El precio de la vivienda en Arrasate se ha desplomando hasta precios equiparables a los de hace una década. Los conocedores del mercado inmobiliario local dicen que nunca antes en la historia del sector se habían dado 4 años y medio consecutivos de caídas de precios y a un ritmo tan fuerte como los que estamos registrando.
Como consecuencia de este fenómeno inédito, los pisos han experimentado descensos del cincuenta por ciento en el mercado de segunda mano en zonas como San Andrés, Erguin, Santa Marina o Santa Teresa. Áreas residenciales mejor ubicadas y de construcción más reciente tampoco han escapado de los efectos 'correctores' del mercado inmobiliario. «Pisos que en su día se vendieron por 438.000 euros (73 millones de pesetas) se escrituran ahora en 318.000 (53 millones)», indicaban desde una céntrica agencia inmobiliaria. Y en algunos puntos las caídas se han precipitado hasta los 174.000 euros (29 millones de pesetas) por un piso que en su día costó 348.000 euros (58 millones).
La vivienda nueva, con la promoción de Gelma como caso más emblemático, se está consiguiendo activar desde que se ha comenzado a ofertar rebajas cercanas al 25 por ciento. Quienes hace apenas un lustro desembolsaron más de 380.000 euros por un piso de 3 habitaciones en Gelma se cruzan ahora en el portal con vecinos recién instalados que han adquirido las suyas por menos de 300.000 euros.
Los casos así se prodigan en los últimos tiempos y reflejan el brutal ajuste que ha experimentado el mercado de la vivienda en Arrasate. Una localidad en que una combinación de factores -elevada renta per cápita, escasez de suelo y profusión de créditos hipotecarios, entre otros- contribuyeron a inflar una burbuja inmobiliaria que acabaría estallando en julio de 2007 al calor de la mayor recesión económica global desde 1929.
Jesús Markaide, el agente inmobiliario en activo más veterano de Mondragón, explicaba que la evolución del precio de la vivienda creció de forma sostenida durante las pasadas décadas, «con un pequeño valle en los primeros 90 en que los precios cayeron en torno a un 1% o un 2%». Pero a partir de los años 1999-2000 los incrementos anuales «empezaron a ser de dos dígitos, del 12-14% e incluso del 20% al año».
Las tasaciones «se quedaban obsoletas en 6 meses. Se compraba todo». Las viviendas mejor ubicadas no tardaron en alcanzar precios que rondaban los 6.000 euros el metro cuadrado.
Pero las tornas comenzaron a cambiar en julio de 2007. El 'grifo' de los créditos hipotecarios se cerró y el «miedo a meterse en créditos y compras» se instaló en un mercado inmobiliario que acabaría desecándose «en un 70 por ciento» según diagnosticaba Markaide. Por otro lado, la expectativa de que el precio descendente de la vivienda siguiera cayendo paralizó a muchos potenciales compradores.
Corrección de precios
Carlos González, director comercial de la inmobiliaria Ekos señalaba que Mondragón ha sido «pionero en corregir» los precios para ajustarlos a la nueva realidad del mercado inmobiliario. Paradójicamente, lo ha hecho «antes que Vitoria, pese a tener más suelo, o que localidades vecinas como Aretxabaleta o Eskoriatza», equiparables a Mondragón en términos de renta per cápita. Ahora «podemos encontrarnos con que pisos de tipología equivalente se ofertan a 22 millones en Aretxabaleta o Eskoriatza, y a 16 en Arrasate, lo cual carece de lógica» explicaba González.
Una creciente competencia y una el «carácter más práctico de los arrasatearras» explicarían en parte este fenómeno. El incremento del número de viviendas en venta en la villa cerrajera es difícil de cuantificar, pero Jesús Markaide estimaba que el 2 por ciento de todo el parque de viviendas -8.000 domicilios- podría se susceptible de salir a la venta. Una cifra aproximada de alrededor de 200 viviendas de las que muchas no exhiben el cartel de 'se vende' porque o bien sus propietarios no tiene prisa por vender y esperan a que suban los precios, o bien «quieren evitar que el cartel permanezca durante meses y meses dando pie a habladurías sobre si se tratará de una mala vivienda 'para que lleve tanto tiempo sin venderse'», como apuntaban desde una céntrica agencia inmobiliaria.
Todos los agentes de la propiedad inmobiliaria consultados coinciden en una cosa: ahora es el momento propicio para adquirir una vivienda. Mondragón dispone en la actualidad de una amplia oferta de viviendas en venta a precios más que razonables, señalaban los profesionales del sector. Hoy por hoy no es difícil hallar en Mondragón una vivienda adecuada a la medida de prácticamente cualquier del comprador. Lo que no resulta tan sencillo es conseguir financiación. Y «sin financiación prácticamente no hay mercado inmobiliario» recalcaba Jesús Markaide.
