El alquiler medio sube en Gipuzkoa a 729 euros en pleno debate para limitar el precio

Un hecho que aliviaría la situación en Euskadi, donde la demanda sigue siendo muy superior a la oferta y los precios continúan al alza, principalmente en Gipuzkoa, el territorio con las rentas más elevadas. Los últimos datos de vivienda revelan que el alquiler medio es ya de 729,8 euros y se dispara a los 925,8 en San Sebastián.

Entre los numerosos aspectos de esta ley, el más llamativo y polémico es la intención de establecer topes legales a las subidas de los alquileres en lo que se calificarán como 'zonas tensionadas'. Serán aquellas en las que el coste de la hipoteca o el alquiler supere el 30% de los ingresos medios de los hogares de ese área. En principio, la idea es limitar las subidas tanto para los contratos vigentes como en los pisos ya alquilados con anterioridad que cambien de inquilino y, por tanto, exista un nuevo acuerdo.

En el primer caso, al vencimiento del contrato el inquilino podrá exigir a su arrendador una prórroga por un año, extensible hasta tres, que este estará obligado a aceptar –siempre que la zona mantenga la catalogación de tensionada– al mismo precio y solo podrá revalorizar la renta de acuerdo al IPC.

En el segundo, cuando se produzca cambio de arrendatario, a los grandes fondos se les obligaría a situar el precio, incluso rebajándolo si fuera necesario, hasta el tope que se establezca, mientras los pequeños propietarios no podrían subir la cuota respecto al contrato anterior, salvo que realicen obras de mejora en el piso, lo que les permitiría aumentarla hasta un 10%. El Gobierno Vasco no ve con malos ojos el proyecto de ley estatal, que en otros aspectos bebe de la normativa vasca de 2015, si bien está a la espera de ver cómo queda concretado lo relativo a las zonas tensionadas y los topes a los alquileres para determinar si impulsa estas limitaciones en Euskadi. Ahora no puede hacerlo, pues esa limitación chocaría con normativa básica estatal, como la Ley de Arrendamientos Urbanos, por lo que solo otra ley de rango nacional como la que está en trámite da cobijo a la intromisión pública en los precios de los alquileres.

En cualquier caso, el departamento de Vivienda considera que «ninguna medida por sí sola es la solución» a la carestía de los alquileres, y menos en una comunidad como la vasca, en el podio de precios altos en España –la media del alquiler vasco está ya en 703,3 euros–. Al contrario, Euskadi apuesta por una «batería de iniciativas» como las que se vienen implementando en los últimos años que, en conjunto, aspiran a lograr una contención de los precios.

Entre otras, un aumento de la oferta de alquiler, sacando al mercado pisos vacíos con el respaldo del Gobierno Vasco en caso de impagos o daños en la vivienda y la decisión de que toda la VPO construida sea ya de alquiler y no de compra; ayudas de hasta 300 euros mensuales a los inquilinos necesitados para hacer frente al alquiler; o la propuesta, aún no materializada, de incentivar fiscalmente a los propietarios que contengan los precios y penalizar a los que los sitúen por encima de las tarifas medias. Estas quedan reflejadas en la Estadística del Mercado del Alquiler (EMAL) que elabora el propio Gobierno Vasco y que toma como referencia los contratos y fianzas inscritos en el registro de arrendamientos.

El propio consejero de vivienda, Iñaki Arriola, ya avanzó a finales de 2021 en el Parlamento Vasco su sincronía con los principios sobre los que se sustenta la idea de topar los alquileres, aunque entonces la limitó a los grandes propietarios. En cualquier caso, también tiró de prudencia y se limitó a señalar que el Gobierno Vasco «analizará con detenimiento esta vía que parece abrirse». «Lo primero será –apuntó– ver cómo se plasman todas estas cuestiones en el texto final de la ley y cómo se habilita a las comunidades autónomas y entidades locales para llevarla a cabo».

Poco ha cambiado desde entonces, aunque sí se prevén algunas alteraciones del proyecto original. Por ejemplo, uno de los baremos que se pensaba utilizar para calificar una 'zona tensionada' era que los precios de los alquileres hubieran subido 5 puntos más que el IPC en los últimos años. Con la actual crisis de inflación, que el año pasado llegó a superar el 10%, parece difícil que haya alquileres que hayan subido un 15%, por lo que esta condición impediría 'de facto' calificar ninguna zona como tensionada, por lo que todo apunta a que este epígrafe será eliminado o, al menos, modificado.

Otra novedad será la referida a los pequeños propietarios que ponen su piso en alquiler por primera vez. El texto inicial no aclaraba qué tratamiento se daría en estas situaciones y, en principio, dejaba plena libertad a que pudieran poner el precio que desearan, como sucede ahora. Algunos medios apuntan a que esta es una de las cuestiones que los socios de gobierno, en conversación son sus socios de investidura, estarían tratando en estos momentos. Los mismos medios señalan que Unidas Podemos aspira a que también los pequeños propietarios particulares que saquen nuevos pisos al mercado vean limitado el precio de alquiler a la tarifa que establezca el Gobierno como tope. Ello supondría el mismo tratamiento que el proyecto de ley contempla para los grandes tenedores.

Otro aspecto que parece tener visos de salir adelante es que se rebajará de 10 a 5 el número de viviendas en propiedad para considerar a una persona gran propietaria.

Entretanto, la escasez de oferta ante una demanda que continúa al alza sigue aumentando los precios de los alquileres en Euskadi. Y particularmente en Gipuzkoa, que tiene los más elevados de la comunidad. Según la Estadística del Mercado del Alquiler (EMAL) del Gobierno Vasco, el arrendamiento medio en el territorio era a 31 de marzo de 2022 –último dato disponible– en los más de 26.000 pisos contabilizados, de 729,8 euros. Son alquileres superiores a los de Bizkaia (705,2) y Álava (627,3 euros). El alquiler medio en Euskadi se sitúa de este modo en 703,3. Entre las capitales, San Sebastián vuelve a ser la más cara, con una renta media de 925,8 euros, por los 777,1 de Bilbao y los 656,7 de Vitoria.

Por comarcas en Gipuzkoa, y arrastrada por los precios de la capital, la zona más cara para arrendar un piso es el corredor noreste que comprende Donostialdea, Osarsoaldea y Bidasoa. Aquí el alquiler medio asciende a 809,0 euros al mes. Le sigue Urola Kosta, impulsada a su vez por el efecto de Zarautz, con 676,9 euros mensuales. Ya a distancia se sitúan Tolosaldea (600), Goierri (546,8), Alto Deba (543,9) y Bajo Deba (540,9).