SAN SEBASTIÁN. La vivienda del mercado libre aún resulta prohibitiva para la gran mayoría de los ciudadanos, a pesar de la tímida caída de precios –apenas un 5,3% el año pasado– como consecuencia de la crisis inmobiliaria que ha lastrado la economía mundial. Esta realidad ha disparado la demanda de los pisos de protección oficial, cuya oferta es claramente insuficiente y exige un planteamiento político que, por encima de coyunturas y con el mayor consenso posible, ofrezca soluciones, y aborde aspectos tan controvertidos como el equilibrio entre la venta y el alquiler, los sistemas de adjudicación o el control del fraude. De estas y otras cuestiones hablan los cuatro participantes del debate: Iñaki Arriola (Eibar, 1959), consejero de Vivienda, Obras públicas y Transportes; María Luisa Aguirreche (Irun, 1963), profesora de Derecho Administrativo de la UPV-EHU; José Antonio Arratibel (Beasain, 1963), coordinador sectorial de Adegi y secretario-coordinador de Ascongi, y Koldo Nabaskues (Bilbao, 1946), presidente de la organización de consumidores EKA-OCUV.
Necesidades
Nuevas medidas y cambio de mentalidad
– ¿Es suficiente o deficitaria la promoción de VPO en Euskadi?
– Iñaki Arriola. La suficiencia o la deficiencia de la oferta se mide con relación a la demanda. En este momento hay 96.000 personas inscritas en Etxebide –unas 34.000 en Gipuzkoa–. En la medida en que esa demanda existe y no está satisfecha, la conclusión es clara: la oferta es deficitaria y en este sentido tendremos que adoptar medidas, y más en la coyuntura no precisamente boyante en la que estamos.
– María Luisa Aguirreche. Pero no podemos pretender que la vivienda protegida sea el único medio para dar salida a esa importantísima demanda. El instrumento de vivienda protegida es muy válido, pero no el único para hacer política de vivienda. Existen otros, de política fiscal y de ayudas sociales individualizadas a las personas realmente excluidas, que hay que poner en funcionamiento.
– Arriola. Es verdad que la política de vivienda no es solamente la construcción o promoción de pisos protegidos. Hay otras herramientas que nos van a permitir responder más acertadamente a las necesidades de la población. Algo de todo esto se está viendo en el Pacto Social por la Vivienda. La apuesta que se está haciendo por la rehabilitación es clave de cara a futuro. Y junto a ello, el desarrollo de la promoción del alquiler. Etxebide registra en términos absolutos 96.000 demandantes, pero ¿verdaderamente esa cifra es la demanda real? Porque hay casos, por ejemplo, de parejas que están apuntadas de forma individual; y de familias que están en la lista pero no tienen capacidad de acceso a la propiedad, o personas que no cumplen los requisitos: todas éstas sumarían unas 25.000. Y no olvidemos que existen otras 41.000 personas que tienen vivienda pero necesitan cambiar. Bien es verdad que en este caso los pisos que ocupan servirían para otros.
– Koldo Nabaskues. La vivienda es un asunto tan complejo que trasciende a la VPO e involucra a las diputaciones, a los ayuntamientos, a la iniciativa privada y a los particulares. Pero estamos hablando de una demanda en Etxebide que, apurando, puede llegar a 75.000 personas, e implica un cambio social, con más divorcios, y más separaciones, etc. Y todo ello cuando se calcula que existen unas 80.000 viviendas vacías. Los parámetros de los años 60-70 no tienen nada que ver con los actuales o los de dentro de quince años. Lo cierto es que hay una fuerte demanda que no se puede cubrir porque llevamos muchos años de retraso. Pero quizá tendríamos que mirar a modelos centroeuropeos, donde la movilidad es importante y donde la propiedad no lo es tanto como el derecho a acceder a una vivienda.
– José Antonio Arratibel. Estoy de acuerdo en que la VPO no es la única fórmula para solucionar este fenómeno de demanda que tenemos y efectivamente habría que estudiar mecanismos para ampliar de alguna manera esa oferta.
– Arriola. En los últimos veinte años se han construido 73.000 viviendas de protección oficial y 188.000 libres: en total, 261.000. La participación de la vivienda protegida sobre construcción total ha sido de un 28%. Ciertamente que no ha habido un impulso mantenido por la vivienda en alquiler. El parque de alquiler que tenemos en Euskadi, computando el conjunto de las viviendas públicas, suma 18.000. No hay más. Queda mucho camino por recorrer, pero para recorrerlo se necesita tiempo. Porque una política sólo de vivienda en alquiler es carísima. No tenemos capacidad de responder a toda la demanda sólo con vivienda en alquiler. Únicamente podríamos atender a un tercio. Y es que está demasiado arraigada la cultura de vivienda en propiedad. Pero debemos ir avanzando hacia el alquiler.
