compraventa de viviendas de la última década

Las razones que explican estas cifras récord son varias. Y es que en un contexto de subida de tipos de interés, la situación invita a destinar los ahorros a la compra de una vivienda. Según valora José Luis Polo, presidente del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (Coapi) de Gipuzkoa, se han dado dos «fenómenos económicos» que explican estos «buenos datos». «Por un lado, la inflación, que hace que el dinero líquido vaya perdiendo valor. Y por otro, el incremento de los tipos de interés, que ha provocado un adelanto de las decisiones de compra a este año 2022», y que en otro contexto económico «podrían haberse tomado en 2023».

Así, ante la «amenaza continua» de la subida de tipos de interés, muchos vascos que estaban pensando en comprar una casa en el plazo de un año, optaron por adelantar esa decisión. Esta dinámica se observa sobre todo «en el segundo y tercer trimestre del año». Según los datos del INE, se produjeron en estos periodos un total de 1.857 y 1.964 transacciones respectivamente. «El segundo trimestre estuvo dominado por un IPC muy alto y esas decisiones que se podían haber alargado en el tiempo se han tomado de forma repentina y se acumulan en periodos muy concretos este año», explica Polo en referencia a las cifras alcanzadas, lejos de las registradas en 2013. Entonces tan solo se ejecutaron 3.251 operaciones de compraventa, casi la mitad, lo que supone que apenas se alcanzaron las 9 ventas por día, muy lejos de las 25,6 compraventas diarias que se producían en plena burbuja económica en 2007.

Aquel escenario poco tiene que ver con el actual, aunque el dinamismo en las operaciones no se está acompasando con la subida de los precios y, a la espera de conocer los datos del último bimestre, la impresión es de cierta desaceleración en la parte final del año pasado. En el último mes se ha observado «cierto parón» en el mercado inmobiliario y la tendencia detectada es de cierta «amortiguación» de las variables, como son el precio unitario del metro cuadrado y el número de compraventas, que crece de forma más templada y se observa un «cierto aplanamiento de la curva alcista».

De cara a 2023, apunta Polo, «estaremos ante un escenario, no de bajada, pero sí de estabilización de las tasas. Habrá que ver si este adelanto de decisiones de compra puede pasar factura este año. Es una de las incógnitas que en este momento pesan».

En cuanto a los precios, desde Areizaga Inmobiliaria prevén que en 2023 suban «de forma moderada», en torno a un 1% en viviendas de segunda mano y un 3% en obra nueva «por falta de oferta y el encarecimiento de los materiales». En Gipuzkoa el precio del metro cuadrado se situó en 3.400 euros, mientras en San Sebastián superó los 5.000.

La moderación en los precios puede suponer un estímulo para los que no necesitan financiación, como suele ocurrir con los compradores de viviendas de lujo con vistas a la bahía, «donde hemos visto cifras récord por parte de clientes extranjeros», explica Marcos Areizaga, director de Areizaga Inmobiliaria. Según los últimos datos del INE, hasta septiembre de 2022 los extranjeros habían comprado en Gipuzkoa 288 viviendas, «el dato más alto desde que existen registros inmobiliarios», lo que supone un incremento anual del 24% respecto a 2021.

El encarecimiento y la escasez de los materiales de construcción, junto con la inflación causada por la energía, está tensionando al sector promotor. Según señala Areizaga, «las compraventas en Gipuzkoa siguen creciendo gracias a la vivienda de segunda mano, y a pesar de la falta de oferta de obra nueva».

En los tres primeros trimestres del año pasado, la obra nueva sufrió una caída interanual del 11,4%. En cambio, la vivienda de segunda mano creció un 6,2%. De hecho, la falta de obra nueva ha supuesto que Gipuzkoa sea la provincia con menor crecimiento en este epígrafe. Solo Lugo (-1,7%), Palencia (-0,8%), Lleida (0,1%) y Navarra (0,8%), registran una evolución peor.

Los datos evidencian que a pesar de haber alcanzado cifras récord de compraventas este 2022, la escasa oferta de nuevas promociones deja al territorio lejos de la media nacional, que se sitúa en 18,6%, cuando aquí fue del 10,5%. En este sentido, Marcos Areizaga expone que «el mercado mantiene una gran demanda insatisfecha por la falta de obra nueva debido a la falta de suelo en la provincia, lo que provoca que el stock de viviendas de segunda mano sea insuficiente. Todavía hay muchísima demanda acumulada y probablemente toda la oferta seguirá teniendo salida».

Encuanto a las tipologías de viviendas por las que optan quienes se aventuran a la compra de un piso, se observa un cambio de tendencia con respecto a 2020. Según Polo, «tras la pandemia tuvimos un incremento en el número de metros cuadrados que se demandaban. La gente pedía viviendas por encima de los 80 metros, y con terraza, y le importaba menos que estuviera céntrica o no. Pero estamos volviendo otra vez a lo de antes, prefieren pisos de 60-80 metros y que estén céntricos».