Gipuzkoa lidera la transmisión de viviendas por herencia con once operaciones al día

En los nueve primeros meses de 2025 se han registrado 11.004 transmisiones de vivienda en el territorio, lo que significa que casi tres de cada diez (27,8%) se han producido como consecuencia de una herencia, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) para las transacciones de vivienda. Cabe recordar que existen varios mecanismos de adquisición de vivienda, que van desde la propia compraventa –la figura más utilizada– hasta la donación, la permuta, o la herencia, este último el segundo que más se usa.

Este dato sitúa a Gipuzkoa –y también a Euskadi– entre los territorios del Estado donde las transmisiones hereditarias de vivienda tienen mayor peso relativo, junto con Navarra(27,3%), Extremadura (25,2%) y Galicia (23,6%). El fenómeno está directamente relacionado con dos factores: el envejecimiento poblacional y la elevada tasa de propiedad de vivienda, que en Euskadi ronda el 80%, una de las más altas del país.

El repunte de las herencias no es un fenómeno aislado. La pandemia de la covid-19 marcó un punto de inflexión en 2020 y 2021, cuando se produjo un fuerte aumento de transmisiones hereditarias por razones obvias. Aunque aquel impacto se moderó en 2022, el año 2023 y lo que va de 2025 muestran una tendencia sostenida al alza, vinculada más a la estructura demográfica que a coyunturas puntuales.

Gipuzkoa goza además de uno de los marcos fiscales más ventajosos del Estado en herencias de vivienda. El heredero que recibe una vivienda por herencia de sus padres no tributa impuesto alguno si el valor no supera los 400.000 euros, y existe una protección patrimonial automática mediante la responsabilidad limitada del heredero, que solo responde por las deudas del fallecido hasta el valor de los bienes recibidos. Sobre la parte que execeda de esos 400.000 euros, el tipo impositivo es del 1,5% para familiares directos.

Además, desde mayo de este año con la nueva reforma fiscal 2025, la Norma Foral 1/2025 añade un incentivo específico: donaciones en metálico de hasta 30.000 euros para que menores de 36 años adquieran vivienda habitual quedan totalmente exentas de impuesto. Eso sí, el donante debe declarar expresamente que el dinero es para vivienda habitual, y el adquirente debe comprar la vivienda en los dos años siguientes a la donación.

La elevada tasa de propiedad de vivienda en Euskadi (alrededor del 80%, una de las más altas de España) explica por qué las herencias se han convertido en el principal mecanismo de transmisión patrimonial inmobiliaria. El patrón vasco típico es que los herederos mantengan las propiedades como segunda residencia o para alquilar, perpetuando una menor rotación del parque inmobiliario y consolidando la vivienda como símbolo de estabilidad familiar que se transmite de generación en generación. Este fenómeno estructural, potenciado por la demografía envejecida y facilitado por una fiscalidad favorable, augura que las herencias seguirán siendo el motor principal del mercado inmobiliario guipuzcoano en los próximos años.

El presidente del colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Gipuzkoa, José Luis Polo, considera que el envejecimiento de la población es un «factor determinante» en este fenómeno. La alta tasa de propiedad en Euskadi (alrededor del 80%) hace que muchas viviendas pasen a ser heredadas. Polo destaca además que muchas de las viviendas que se venden tienen como título anterior una herencia. «He estado revisando las últimas doce compraventas que hemos realizado y todas ellas tenían la herencia como título anterior».

Una de las características particulares de las herencias en Gipuzkoa, argumenta Polo, es la tendencia a mantener las propiedades en indiviso, especialmente cuando el número de herederos es reducido, como en los casos de familias con dos o tres hijos. Sin embargo, cuando el número de herederos aumenta (4, 5 o 6), mantener la propiedad en indiviso se vuelve más difícil y, por lo tanto, se opta por venderla para repartir la herencia entre los herederos.

Más allá del impacto inmediato en las estadísticas, los expertos advierten de que esta creciente dependencia de la vía hereditaria para acceder a una vivienda puede tener efectos de calado en el mercado. La incorporación tardía de los jóvenes al parque residencial, unida a la baja rotación del stock heredado, tiende a reducir la oferta disponible y a mantener la presión sobre los precios, especialmente en áreas urbanas donde la demanda es más dinámica.