– Aguirreche. Ocurre también que la oferta modula la demanda.
– Nabaskues. Yo me pregunto si es negocio construir viviendas para alquilar.
– Aguirreche. Hoy y aquí, no. Falta experiencia en ese modelo. Hay que mirar a otros países. España tiene un 82% de vivienda en propiedad. Hay una cultura de propiedad muy potente, que procede de las políticas de vivienda del franquismo. Esto ha marcado toda la posterior protección oficial en España, a diferencia de lo que estaba sucediendo en otros países europeos. Y ha generado que no hayamos tenido una experiencia en la gestión de alquiler. Así que debemos cambiar ese modelo de negocio para potenciar el alquiler. Entre otras razones, porque favorece la movilidad geográfica de las personas y porque es más sostenible. Hay programas estupendos, como Bizigune, para sacar la vivienda vacía y alquilarla. Pero si queremos buscar un equilibrio entre propiedad y alquiler tenemos que cambiar el modelo de negocio para que el alquiler resulte realmente interesante.
– Arratibel. Yo creo que ya se ha producido un cambio de modelo. En los últimos 10-12 años ha sido la vivienda libre la que ha soportado las cargas de la VPO y, desde hace dos años, la vivienda libre no puede hacerlo, ni va a poder en el medio plazo. El modelo tendrá que volver a cambiarse.
Alquiler o venta
Un objetivo del Gobierno Vasco para el 2025
– ¿Dónde estaría el equilibrio entre alquiler y venta?
– Arriola. El Gobierno va a ir avanzando en la gestión de vivienda en alquiler y en las políticas de rehabilitación. Seguramente menos en las de promoción de pisos en propiedad. Demanda de vivienda protegida en propiedad siempre habrá y, por tanto, no se debe abandonar, pero tendrán que ser los ayuntamientos y la iniciativa privada quienes tomen un papel más activo en este tipo de promociones. El equilibrio lo hemos fijado en el 50%. Pero en este momento se hallaría en otro punto, ya que la demanda que hace referencia al alquiler se cifra en un 22%.
– Aguirreche. Para llegar al 50% tendremos que creernos de verdad la posibilidad del alquiler. Y es que incluso el propio registro de Etxebide mantiene una contradicción: las personas que han obtenido un piso en alquiler pueden continuar como demandantes de vivienda en propiedad. Eso supone entender que la situación de renta no ha cubierto la necesidad de vivienda. Por otro lado, la juventud es el colectivo que menos necesidad tiene de compra porque cuenta con mayor potencial de cambios en su vida. Los pisos en renta se ajustarían más a sus necesidades.
– Nabaskues. Si reconocemos que la sociedad no admite el alquiler como un bien social, como ocurre en otros países, habrá que trabajar en ese aspecto, posiblemente mediante campañas. Todos deberíamos contribuir a ese tránsito. Así se podría cambiar la mentalidad en dos generaciones.
– Arratibel. Respecto a alquiler o venta, lo que habría que hacer es disponer de un mercado de vivienda libre suficientemente amplio y contar con un parque de VPO íntegramente en régimen de alquiler. Es verdad que el objetivo marcado en el Pacto Social por la Vivienda es del 50% en el 2025, pero me parece una medida cautelosa. A pesar de que es necesario un cambio cultural, sería bueno que ese porcentaje fuese mayor, aunque entiendo que el tránsito es difícil.
La polémica de la adjudicación
Ventajas y desventajas del sorteo y el baremo
– ¿Qué procedimiento de adjudicación de VPO consideran el más adecuado? ¿Deben reservarse cupos?
– Arriola. En esos momentos la única reserva legal que hay es la de minusválidos. Y luego, aleatoriamente, o por costumbre, según las características del listado del sorteo, se suelen tener en cuenta aspectos como la antigüedad y los cupos para jóvenes y familias numerosas. Y específicamente en arrendamiento, monoparentales, víctimas de violencia de género, separados-divorciados, mayores de 70 años, víctimas del terrorismo y demandantes con discapacidad psíquica. Como vemos, hay una dispersión que convendría ordenar con cierta lógica. Por ejemplo, sí habrá que tener en cuenta la antigüedad; después, considerar las situaciones con carga familiar y circunstancias especiales como monoparentales, víctimas de violencia de género o situaciones derivadas de separación o divorcio. A los jóvenes habrá que considerarlos como cupo especial, pero en acceso a vivienda de alquiler. Y otra cuestión polémica es el sorteo o el baremo. Resulta complicado baremar objetivamente. Siempre hay un subjetivismo y, por otra parte, hay que suponer que todo lo que se alega es cierto. Actualmente, a pesar de que las adjudicaciones se efectúan ante notario y son públicas, todavía son cuestionadas. ¿Qué ocurriría si se hicieran en un despacho y aplicando un baremo?
