Casi la mitad de las viviendas en Gipuzkoa estarían en zonas tensionadas para el alquiler

Una de las mayores novedades de la primera ley estatal enfocada a la vivienda –una materia que es competencia de las comunidades autónomas y que hasta ahora no estaba regulada por una norma estatal– es que crea un paraguas legal para que las autonomías puedan declarar «zonas de mercado residencial tensionado». Bastará con cumplir dos de estas premisas: que el gasto de la hipoteca o del alquiler (más los gastos y suministros básicos) de la vivienda supere el 30% de la renta media del hogar o bien que el precio de compra o alquiler haya aumentado al menos tres puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores.

El problema que surge es que, al ser un concepto nuevo, en estos momentos no existe una herramienta que permita conocer con objetividad qué zonas son susceptibles de declararse tensionadas. Lo más aproximado que hay es la plataforma con la que trabaja la consultora Atlas Real Estate, que toma como referencia los 2.300 códigos postales en los que se divide España –103 en Gipuzkoa– para medir los nuevos parámetros que establecerá la ley que ha sido acordada, por el momento, entre el Gobierno central, ERC y EH Bildu. Esta herramienta no es una referencia definitiva, pero ayuda a hacer una radiografía de la situación de la vivienda en el territorio guipuzcoano.

Los 145.600 hogares que suponen el 44% mencionado cumplen las dos premisas que recoge la futura ley para determinar una zona tensionada –que la tasa de esfuerzo para pagar la vivienda y los gastos básicos sea superior al 30% de la renta familiar y que el precio de compra o alquiler haya aumentado al menos tres puntos sobre el IPC en cinco años–, aunque la cifra de hogares asciende hasta los 183.778, algo más de la mitad, si se cogen ambos parámetros por separado, ya que hay hogares que cumplen solo una de las dos condiciones. Aunque al estar basado en estadísticas del mercado inmobiliario, el informe adolece de cifras de la evolución del precio de la vivienda con respecto al IPC de los últimos cinco años en los pueblos menos poblados y con escasa oferta inmobiliaria, por lo que es más fiable la cifra que abarca los dos supuestos.

En la división por zonas que también realiza la consultora, los porcentajes bajan con respecto a los hogares y solo uno de cada cuatro códigos postales de Gipuzkoa (el 27,18%) cumplen las dos premisas para ser catalogados como zonas tensionadas. La mayoría de ellos coinciden con las zonas más pobladas. Como explica Alejandro Bermúdez, CEO de Atlas Real Estate, «las zonas con mayor población tienden a concentrar el mayor número de áreas tensionadas, algo que se aprecia tanto dentro de cada provincia como en las provincias más pobladas del Estado». Según el estudio, los territorios que aparecen a la cabeza de las zonas tensionadas son Baleares, Málaga, Alicante, Barcelona, Las Palmas o Madrid. En todas ellas, más del 50% de sus códigos postales podrían ser declarados zonas tensionadas. En Baleares se alcanza el 85%, lo que prácticamente engloba todo el territorio de las islas.

La tendencia que apunta Bermúdez sobre las zonas más pobladas se aprecia claramente en Gipuzkoa, ya que en la capital, San Sebastián, se concentra el mayor número de zonas susceptibles de ser catalogadas como tensionadas. De los 19 códigos postales en los que se divide el territorio de Donostia solo dos se librarían de ser zonas tensionadas, siempre según el estudio realizado por esta consultora inmobiliaria. Uno de ellos sería el código postal 20015, que se extiende por la zona de Intxaurrondo, y el otro es el 20018, que abarca una extensa zona que va desde Benta Berri hasta Añorga.

El informe apunta que el 85% de los hogares donostiarras, alrededor de 80.000, podrían estar dentro de una zona tensionada. Si se tomase San Sebastián como una zona en su conjunto, toda la ciudad estaría tensionada porque la tasa media de esfuerzo se elevaría al 35% y la evolución de los precios en los últimos cinco años llega al 20,37% –por encima del 18,9% de evolución del IPC que la consultora toma como referencia–.

Los datos del estudio son una aproximación preliminar al análisis que en el futuro las instituciones vascas deberán realizar para declarar zonas tensionadas y que, por lo tanto, podrán arrojar diferentes respecto a esta primera lectura.

La consultora se basa en unos precios del alquiler en el mercado libre que son bastante superiores a los que maneja el Departamento de Vivienda a través de la Estadística del Mercado del Alquiler (EMAL). Por ejemplo, si la EMAL cifra en 925 euros al mes el alquiler medio en Donostia, los datos que maneja Atlas Real Estate a partir de los portales inmobiliarios elevan esa media hasta los 1.233 euros al mes. La consultora inmobiliaria ha contado para su estudio con una plataforma de análisis de datos que le permite cruzar la información que ofrece el mercado del alquiler de forma actualizada y realizar medias de precios. La consultora aclara que la información más precisa es la que se obtiene en zonas urbanas donde el volumen de operaciones es mayor y se concentra el grueso de la demanda y puntualiza también que las medias de precios se pueden desvirtuar cuando hay menos oferta y se realizan menos operaciones.

Por su parte, la Estadística del Mercado del Alquiler (EMAL) en la que se basa el Gobierno Vasco para establecer las rentas medias del alquiler en Euskadi toma como referencia las fianzas que los arrendatarios depositan ante el Ejecutivo autonómico al formalizar un contrato, lo que a juicio del Departamento de Vivienda le da un carácter mucho más oficial. En este caso, además, la media no depende tanto de que haya oferta inmobiliaria en una zona concreta –lo que en los pueblos menos poblados puede ser un problema–, aunque en el sector inmobiliario hay voces que advierten de que los precios medios que marca la EMAL son más bajos que los del mercado real.