La 'alegría' crediticia de tiempos pasados, «con financiaciones de hasta el 120 por ciento del valor de la vivienda, o cuotas mensuales de 900 euros para nóminas de 1.300 euros», hace mucho que pasaron a la historia. Carlos González, de la inmobiliaria Ekos, se quejaba de que las entidades financieras «han pasado de un extremo a otro». De una época de excesos crediticios se ha pasado a un tiempo en que el banco «te acobarda y te cose a avales» si buscas un crédito hipotecario por el 100 por cien de valor de la vivienda. Para este profesional es necesario que más pronto que tarde «se alcance un punto intermedio». Y es que González no ocultaba su frustración con la actitud cicatera de las entidades financieras en general. Sólo el año pasado vio esfumarse «una treintena de operaciones inmobiliarias abortadas al no lograr los clientes contratar un crédito hipotecario».
Asier Pérez Iturbe, director de la oficina de la Caja Rural, reconocía que las exigencias para la concesión de créditos hipotecarios son ahora más severas y sus precios se han triplicado, «pero se siguen concediendo, incluso hasta por el 100% del valor de la vivienda, aunque acceder a esta cifra de financiación es cada vez más difícil». Mucho más usuales y accesibles son los créditos por importe del 80% de la vivienda, a unos precios que rondan el Euríbor más una puntuación que puede oscilar entre 1,25 y 1,75 (cuando antes era Euríbor más 0,50).
Los datos que obran en su poder le permiten afirmar que, pese a la impresión contraria que pueda existir, «sí existe actividad en el mercado inmobiliario. Se conceden créditos y se adquieren viviendas», aunque también detectaba «una mayor prudencia a la hora de pedir préstamos». Coincidía con los profesionales del sector inmobiliario en que es el «momento propicio para comprar un piso a precio ajustado, y señalaba que una vivienda que hace 2 años rondaba los 180.000 euros se puede adquirir ahora por 130.00».
Alquiler social
En Mondragón se ha abierto en los últimos años, apostillaba Asier Pérez, un gran mercado de vivienda barata. Pero no sólo la competencia entre vendedores explicaría la amplia oferta de pisos económicos que prolifera por los barrios de la periferia. Este segmento de viviendas relativamente pequeñas y más de 40 años de antigüedad son las que más han acusado el desplome de precios. Pisos en San Andrés, Erguin, Santa Teresa... que hasta hace algunos años se vendían por casi 40 millones de pesetas no se venden ahora ni siquiera por la mitad.
Una de las claves de este fenómeno sería «la práctica desaparición del mercado de compradores de esas viviendas» explicaba Jesús Markaide.
La construcción y salida al mercado en los últimos años de más de 300 pisos en régimen de alquiler social «ha laminado ese mercado» aseguraba este veterano experto inmobiliario. Se trata de un fenómeno particular de Mondragón, cuyo parque de 8.000 viviendas está compuesto en casi un 4 por ciento de viviendas en régimen de alquiler social. Una proporción que no se da en ningún otro municipio.
Una pareja joven que paga una renta inferior a 300 euros mensuales por una vivienda nueva y céntrica y que incluye garaje «no tiene prisa por embarcarse en la compra de un piso para cuya adquisición depende de un crédito hipotecario que puede ser complicado obtener». A juicio de Markaide, la suma de ambas circunstancias -gran oferta de alquileres sociales y falta de financiación para la compra- han sido determinantes a la hora de hacer aflorar este amplio mercado de vivienda barata.
La depreciación de la vivienda ha afectado a todo el municipio. Carlos González situaba la media para Mondragón en torno a un 35-40 por ciento. Sería, a su juicio, la cifra estimada en que han caído los precios en zonas céntricas como Cerrajera, Garibai o Roneo. Cuanto más alejadas de esta zona, las viviendas se devalúan más. Citaba como ejemplo los casos de Gorostiza (Malvinas) con 'correcciones' de 360.000 euros (60 millones de pesetas) a 204.000 euros (34 millones), o Uribe-auzoa, de 336.000 euros (56 millones de pesetas) a 198.000 euros (33 millones).
El casco histórico también ha bajado por encima de la media, como lo evidencia la salida a la venta de un piso reformado y con 2 habitaciones en Erdikokale al precio de 100.000 euros.
La incógnita de si el precio de vivienda continuará cayendo o no recibe la respuesta unánime de los expertos. «Puede que aún se registren algunos pequeños ajustes irrelevantes, quizá de algunos pocos miles de euros a la baja, pero los precios no van a bajar más, aunque tampoco esperamos que suban en un horizonte de 4-5 años más allá de un 1 o un 2 por ciento, y eso contando con que la economía emprenda su recuperación» explicaba Carlos González.
Sin lugar a dudas, el caso más emblemático en la debacle inmobiliaria arrasatearra los constituye la promoción de Gelma. La crisis inmobiliaria alcanzó de lleno a esta urbanización en los últimos compases de la obra. Transcurridos 5 años, más de 100 pisos correspondientes a los dos bloques ya terminados (223 viviendas) continúan en venta. Un tercer bloque está terminado por fuera y vacío por dentro. Desde el pasado verano, una nueva inmobiliaria -Bibai- se ha hecho cargo de la venta de cuarenta pisos que ha adquirido de forma conjunta y a precios ventajosos. Sus ofertas rondan el 20 por ciento en precios de salida que aún se consideran negociables
