El 'ladrillo' teme ahora encallar

Construccion de viviendas en Colmenar Viejo, cerca de Madrid /
Construccion de viviendas en Colmenar Viejo, cerca de Madrid

Tras tocar ya suelo en varias zonas y segmentos, la recuperación no termina de atisbarse aún

JOSÉ ANTONIO BRAVOMadrid

Han pasado ya siete años desde que la burbuja inmobiliaria se pinchara y parece que el globo inflado por promotores, constructores y entidades financieras, con la anuencia de las autoridades políticas y los propios consumidores, ya está terminando de echar casi todo el aire sobrante. Al menos, eso es lo que se desprende de las últimas estadísticas sectoriales, que, por ejemplo, apuntan que la compraventa de viviendas se incrementó un 14,9% en septiembre, su mayor ascenso para ese mes en el último lustro.

Las inmobiliarias, aún en la UVI, sueltan lastre

Obligadas por un mercado donde la banca lidera las operaciones de venta, las inmobiliarias están soltando lastre en serio. A falta aún de conocer los últimos resultados trimestrales de todo el sector, las ocho grandes habían reducido su pasivo un 23% 3.900 millones a menos a mediados de año y, en general, vienen manteniendo esa tendencia durante los meses siguientes.

Esa pesada losa, no obstante, aún supera los 11.000 millones, y eso a costa de vender sus mejores activos o entregarlos a las entidades financieras para saldar deudas. Realia es una de las firmas que mejor ha hecho esos deberes además, de enero a septiembre redujo un 15% sus pérdidas hasta los 14,7 millones, dado que sus principales socios (Bankia y FCC) tratan de venderla.

Uno de los aspirantes es Colonial, que de la mano de Villar Mir y otros inversores parece haber tornado las pérdidas en beneficios (563 millones hasta septiembre). Otros actores, sin embargo, no pueden pensar en crecer, pues aún siguen en la UVI_concursal y en algún caso, como Nozar, están peleados con los administradores judiciales pese a lograr un hito:_una quita de Hacienda a una grande del sector.

Y aunque los concursos están a la baja cayeron casi un 27% los últimos 12 meses, el inmobiliario es todavía el segundo sector con más insolvencias (el 18%).

Claro que también estas cifras recopiladas por el INE tienen una segunda y hasta una tercera lecturas. Así, las operaciones que realmente están subiendo son las del mercado de segunda mano (un 37,3% dicho mes frente al 15,5% en que cayeron las nuevas), en parte también porque las entidades financieras han apurado precios para colocar los pisos que se van adjudicando con unos desahucios que, aunque a la baja (un 10,7% menos en el primer semestre, hasta quedar en 17.472), aún reflejan el drenaje de los excesos vividos antes de la crisis (el 86% de esas hipotecas se firmaron antes de 2007).

Pero si tenemos en cuenta lo que llevamos del año, el mercado aún está en negativo... aunque por poco. En los nueve primeros meses las compraventas bajaron sólo un 1,4% y, de nuevo, el responsable fue el todavía fuerte recorte en las casas nuevas (-15%), no compensado por el incremento en las usadas (10%).

Dar, en cualquier caso, una única conclusión sobre la situación actual del sector resulta imposible, al menos sí se quiere ser fiable. «No se puede hablar de un comportamiento uniforme en el mercado español», sostiene Javier García del Río, director general de Solvia, la inmobiliaria de Banco Sabadell. «A_nivel medio explica puede decirse que se ha tocado ya suelo, incluso hablaríamos de una pequeña recuperación aunque no rebote». «Pero esa media está hecha a base de comportamientos muy singulares y diferentes entre sí», advierte.

Por ejemplo, en las grandes capitales sobre todo Madrid y Barcelona, donde los notarios contemplan subidas anuales de entre el 25% y el 30%, así como en puntos de la Costa del Sol y la Costa Blanca, ya hace algunos meses que se observan crecimientos en las ventas e incluso pequeñas subida de precios. En el resto de ciudades importantes, así como en las zonas de segunda residencia, aún no se ha pisado el primer escalón de la recuperación.

El 'stock', casi a la mitad

Una señal para comprobar cuando se cruza ese umbral puede ser la evolución del stock de viviendas sin vender, que llegó a rozar el millón de unidades en los años más difíciles de la crisis (932.000 unidades en 2010)_y, por contra, para 2015 se espera que haya descendido entre un 40% y un 45%. En Madrid, por ejemplo, de las 58.700 casas que había sin vender en 2009 se pasará a apenas 27.400, según el análisis de la consultora MAR Real Estate con datos del INE, el Ministerio de Fomento y el Colegio de Registradores.

Otro signo que confirmaría que, al menos, buena parte del sector ya ha tocado suelo son las hipotecas concedidas para la compra de vivienda. Según el Banco de España, este tipo de préstamos crecerán en términos netos al cierre de 2014, rompiendo así con seis años de severa contracción. En septiembre, el dinero destinado por las entidades para financiar viviendas ascendió a 1.853 millones de euros, un 30,7% más que hace un año, mientras que el crédito hipotecario acumulado desde enero roza los 18.900 millones y se prevé termine superando los 21.854 millones de 2013, la cifra más baja de la serie histórica.

La estimación que hacen desde el instituto emisor es que ese volumen se acerque a los 26.000 millones 6,5 veces menos que su récord, los 170.300 millones de 2006, acompañados eso sí de una moderación progresiva en el importe medio de los créditos de los 150.140 euros de 2007 se ha pasado a los 128.400 euros actuales. Pero eso no quiere decir ni mucho menos que esté solventado el problema.

La recuperación del sector «seguirá dependiendo básicamente de la demanda nacional», y está sólo parece encontrar financiación para comprar casas en manos de los bancos, apunta Carles Vergara, profesor de Dirección Financiera del IESE.

Este experto, además, lamenta que las recetas a futuro para salir de la crisis inmobiliaria hayan quedado «sólo en buenas palabras». Más optimista se muestra Javier López, socio responsable de Real Estate de KPMG España, quien aún confía en «un cambio de modelo».

De momento, aporta su granito:_buscar alternativas para buena parte del suelo ya calificado como urbanizable pero donde difícilmente habrá ya casas por no haber demanda ni resultar rentable. Universidades, hospitales, superficies comerciales... «pueden terminar despertando el apetito inversor», apunta.

En el puro ladrillo (la vivienda), no obstante, la clave seguirá siendo una demanda que debido a la crisis (paro elevado y salarios bajos) «hoy en día es más bien demanda a secas que solvente», apunta García del Río (Solvia), quien, no obstante, la ve «en recuperación». En todo caso, y como advierte Joan Carles Amaro, profesor de Finanzas de Esade, «en parte se ha tocado ya suelo... pero también seguimos por el suelo».

 

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