– Aguirreche. El sorteo tiene una ventaja enorme: que asegura la transparencia y la objetividad; pero conlleva una enorme desventaja, y es que parte de que todas las demandas son iguales, es decir, que todas las personas tienen el mismo derecho, y eso no es así y menos cuando hablamos de una política pública porque hay gente que tiene necesidades mayores que otras y, por tanto, debemos establecer prioridades. El baremo responde a la idea de resolver prioridades, pero también puede dar lugar a fraudes, aparte de que sería imposible gestionar las 96.000 demandas con baremo. Aún así, en un plano teórico es más justo que el sorteo. Lo que se ha tratado de hacer es corregir el sistema de sorteo mediante cupos. Pero ha ocurrido que al ir incorporando cada vez más cupos se ha desvirtuado el propio sistema, porque llega un momento en que figurar en uno de estos grupos deja de ser una ventaja. Es un sistema que debe ser revisado y la línea que ha apuntado el consejero me parece correcta. Al final, habría que buscar un sistema mixto entre sorteo y baremación.
– Nabaskues. Efectivamente, lo más equitativo y lo menos traumático sería la búsqueda de una fórmula mixta. Pero es complicado, porque los baremos cambian con el paso del tiempo.
– Arratibel. También nosotros somos más partidarios de la baremación. Por una parte, la vivienda debe tener un componente de uso social, fundamentalmente relacionado con la evolución del nivel de renta de las personas. Esto se puede aplicar, por ejemplo, en las viviendas de alquiler por un periodo determinado. Por otro lado, en relación a los colectivos, las realidades y las situaciones de las personas son muy diferentes. Y estamos aplicando café para todos. Por eso, estudiar la situación concreta de los demandantes podría conducir a un sistema más objetivo.
Lucha contra el fraude
Endurecimiento de las sanciones
– ¿En qué medida existe un efectivo control del fraude?
– Arriola. Hasta el 2009 se han inspeccionado 43.541 viviendas. Entre estas, se han abierto 779 expedientes y se han impuesto 475 sanciones. La sanción máxima es de 6.000 euros. Esto hay que revisarlo. El objetivo de este año es llegar a las 50.000 inspecciones.
– Nabaskues. En estos aspectos del fraude suelen aparecer ciertas leyendas urbanas que al final no es posible demostrar su veracidad. Lo prueban esas 475 sanciones, que resulta un índice muy bajo.
– Aguirreche. Quizá lo más grave que ha ocurrido es la descalificación de las viviendas. Al pasar al mercado libre, hubo gente que se lucró. Deberíamos entender que la vivienda es un bien de uso y no un bien patrimonial. Y la protegida es claramente un bien de uso. Cuando la gente se convenza de eso quizá le parezca más interesante el alquiler.
– Arriola. La inspección existe, pero sí sería conveniente que se revisara el sistema de sanciones, y endurecerlo para evitar fraudes.
– Aguirreche. Con la calificación permanente del 2002 y con el ejercicio sistemático por parte del Gobierno Vasco del derecho de tanteo y retracto se ha puesto fin a una gran bolsa de fraude que antes sí había. Pero quedan cosas pendientes. Por ejemplo, elevar las sanciones, porque la mayor parte de estas situaciones vienen de la no ocupación de vivienda o de la transmisión irregular, aunque esto parece estar controlado mediante la participación de notarios y registradores. Se podría hablar también de los alquileres fraudulentos y, eventualmente, de otras modalidades de infracción, como la adquisición de nueva vivienda. Esto es un tema polémico, ya que mucha gente posee una segunda residencia. Pero, ¿nos podemos permitir que una persona que habite en una VPO tenga una segunda residencia?
– Arriola. Para mí, lo más importante es que seamos capaces de sacralizar la calificación permanente. El esfuerzo que hagamos ahora en vivienda protegida servirá intergeneracionalmente.
– Arratibel. Efectivamente sí que detectamos que se ha incrementado ese control. Pero hay que disponer de los mecanismos suficientes.
