La falta de suelo sitúa a Gipuzkoa a la cola de Europa en construcción de vivienda nueva
Los visados para comenzar una obra caen un 20% en el territorio y ahora se edifica a un ritmo casi cuatro veces inferior al de hace más de quince años
El mercado inmobiliario es uno de los sectores que más está sufriendo los embates de la inflación y la política monetaria restrictiva del Banco Central ... Europeo. Y es que comprar una vivienda en Gipuzkoa se ha convertido en una misión casi imposible para miles de familias y particulares del territorio. En primer lugar, por el alto precio, que no ha dejado de subir desde 2015 y, por primera vez en 15 años desde que existen registros, ha superado en San Sebastián los 400.000 euros de media. Pero el problema principal del acceso a la vivienda lo encontramos en los visados para la construcción de obra nueva, que en Gipuzkoa cayeron un 20% en 2022. Tan solo 1.303 viviendas recibieron el documento para su posterior construcción, según el último informe de la construcción publicado por la Asociación de Constructores de Gipuzkoa (Ascongi). La falta de suelo, en un territorio con limitaciones orográficas, y de oferta, son las dos principales razones de esta situación que encarece los precios, en una época, además, de hipotecas altas.
Desde el periodo 2000-2007, en el que se iniciaban la edificación de unas 5.000 viviendas en Gipuzkoa, se ha pasado a las 2.000 entre 2008 y 2014, y en los últimos ocho años apenas en ninguno de esos ejercicios se ha llegado a esa cifra (ver tabla adjunta). Como conclusión, ahora se edifica en Gipuzkoa a un ritmo casi cuatro veces inferior al de hace más de 15 años. También en Euskadi los visados de vivienda nueva se redujeron el año pasado un 13,7%. De hecho, el País Vasco, Gipuzkoa y también España se sitúan a la cola de Europa en cuanto a visados de vivienda.
Jaime Euba, responsable de Residencial en Areizaga, concluye que «el problema del acceso a la vivienda es estructural y sucede a nivel estatal. Nos encontramos con precios máximos para venta y alquiler porque son mercados con mucha más demanda que oferta».
1.300 viviendas
recibieron en 2022 el documento para su posterior construcción en Gipuzkoa.
-13,7% se redujeron los visados de vivienda nueva
en Euskadi durante el pasado año
España y también Euskadi es de los países del mundo con menor proporción de obra nueva con respecto al número de habitantes, principalmente debido a que los planes de ordenación del suelo son «excesivamente lentos y los trámites administrativos tediosos». Esto provoca que el mercado de segunda mano «no cubra la demanda impulsada por la creación de nuevos hogares» y este desajuste no deja caer los precios.
Para poner freno a esta situación, desde Areizaga encuentran tres posibles soluciones. Por un lado, sostienen que es necesaria «la colaboración público-privada e incrementar urgentemente el parque de viviendas disponibles en alquiler y venta». Y es que el 85% de los propietarios de viviendas en alquiler de larga duración son pequeños inversores particulares, por lo que se precisa «aumentar la seguridad jurídica para que estos inmuebles no pasen al mercado de compraventas o alquileres temporales». Donostia, además, por su particular orografía, cuenta con muy poco suelo disponible así que es necesario agilizar los trámites administrativos y liberalizar suelo para uso residencial, ya que actualmente este proceso tarda de media 10 años.
También sostienen que sería recomendable «suavizar las condiciones» para facilitar cambios de uso de locales comerciales a vivienda. «Hay muchos activos comerciales que no van a poder arrendarse sencillamente porque su ubicación no es apta para ningún negocio, pero serían magníficas viviendas si los requisitos para estos cambios de uso fueran más laxos que los actuales». Con más suelo residencial, aumentaría la oferta de vivienda pública y privada, reduciendo así la presión de la demanda en alquiler y venta.
El 'stock', también a la baja
El informe de Ascongi también recoge un sinfín de variables inmobiliarias, como el stock de vivienda nueva, que refrenda la tesis del bajo número de visados. Así, este indicador suponía en Gipuzkoa entre 2011 y 2013 más del 2% del parque total de vivienda, para descender hasta el 0,52% en 2018, al 0,43% en 2019 y al 0,37% en 2020, para aumentar ligeramente a 0,38% en 2021, situándose como uno de los territorios con un menor porcentaje en el conjunto de España, solo superado por Huelva, Bizkaia, Navarra, Cáceres, Badajoz y Cantabria. Igualmente se reduce de 958 viviendas por 100.000 habitantes en 2012 a 247 en 2018, 204 en 2019, y 176 en 2020, aumentando a 183 en 2021.
Similar evolución se produce en el stock de Euskadi (-0,04%) y en España (-1,8%), y en el parque total de viviendas que crece de forma similar en los dos ámbitos (+0,43% y el 0,36%), de forma que básicamente se mantienen las ratios de stock/parque en 0,26% en la primera y 1,73% en la segunda.
Según otro estudio publicado por el Banco de España, titulado 'El desajuste entre la oferta y la demanda de vivienda y su relación con los precios', el volumen de viviendas que se espera producir este año y el que viene representa la mitad de la formación esperada de hogares. Tanto para este ejercicio como para el que viene el número de visados de obra nueva superará por poco los 100.000 en España. Sin embargo, la proyección de hogares totales del Instituto Nacional de Estadística (INE) apunta a una cifra que rondaría los 220.000 tanto en 2023 como en 2024. De este modo, si se cumplen cualquiera de las dos proyecciones, y dado que la oferta todavía sería muy insuficiente para cubrir la demanda, «cabe esperar una prolongación del tensionamiento de los precios en algunos mercados locales», advierte la entidad que dirige Pablo Hernández de Cos.
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