La crisis del alquiler lleva a más ayuntamientos a aplicar el recargo del IBI a los pisos vacíos
Lo cobran ya 54 de los 88 municipios de Gipuzkoa tras sumarse cuatro este año, mientras siete lo han subido y cinco giran la prima máxima del 150%
¿Incentivar que un piso no habitado salga al mercado? ¿Castigar a quien retiene un potencial alojamiento para una familia necesitada de un hogar? ¿Una ... fórmula para ingresar recursos adicionales? Sea cual sea el motivo principal, el recargo que los ayuntamientos pueden aplicar en el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) a las viviendas vacías –o que no son la residencia principal del propietario–, sigue abriéndose paso en Gipuzkoa. Lo hace en un escenario de crisis de alojamiento en el que la oferta de alquiler no cubre la demanda y miles de personas y familias no encuentran un lugar que habitar. No ya solo por no poder asumir unos precios descompensados respecto a los salarios, sino por el simple hecho de que no hay tantas viviendas disponibles como ciudadanos necesitados de ellas.
La posibilidad de incrementar el IBI a los bienes inmuebles de uso residencial que no constituyen una vivienda habitual entró en vigor en 2013 y cada año son más los ayuntamientos que recurren a este mecanismo con la esperanza de que anime a sus dueños a alquilarlo o venderlo. Especialmente en los últimos años, cuando la crisis de alojamiento se ha agravado y las administraciones locales se agarran a cualquier medida que permita aumentar, aunque sea levemente, la oferta residencial en sus municipios.
Más allá del éxito o fracaso que la fórmula haya podido tener en cada caso, este año lo han cobrado ya 54 de los 88 municipios de Gipuzkoa. Es decir, el 61%, casi dos de cada tres.
Solo en los últimos dos años se han añadido ocho localidades. Han sido Aia, Azkoitia, Arrasate y Bergara en 2024; y Berrobi, Irura, Lezo y Lizartza este año. En sentido opuesto, Legazpi, que hasta el año pasado tenía un recargo del 50%, lo ha suprimido en 2025 porque tras diez años con la prima activa «hemos comprobado que no ha servido para sacar al mercado las viviendas vacías, que es lo que se buscaba», admite su alcalde, Eric Gálvez (PNV).
Subidas
Legazpi es la excepción en un territorio en el que cada vez son más los municipios que recurren al recargo del IBI, y también los que aumentan el sobreprecio exigido. La normativa que regula este impuesto (norma foral 12/1989, de 5 de julio, de Gipuzkoa) deja margen de decisión a los ayuntamientos para establecer o no el recargo y, en caso de hacerlo, determinar con qué intensidad. El único límite es que no puede superar el 150% de la tarifa base. Es decir, se puede cobrar como máximo dos veces y media más que si el piso fuera residencia habitual.
Este año el recargo del IBI ha sido superior al de 2024 en siete municipios de Gipuzkoa: Astigarraga, Hondarribia, Orio, Ikaztegieta, Oiartzun, Usurbil y Zaldibia. En el primer caso ha pasado del 60% al 100%; Hondarribia lo ha subido del 50% al 75%; Orio lo ha duplicado. pasando del 50% al 100%; Ikaztegieta y Oiartzun lo han elevado del 75%al 100%; y Usurbil y Zaldibia han llegado a triplicarlo, desde el 50% vigente hasta el año pasado hasta el 150%, el máximo que permite la ley.
En el caso de Astigarraga e kaztegieta es la segunda subida consecutiva, pues ya en 2024 el recargo del IBI se encareció en estas localidades del 50% al 60%y del 50% al 75%, respectivamente, según consta en el directorio de impuestos de la Hacienda de Gipuzkoa.
Junto a estos dos, otros siete ayuntamientos también endurecieron el recargo en 2024, con lo que en los dos últimos años un total de 14 municipios han subido este tributo. Además de Astigarraga e Ikaztegieta, el año pasado fueron Amezketa, Errenteria, Irun, San Sebastián, Tolosa, Villabona y Zumaia.
En las tres localidades de más población –Donostia, Irun y Errenteria– el movimiento fue para situar el recargo en el máximo permitido (150%), La capital y Errenteria lo subieron desde el 100% anterior, en tanto que Irun lo aumentó desde el 50% que tenía en 2023.
Tras los movimientos del último bienio, son cinco las localidades donde la contribución extra del IBI está en el tope permitido del 150% (San Sebastián, Irun, Errenteria, Usurbil y Zaldibia), cuando en 2023 no había ninguna.
La amplia mayoría ha optado por imponer una sobretasa del 50% o del 100%. Hay 20 localidades en cada caso. El primer grupo lo conforman Aduna, Alegia, Anoeta, Antzuola, Aretxabaleta, Astigarraga, Azkoitia, Elduain, Hernani, Ikaztegieta, Irura, Leaburu-Txarama, Lezo, Oñati, Orio, Segura, Tolosa, Villabona, Zarautz y Zumaia.
Los que giran a los pisos deshabitados el doble que al resto son Aizarnazabal, Aia, Azpeitia, Beizama, Berastegi, Zestoa, Zizurkil, Ezkio-Itsaso, Gaintza, Getaria, Itsasondo, Legorreta, Lizartza, Arrasate, Mutriku, Leintz-Gatzaga, Bergara, Ordizia, Mendaro y Lasarte-Oria.
Entre ambas mayorías hay un pequeño grupo de cuatro (Amezketa, Deba, Elgeta y Hondarribia), que han cargado un 75%;otros tres que han optado por el 25% (Altzo, Asteasu e Ibarra), y Berrobi, que recarga un 26%.
Los 34 municipios no mencionados no han recurrido a esta fórmula por el momento.
En un primer momento el recargo nació con la idea de gravar las viviendas vacías, y así sigue llamándose popularmente, pero las dificultades para definir qué se entiende por vivienda vacía y el temor a una cascada de recursos judiciales llevó a modificar el objeto del recargo y extenderlo a aquellas viviendas que no constituyen la residencia habitual de ninguna persona.
Un canon inutilizado
Además del recargo del IBI, Euskadi tiene regulada la posibilidad de que los ayuntamientos cobren otro tributo a las viviendas desocupadas, el llamado canon a los pisos vacíos. Este está regulado a nivel autonómico desde 2021 por el decreto que desarrolla la ley vasca de Vivienda de 2015. En este caso, su público objetivo es más reducido, y se limita a las viviendas que se demuestre llevan desocupadas dos años de forma continuada.
Esta tasa asciende a 10 euros por cada metro cuadrado útil de la vivienda, que se incrementará un 10%por cada año que permanezca deshabitada sin que se pueda llegar a superar el triple del importe inicial. La inhabitación del piso se acredita a través de los datos del padrón y/o por consumos anormalmente bajos de agua, gas y electricidad. Bien por la ausencia de suministros o por consumos que no lleguen a un tercio de la media.
Por el momento Azpeitia es el único municipio vasco en aplicarlo, y lo hace desde este año. Al optar por esta figura, ha dejado de cobrar el recargo del IBI. Otros, como San Sebastián, aducen problemas técnicos y de inseguridad jurídica que dificultan la aplicación de este gravamen.
En el primer caso, porque el concepto objeto de gravamen es distinto al del recargo del IBI y habría que elaborar un censo específico de viviendas que cumplieran los nuevos requisitos. En el segundo, por las dificultades para acreditar que una vivienda está efectivamente deshabitada y que lleva así dos años, como es requisito para imponer el canon.
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